關(guān)于房屋損害評(píng)估的探討

摘要：房屋損害一般是指房屋本身的損害，主要包括房屋實(shí)體損害、功能損害、經(jīng)濟(jì)損害及環(huán)境損害等方面。合理確定房屋損害的賠償金額對(duì)促進(jìn)社會(huì)和諧和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要意義。房屋損害評(píng)估是評(píng)估受損房屋的損害價(jià)值，進(jìn)行房屋損害評(píng)估首先要對(duì)房屋損害的種類及損失進(jìn)行分析，之后要進(jìn)行損害評(píng)估方法的確定，最后要分析房屋損害評(píng)估中需要注意的問題，這樣才能產(chǎn)生一個(gè)科學(xué)、合理的評(píng)估結(jié)論。

關(guān)鍵詞：房屋；房屋損害；評(píng)估

中圖分類號(hào)：D92 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2012）34-0334-02

由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)、相互影響等特性，房屋受到損害不可避免，時(shí)有發(fā)生。因此在房屋評(píng)估工作中特別是在各種自然災(zāi)害、突發(fā)事件造成的房屋損害評(píng)估和財(cái)產(chǎn)損失賠償、房屋質(zhì)量糾紛及不良資產(chǎn)處置評(píng)估中，常常會(huì)遇到各種類型的受損害的房屋評(píng)估。房屋損害評(píng)估是評(píng)估受損房屋的損害價(jià)值，公平合理的估價(jià)，對(duì)促進(jìn)社會(huì)和諧、救助受損者、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展等都具有重要意義。

一、房屋損害的種類及損失分析

房屋損害一般來說，是指房屋本身的損害，主要包括房屋實(shí)體損害、功能損害、經(jīng)濟(jì)損害及環(huán)境損害等方面。（1）房屋損害的分類。1）按受損部位分類：實(shí)物損害，具體又可分為實(shí)體損害和功能損害；權(quán)益損害，也可稱為經(jīng)濟(jì)損害；還有區(qū)位損害，也可稱為環(huán)境損害。2）可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害。3）暫時(shí)性的損害和永久性的損害。（2）房屋損害造成的損失分析。可以分為兩塊：價(jià)值減損和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失。相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失分為直接經(jīng)濟(jì)損失和間接經(jīng)濟(jì)損失。直接經(jīng)濟(jì)損失如修復(fù)期間的租金損失，停產(chǎn)停業(yè)損失，搬遷費(fèi)、周轉(zhuǎn)費(fèi)等等。（3）損害的賠償金額，如何量化。對(duì)房屋損害的分析最終目的是確定損害的賠償金額，對(duì)于不同類型的損害及所造成的損失要對(duì)其進(jìn)行客觀分析確定其性質(zhì)，采取科學(xué)的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。

二、房屋損害評(píng)估方法

（一）可修復(fù)的房屋損害評(píng)估

以成本法為主，以資本化法、市場(chǎng)比較法、價(jià)差法為輔進(jìn)行測(cè)算。

有損害的房屋評(píng)估值=類似的無損害房屋市場(chǎng)價(jià)格－V

V =C1+C2+C3+C4-C5

式中：V—房屋損害評(píng)估值；C1—拆除工程費(fèi)；C2—修繕工程費(fèi)；C3—恢復(fù)工程費(fèi)；C4—直接經(jīng)濟(jì)損失；C5—被拆除物殘值。

拆除、修繕、恢復(fù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)參照房屋修繕工程預(yù)算定額，費(fèi)用包括直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金。

直接經(jīng)濟(jì)損失指修復(fù)期間或修復(fù)后所造成的經(jīng)濟(jì)損失，直接經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估應(yīng)根據(jù)具體情況，選用資本化法、價(jià)差法、市場(chǎng)比較法、成本法進(jìn)行測(cè)算或參照市場(chǎng)上類似情況的補(bǔ)償水平測(cè)算。在測(cè)算收益損失時(shí)應(yīng)考慮房屋的收益損失。

被拆除物殘值評(píng)估應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的回收價(jià)格合理確定。

（二）不可修復(fù)的房屋損害評(píng)估

可根據(jù)評(píng)估對(duì)象實(shí)際情況分別選用資本化法、價(jià)差法、市場(chǎng)比較法進(jìn)行測(cè)算，具體方法如下：

