個人住房按揭貸款的銀行風險管理

摘要：本文以我國個人住房按揭貸款業的現狀為基礎，考察發達國家和地區的歷史事件與做法，分析不同因素產生的個人住房按揭貸款業務的銀行風險，并提出相應的管理建議。

關鍵詞：住房按揭貸款 銀行風險來源 銀行風險管理

個人住房按揭貸款是指購房者以所購住房做抵押并由其所購買住房的房地產企業提供階段性擔保的個人住房貸款業務。目前我國的個人住房按揭貸款業務迅速發展壯大，僅2009年一年，我國房地產業開發投資資金來源中就有8403億元的個人按揭貸款，其增速高達116.2%。

隨著我國房地產產業的迅猛發展，未來幾年，我國很可能進入個人住房按揭貸款風險的高發期。而最先受到風險影響的就是與社會大眾生活息息相關的商業銀行。基于此，我國社會日趨意識到管理個人住房按揭貸款業務銀行風險的重要性。控制銀行風險有利于維護房地產產業的活躍性，保障銀行業的正常運營，保持國民經濟的持續健康快速發展，提高人民的生活水平和幸福感。

一、按揭貸款業務銀行風險產生原因

銀行風險是指銀行在貨幣經營和信用活動中，由于事先無法預料的不確定因素的影響，使銀行的實際受益與預期受益發生偏離，從而導致銀行資金、財產或信用損失的可能性。

（一）于宏觀經濟環境的風險

當一國出現嚴重的通貨膨脹現象的時候，銀行貸款的實際利率就會下降甚至變為負數。個人住房按揭貸款屬于長期貸款，在存在嚴重通貨膨脹的情況下，放貸銀行很可能陷入流動性危機。

（二）購房者的風險即違約風險

個人住房按揭貸款的違約風險是指借款人沒有按時償還銀行的本息，從而造成銀行損失的可能性。違約風險可分為理性違約和被迫違約。理性違約是指借款人在有能力償還的情況下的主動違約。這種違約多發生在房產價格下降的條件下，常見的就是因利率提高引發的提前還款的行為。被動違約則是指借款人仍具有還款意愿，但基于一些被迫的因素使得還款能力喪失的情況。

（三）源于房地產開發商的風險

商業銀行作為放貸人有保障貸款者的權利不被侵犯的責任。開發商能否按期交房，購房者是否可以如期得到合同上約定的房屋等情況均會對商業銀行是否能夠按期收回貸款造成影響。一方面，如若開發商未能按約定期限完工交樓，那么就會造成購房合同無法履行，從而延長商業銀行收回按揭貸款的時間，引發商業銀行的風險。另一方面，如果開發商交房時，購房者發現開發商提供的房子與購房合同表述的不一致時，購房者存在解除購房合同的可能性，因而損害了銀行的利益。

（四）銀行內部風險

由于員工職業道德觀念的不同，銀行內部存在的部分員工疏于職守，或者是為了個人利益，辦理“假按揭”的現象，同樣會造成銀行的重大損失。

二、政策建議

（一）個人住房按揭貸款證券化制度

我國的個人住房抵押貸款業務的發展受到金融市場不完善的條件制約，這同時決定了我國個人住房按揭貸款更易受到宏觀經濟波動的影響。分析美國的貸款運作方式可以發現個人住房按揭貸款證券化可以降低成本、加速資金回籠、分散風險。為了降低宏觀經濟環境變動對個人住房貸款風險的影響，應建立健全我國個人住房按揭貸款的一級市場，并根據住房抵押貸款規模的不同設計不同的資產證券化產品。

（二）健全消費者征信信息記錄、查詢體系，以期把信息不對稱的危害降到最低，將部分潛在的風險消滅在萌芽期

雖然我國現在已經建立了個人征信系統，但是其所記錄的信息量過少，評價標準不統一，信息不夠透明。據統計，截至2008年底，我國個人征信系統收錄了6.4億自然人的信息，但其中僅1.4億人有信貸記錄。故筆者認為，我國一方面應建立起一個由國家主導的、非盈利的、信息透明度高的、具有同一評級標準的個人征信體系，另一方面要完善個人信用信息網上查詢系統。

（三）住房按揭貸款的風險保險和擔保機制

我國的房地產產業還處于發展初期。前些年，國家為拉動房地產市場的發展，放寬了房地產市場的準入條件，推行按揭貸款制度，使得房地產預售制度盛行。但是，該制度的缺陷在一定程度上為開發商不正當的謀取利益創造了條件，從而提高了個人住房貸款業務中開發商造成的風險。因此，為最大限度降低個人住房按揭貸款業務中源自房地產開發商的風險，商業銀行應設立相關的風險轉移機制。一方面規定開發商分階段向銀行交納擔保，以便于商業銀行設立開發商的專項資金賬戶，監控資金的使用；另一方面，要求保險公司介入個人住房按揭貸款業務，提供相應的保險產品，為銀行轉移部分風險。

（四）內部監管

針對日趨浮躁、利益至上的社會環境，為加強內部控制，銀行應該加強員工道德操守的教育，樹立內控人人有責的觀念，營造良好的內部控制文化氛圍。

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