武漢市老年人居住社區(qū)開發(fā)初探

伴隨著我國“四、二、一”型倒金字塔家庭模式的發(fā)展趨勢，僅靠勢單力薄的家庭贍養(yǎng)照料老人是難以承受和滿足需要的。通過對武漢市現(xiàn)有老年住宅和老年人對住宅設計以及周邊環(huán)境的要求進行了調(diào)研，發(fā)現(xiàn)只有政府支持、企業(yè)參與，通過市場運作，根據(jù)本地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展情況、地方財政實力、住房保障水平和老年人的經(jīng)濟、身體、居住習慣等狀況，因地制宜地對老年人的住房保障問題加以分階段的解決，才能探索出一條解決養(yǎng)老問題的現(xiàn)代化新型養(yǎng)老模式之路。開發(fā)建設“社會型”的適合老年人生活的居住區(qū)就成為必然。

1.武漢市老年人居住社區(qū)開發(fā)存在的問題

調(diào)查表明，目前武漢市老年人的養(yǎng)老模式主要有傳統(tǒng)居家型養(yǎng)老、養(yǎng)老院、敬老院養(yǎng)老和老年公寓養(yǎng)老三種。這三種養(yǎng)老模式都存在著一定的缺陷，無法滿足老年人對生活方便、居住環(huán)境優(yōu)美、生活親情化、精神生活豐富的需求。

關于老年人需求的市場調(diào)研欠缺。從外國成人社區(qū)開發(fā)的經(jīng)驗來看，建造商都會在項目開發(fā)前通過內(nèi)部的部門或借助外來研究機構進行深入具體的市場調(diào)查，以確定項目可行性及產(chǎn)品定位。而武漢市的很多項目都是自行在摸索中前進。如僑亞項目前期建設了很多會所、酒店和休閑娛樂設施，在經(jīng)營過程中才發(fā)現(xiàn)這些設施并未起到任何作用，成為了項目的拖累，另外郊區(qū)項目就醫(yī)也困難，以致流失了很多老年人。因此在新的項目中他們就減少了會所、酒店和休閑娛樂設施而增加了一個二甲醫(yī)院。當然，在很多細節(jié)方面還需要我們進一步探索。

市場尚不具備良好的政策環(huán)境。目前我國已經(jīng)出臺了一系列扶持福利性老年公寓的相關政策，但尚未出臺扶持商業(yè)化開發(fā)、市場化運作的老年公寓及老年社區(qū)的政策，武漢市已經(jīng)開發(fā)的老年社區(qū)項目均面臨這方面的政策瓶頸。以我們調(diào)研的兩個項目來看，舒美老年公寓為轉變用地性質(zhì)花了一年時間，且無法獲得銀行貸款，只有國家297萬元資助。而僑亞項目在武漢堅持了8年，獲得了較大的聲譽，但依然得不到政府的政策扶持，只在宜昌的新項目得到了一些優(yōu)惠政策。

老年住宅市場潛在需求巨大，但目前尚未形成規(guī)模化的有效需求。如武漢市的老年住宅一般經(jīng)營3～5年才能達到盈利。此類項目的客戶群主要鎖定城市中高收入老年群體，且這一趨勢短期內(nèi)不會發(fā)生根本變化。同時，商業(yè)化、盈利性的老年社區(qū)市場供給有限，目前主要分布于京滬等經(jīng)濟發(fā)達城市周邊，在武漢僅僑亞一家做出了嘗試。

老年社區(qū)的開發(fā)尚未形成系統(tǒng)化模式，市場投放的產(chǎn)品也未形成產(chǎn)業(yè)鏈和品牌；國內(nèi)參與此類產(chǎn)品開發(fā)的企業(yè)仍主要以嘗試的心態(tài)運作相關項目，未真正提到公司戰(zhàn)略的高度而將其作為主營業(yè)務，如萬科等公司均有這方面計劃，但并未能真正實施。