1.資本化法

（1）適用于凈收益損失的資本化法公式：

V=∑△Ai/（1+ R）i

i=1～m

有損害的房屋評(píng)估值=類似的無損害房屋市場(chǎng)價(jià)格-V

式中： V—房屋損害評(píng)估值；△Ai—未來第i年的凈收益損失額；R—折現(xiàn)率；m—凈收益損失年限。

（2）適用于收益年限減少的資本化法公式：

V=∑Ai /（1+ R）i — ∑Ai /（1+ R）i

i=1～n i=1～m

有損害的房屋評(píng)估值=類似的無損害房屋市場(chǎng)價(jià)格－V

式中：V—房屋損害評(píng)估值；Ai—未來第i年可獲得的正常市場(chǎng)凈收益；R—折現(xiàn)率；n—無損壞房屋剩余使用年限；m—有損壞房屋剩余使用年限。

當(dāng)房屋剩余使用年限與土地剩余使用年限不一致時(shí)，應(yīng)按GB/T 50291—1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》5.3.8條款規(guī)定執(zhí)行。

2.價(jià)差法

價(jià)差法公式： V=V1－V2

式中：V—房屋損害評(píng)估值；V1—類似的無損害房屋市場(chǎng)價(jià)格；V2—類似的有損害房屋市場(chǎng)價(jià)格。

3.市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法公式： V=P×F1×F2×F3

V—房屋損害評(píng)估值；P—可比實(shí)例補(bǔ)償金額；F1—損害房屋情況修正系數(shù)；F2—損害房屋日期修正系數(shù)；F3—損害房屋狀況修正系數(shù)。

有損害的房屋評(píng)估值=類似的無損害房屋市場(chǎng)價(jià)格－V

（三）房屋完全毀損損失評(píng)估

房屋完全毀損損失評(píng)估值=類似的房屋市場(chǎng)價(jià)格－類似的土地市場(chǎng)價(jià)格－拆除物殘值+拆除工程費(fèi)用

或：房屋完全毀損損失評(píng)估值=類似的房屋市場(chǎng)價(jià)格－拆除物殘值+拆除工程費(fèi)用

類似的房屋市場(chǎng)價(jià)格、類似的土地市場(chǎng)價(jià)格、類似的房屋市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求，選用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法等方法進(jìn)行評(píng)估，確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

拆除物殘值評(píng)估應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的回收市場(chǎng)價(jià)格合理確定。

拆除工程費(fèi)用應(yīng)當(dāng)參照房屋修繕工程預(yù)算定額，費(fèi)用包括直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金。

三、房屋損害評(píng)估中需要注意的問題

1.房屋損害在理論上存在無形損害和有形損害之分。房屋無形損害因其房屋本身沒有損害，只是受到各種政治、經(jīng)濟(jì)等政策因素影響而導(dǎo)致房屋價(jià)值降低，這一種情形，我們通過正常的房屋評(píng)估技術(shù)就可以對(duì)其進(jìn)行評(píng)估。在房屋有形損害評(píng)估中，同時(shí)也包含了房屋無形損害而導(dǎo)致的房屋價(jià)值降低的因素，比如房屋的收益水平、價(jià)差法中的房屋市場(chǎng)價(jià)格等。因此，本文主要探討的是房屋有形損害評(píng)估，并且在房屋損害評(píng)估形式上不作區(qū)分，統(tǒng)稱為房屋損害評(píng)估。

2.房屋損害評(píng)估是評(píng)估的受損房屋的損害價(jià)值或因修復(fù)所花的費(fèi)用。評(píng)估時(shí)應(yīng)把握房屋受損前后的狀況，包括房屋的結(jié)構(gòu)、用途及受損的部位、類型、程度等。評(píng)估中，要考慮受損房屋是否出租或自用，還要考慮因房屋損害貶值導(dǎo)致的土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值貶值的因素。

3.不可修復(fù)的房屋損害評(píng)估，要對(duì)受損害的房屋進(jìn)行合理鑒定，劃分出不可修復(fù)的部位、面積、類型以及對(duì)主體房屋的影響程度。按部分不可修復(fù)但主體房屋尚可使用和完全不可修復(fù)分別進(jìn)行評(píng)估。

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[責(zé)任編輯 陳 鶴]