金融危機中美國不動產評估遇到的問題

最近，美國不動產中介機構做了一個統計分析，樣本覆蓋了2007年3月至2011年9月的2076個不動產評估案例。研究者借助與不動產抵押清償和證券化的不動產債券（securitized real estate bonds）有關的案例信息，發現不動產的評估價格與實際交易價格之間存在著較大的差異。統計分析表明，在這2076個最終被售出的物業中，64%的物業評估價值超過其最終的售價，兩者相差達14億美元；36%的物業評估價值低于其實際售價，兩者相差達6.61億美元。某些極端情況下評估價值和最終售價的差距更大，比如121個物業的評估值是其實際售價的兩倍，同時還有132個物業的評估價低于實際售價的70%。

一位來自于一家律師行（Kramer Levin Naftalis Frankel）的合伙人吉安·內維洛夫指出，評估幾乎在不動產交易的每個環節都扮演了重要角色，從貸款到買賣物業的決策，甚至到最后的破產清算都離不開它的身影。

一家中介公司（Eastern Consolidated）的主管馬里昂·瓊斯提供了一個案例。在最近的一次評估中，評估師將布魯克林區的一塊10萬平方英尺評估對象的可建設面積高估了40%，結果導致整個交易的資本運作包括購買價及銀行貸款都錯了。當開發商發現了這一錯誤后，就停止還款，迫使銀行收回了抵押物。

美國米勒·西塞羅（Miller Cicero）評估公司的主管約翰·西塞羅也給出了自己的觀點。他認為，評估業正在變得越來越商品化，資金提供方簡單地將評估視為一件商品并越來越注重評估費用而不是評估者的專業技能。例如，過去資金提供方在決定選擇評估公司時會先討論大量關于項目的信息及評估者的資質及其以往經驗，而現在通常是依賴網絡詢價系統，先詢價再挑一家最便宜的評估公司。

評估師應該能夠起到多種作用，幫助資金提供方確定貸款規模，或為律師在訴訟中作證，或為買賣雙方提供市場基準。評估師需要訪問現場，與中介交談了解當地行情，審查財務報表諸如收入與費用等，從而盡可能合理地鑒別相關信息的合理性、可靠性。可惜由于諸多原因，眾多評估師在這一過程中走了過場，沒能做到勤勉盡職。

也有一些專業人士對該調查結果產生了質疑。美國評估學會外事主管比爾蓋博（Bill Garber）先生認為：市場的交易價格不能成為評估價格是否精準的衡量標準。因為，一項貸款的發放動機是很難確認的，如果是在某種壓力下所做出的交易結算，往往是不受市場價格機制影響的。只有一種方法能夠確認一項評估是否準確，那就是要單獨地分析每一項評估事項，然后看分析因素與結果之間的關系是否能夠達成一致。

盡管美國評估業內人士對該項研究結果持不同意見，此項調查的主要研究人員奧拉索夫（Olasov）依然認為，哪怕是評估結果出現一小點的偏差，也會對不動產市場產生巨大的暗示作用。他表示，在接下來的四年中美國將有17000億美元的房地產債務到期，其中銀行所有的債權大概占了一半，相當于8675億美元。因此，如果美國的實際情況真像該項調查顯示的資產評估出現較大偏差的話，那么可以想象銀行在房地產方面所貸出的款項會和實際價值相差甚遠。尤其是回顧2009年400多個銀行的破產案例時，能夠發現利益賦稅成本（the precipitating cost）會降低評估的價值。導致資產價值下降的評估通常會使銀行出現資產減值、壞賬，導致銀行的資產流失，在極端的情況下甚至會導致銀行破產。目前，奧拉索夫（Olasov）正在和聯邦銀行監管者合作，嘗試能否利用此次研究的數據廣泛地運用到銀行房地產貸款價值確認的事項當中來。

盡管此項研究報告并沒有獲得官方機構的認定，并且其結論也存在較多爭議。但在全球經濟一體化的背景下，該項研究報告的內容對我國不動產領域的評估具有一定的警示和借鑒意義。

（譯文由中評協國際部供稿）