由于老年社區(qū)項目具有投資額大、資金回收期長等特點，以僑亞項目而言，老年服務類項目利潤很薄，在前3～5年基本虧損，5年后也僅薄有利潤，主要以房地產(chǎn)開發(fā)收入補貼老年服務項目。因此全部做老年社區(qū)風險較大，而將其作為一個概念有較大可行性，同時投資和運作上可以采取靈活的模式。

2.武漢市老年人居住社區(qū)開發(fā)建議

開發(fā)具有中國特色的老年人居住社區(qū)。建設長壽型普通住宅（全齡化居住社區(qū)）。在建設普通的商品住宅時植入養(yǎng)老功能，增加社區(qū)養(yǎng)老的一系列設施和服務。要充分考慮老年人居住的需要，一旦主人變老或轉讓老人居住時，通過簡單的改造就能很快適應老年人的生活需求，如事先設置好的可拆改墻體和門洞，一旦需要就可以擴大和減小空間的尺寸；又如在墻上預先留好扶手的埋件，電器、電訊報警裝置，需要時也可就近開通裝置。當然在房型的設計上為老年人考慮就更為重要了。供老年人使用的臥室應和衛(wèi)生間緊連，老年人用的衛(wèi)生間尺度應適當放寬，要考慮老人使用時的空間尺寸和方便程度，在適當?shù)牡胤揭O置不同功能的扶手。供老年人使用的空間地面要防滑、防跌和防碰，不要出現(xiàn)高差。門洞尺寸要加寬、廚衛(wèi)的門不應小于80厘米。關門開門要防止夾傷和碰傷老年人的手腳。特別是推拉門和折疊門更應注意。供老年人用的門把手、應擺把式、開鎖的鑰匙就應為錐形，以適應老年人握力和視力不強的特點。如此種種，設計和選材上要十分小心。社會進入老齡化，建設普通住宅關注老年人的需求十分必要。

建設老年公寓。這里講的“老年公寓”在概念上是完全不同于傳統(tǒng)形式上的養(yǎng)老院和敬老院。老年公寓的根本特征是“以家庭居住模式為主，并配置相應的服務設施和完善的生活照料，有足夠的歸屬感和安全感。因此在規(guī)劃設計上應具備下列特征：

以老人家庭套型為平面組合的基本單元，具有家庭的溫情，能保障老年人的私密性、獨立性和領域感，讓老年人的尊嚴得到充分的保障。

老年人住宅套型和公共設施的設計必須符合老年人的生理和心理的需要。比如：具備簡單易行的預報和呼叫系統(tǒng)、設置通廊便于服務和交流、無障礙設計、加強光照色彩的設計、防滑、防撞和設置扶手等。

老年人公共設施和配置應符合老年人群的要求，要便于老年人交往。服務要能及時，有餐飲、醫(yī)療、休閑、健身的設施和各種健全的管理和服務，有各種應急的措施。有較好的外部居住環(huán)境。生活在老年公寓的老人，保留了老人的溫馨感，又有了生活的照料，健康條件有了保證，即使有了病，也會及時得到救護和醫(yī)治。

建設“鄰居型”的分而不離和“合住型”的可分可合方式的老年人居住社區(qū)。“鄰居型”是指在居住區(qū)內(nèi)按一定比例建造一批適合老年人居住的老年住宅，或是一幢住宅的套型。組織上穿插設置適合于老年人居住的房型，同時通過住房供應體系、養(yǎng)老機制和國家政策的配套來鼓勵和滿足兩代人分戶近居的養(yǎng)老敬老要求。這樣，人們既可以實現(xiàn)兩代人的分居，又可以住得很近，實現(xiàn)較近距離的網(wǎng)絡式家庭空間關系。“合住型”可采用一套住房中有兩個或兩個以上相對獨立的單元模式，例如復式住宅、躍層式住宅或在同一樓層，這種形式有利于兩代人生活上的彼此照顧和感情上的互相交流，同時又有相對獨立的臥室、衛(wèi)生等生活居住空間，相互干擾少，各自可以按照自己的生活方式生活，但又有著“端一碗湯也不涼的距離”。這兩種居住類型比較適合目前我國人口老齡化的特點和養(yǎng)老習慣，也適合房地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)模式。

