關于房屋損害評估的探討

摘要：房屋損害一般是指房屋本身的損害，主要包括房屋實體損害、功能損害、經濟損害及環境損害等方面。合理確定房屋損害的賠償金額對促進社會和諧和社會經濟的協調發展具有重要意義。房屋損害評估是評估受損房屋的損害價值，進行房屋損害評估首先要對房屋損害的種類及損失進行分析，之后要進行損害評估方法的確定，最后要分析房屋損害評估中需要注意的問題，這樣才能產生一個科學、合理的評估結論。

關鍵詞：房屋；房屋損害；評估

中圖分類號：D92 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）34-0334-02

由于房地產的不可移動、相互影響等特性，房屋受到損害不可避免，時有發生。因此在房屋評估工作中特別是在各種自然災害、突發事件造成的房屋損害評估和財產損失賠償、房屋質量糾紛及不良資產處置評估中，常常會遇到各種類型的受損害的房屋評估。房屋損害評估是評估受損房屋的損害價值，公平合理的估價，對促進社會和諧、救助受損者、促進社會經濟的協調發展等都具有重要意義。

一、房屋損害的種類及損失分析

房屋損害一般來說，是指房屋本身的損害，主要包括房屋實體損害、功能損害、經濟損害及環境損害等方面。（1）房屋損害的分類。1）按受損部位分類：實物損害，具體又可分為實體損害和功能損害；權益損害，也可稱為經濟損害；還有區位損害，也可稱為環境損害。2）可修復的損害和不可修復的損害。3）暫時性的損害和永久性的損害。（2）房屋損害造成的損失分析。可以分為兩塊：價值減損和相關經濟損失。相關經濟損失分為直接經濟損失和間接經濟損失。直接經濟損失如修復期間的租金損失，停產停業損失，搬遷費、周轉費等等。（3）損害的賠償金額，如何量化。對房屋損害的分析最終目的是確定損害的賠償金額，對于不同類型的損害及所造成的損失要對其進行客觀分析確定其性質，采取科學的評估方法進行評估。

二、房屋損害評估方法

（一）可修復的房屋損害評估

以成本法為主，以資本化法、市場比較法、價差法為輔進行測算。

有損害的房屋評估值=類似的無損害房屋市場價格－V

V =C1+C2+C3+C4-C5

式中：V—房屋損害評估值；C1—拆除工程費；C2—修繕工程費；C3—恢復工程費；C4—直接經濟損失；C5—被拆除物殘值。

拆除、修繕、恢復費用應當參照房屋修繕工程預算定額，費用包括直接費、間接費、利潤和稅金。

直接經濟損失指修復期間或修復后所造成的經濟損失，直接經濟損失評估應根據具體情況，選用資本化法、價差法、市場比較法、成本法進行測算或參照市場上類似情況的補償水平測算。在測算收益損失時應考慮房屋的收益損失。

被拆除物殘值評估應當根據評估時點的回收價格合理確定。

（二）不可修復的房屋損害評估

可根據評估對象實際情況分別選用資本化法、價差法、市場比較法進行測算，具體方法如下：

1.資本化法

（1）適用于凈收益損失的資本化法公式：

V=∑△Ai/（1+ R）i

i=1～m

有損害的房屋評估值=類似的無損害房屋市場價格-V

式中： V—房屋損害評估值；△Ai—未來第i年的凈收益損失額；R—折現率；m—凈收益損失年限。

（2）適用于收益年限減少的資本化法公式：

V=∑Ai /（1+ R）i — ∑Ai /（1+ R）i

i=1～n i=1～m

有損害的房屋評估值=類似的無損害房屋市場價格－V

式中：V—房屋損害評估值；Ai—未來第i年可獲得的正常市場凈收益；R—折現率；n—無損壞房屋剩余使用年限；m—有損壞房屋剩余使用年限。

當房屋剩余使用年限與土地剩余使用年限不一致時，應按GB/T 50291—1999《房地產估價規范》5.3.8條款規定執行。

2.價差法

價差法公式： V=V1－V2

式中：V—房屋損害評估值；V1—類似的無損害房屋市場價格；V2—類似的有損害房屋市場價格。

3.市場比較法

市場比較法公式： V=P×F1×F2×F3

V—房屋損害評估值；P—可比實例補償金額；F1—損害房屋情況修正系數；F2—損害房屋日期修正系數；F3—損害房屋狀況修正系數。

有損害的房屋評估值=類似的無損害房屋市場價格－V

（三）房屋完全毀損損失評估

房屋完全毀損損失評估值=類似的房屋市場價格－類似的土地市場價格－拆除物殘值+拆除工程費用

或：房屋完全毀損損失評估值=類似的房屋市場價格－拆除物殘值+拆除工程費用

類似的房屋市場價格、類似的土地市場價格、類似的房屋市場價格應按《房地產估價規范》要求，選用市場比較法、收益法、成本法等方法進行評估，確定估價時點的市場價格。

拆除物殘值評估應當根據估價時點的回收市場價格合理確定。

拆除工程費用應當參照房屋修繕工程預算定額，費用包括直接費、間接費、利潤和稅金。

三、房屋損害評估中需要注意的問題

1.房屋損害在理論上存在無形損害和有形損害之分。房屋無形損害因其房屋本身沒有損害，只是受到各種政治、經濟等政策因素影響而導致房屋價值降低，這一種情形，我們通過正常的房屋評估技術就可以對其進行評估。在房屋有形損害評估中，同時也包含了房屋無形損害而導致的房屋價值降低的因素，比如房屋的收益水平、價差法中的房屋市場價格等。因此，本文主要探討的是房屋有形損害評估，并且在房屋損害評估形式上不作區分，統稱為房屋損害評估。

2.房屋損害評估是評估的受損房屋的損害價值或因修復所花的費用。評估時應把握房屋受損前后的狀況，包括房屋的結構、用途及受損的部位、類型、程度等。評估中，要考慮受損房屋是否出租或自用，還要考慮因房屋損害貶值導致的土地經濟價值貶值的因素。

3.不可修復的房屋損害評估，要對受損害的房屋進行合理鑒定，劃分出不可修復的部位、面積、類型以及對主體房屋的影響程度。按部分不可修復但主體房屋尚可使用和完全不可修復分別進行評估。

參考文獻：

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[3] 柴強.中國房地產損害賠償估價的理論與實踐[J].中國房地產估價與經紀，2008，（6）.

[責任編輯 陳 鶴]