解決好當前老年住宅建設的瓶頸問題——融資問題。在籌措資金方面，應在政府推動發(fā)揮主導力量的同時，從銀行得到大力支持。銀行可從老年人的需求和特點出發(fā)，制定一系列優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法。如以現(xiàn)房作抵押貸款購買新房、“雙合同制”貸款購房和逆抵押貸款購房。“雙合同制”貸款購房，即老年人與銀行、其子女與銀行，各簽定一份買賣合同和擔保合同，當老人無力還款時，可以由其子女或親屬還款。逆抵押貸款購房，這是目前國外一些國家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從開發(fā)商處購買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽訂合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有。這些貸款辦法，為老年人住房提供了保證。還可以采取物業(yè)置換以及合資建房等多種渠道為老年人解決住房廣開門路。

做好選址工作。環(huán)境安靜。老年社區(qū)以養(yǎng)生為主，良好的生態(tài)環(huán)境可以使老年人心情舒暢。根據(jù)老年人愛靜的心理特點，居住區(qū)的環(huán)境需幽雅、安靜，空氣要清新。市區(qū)過于喧鬧，空氣污濁，且地價昂貴，顯然不適宜老年人居住。

不能遠離社會、家庭和親友。從老年人的心理角度看，他們害怕孤獨卻又需要安寧，需要社團活動和對外交往，需要有生命力的精神感覺，不能單純地把老年住宅與社會隔離起來，盲目地建在偏僻的郊區(qū)。因此，過于偏遠、人煙稀少、交通不便的地區(qū)不適宜建設老年居住社區(qū)，可以考慮建在休閑公園或郊區(qū)的大學校園附近。

滿足市場需求，采取租、售結合的銷售方式。老年人所處的年齡階段不同，生理和心理狀況不同，對住宅的需求也不盡相同。

現(xiàn)在國內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了“候鳥”型養(yǎng)老的一批老人，即冬季在南方居住，夏季在北方避暑。建議開發(fā)商針對有效需求，采取租、售結合的銷售方式，對于出租的房屋戶型要小、且數(shù)量不必太多，開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂合同，形成有效合理的管理，達到“雙贏”。這樣，即對開發(fā)商有利，又對物業(yè)公司有利，同時有滿足了市場需求，也避免了房屋銷售結束、開發(fā)商撤離之后，物業(yè)管理不到位的事件發(fā)生。

做好配套設施的設計。方便老年人的社區(qū)室外環(huán)境設計：如路網(wǎng)設計中通過巧妙合理的道路規(guī)劃實行嚴格的人車分流；室外公共空間應包括廣場、綠地、居住區(qū)公園等。方便老年人的社區(qū)配套設施設計：如以老年人體育鍛煉和文化娛樂為特征的活動設施；以老年人高層次文化娛樂為特征的活動設施；以老年人參與社會發(fā)展為特征的活動設施。加強室外環(huán)境設計與配套設施設計的整合：如社區(qū)內(nèi)老年人的活動與便捷的車行互不干擾；無障礙的步行道路與社區(qū)中心公園、社區(qū)老年人活動中心進行聯(lián)接；社區(qū)中心綠地或社區(qū)健身場地與社區(qū)老年人活動中心進行連接；老年人活動中心、老年人健身場地與兒童游樂場靠近設置；老年人醫(yī)療設施與商業(yè)設施、兒童設施應有相當?shù)木嚯x，但需便于內(nèi)外交通等。

提供全方位和優(yōu)質(zhì)的服務。服務主要宗旨是調(diào)動老人的潛能，從生理到心理因素中，增強老人們自理、自立和自信的能力，讓老人們超越自我，超越年齡，推遲養(yǎng)老期，并通過服務，使老人們生活有尊嚴，從而提高了老人們生活的質(zhì)量。開發(fā)時與銀行合作，建立儲蓄所方便老年人領取養(yǎng)老金；在園區(qū)內(nèi)與醫(yī)院合作建立診所，提供醫(yī)療服務；在開發(fā)時設有老年活動室，組織老年人的各種活動；生活照料的服務，包括家政服務和餐飲供給服務、衛(wèi)生保健服務，等等。