貨幣政策對我國房地產價格的影響機制及原因分析

【摘要】住房問題是百姓最關注的民生問題。我國房地產問題突出表現在房地產價格過高，進而導致中低收入者需求不足，供求不平衡的矛盾上。影響房地產價格的因素有多個方面，其中貨幣政策是一個重要的方面。貨幣供應量的合理調控對對一國房地產業，乃至一國經濟的良好運行有著重要影響。

【關鍵詞】貨幣政策 房地產

一、引言

住房問題關系到國計民生，黨和政府對此高度重視，把它看作是政府工作的重中之重。從2001年政府工作報告中提出的“要發展面向居民的住房產業以及大力發展經濟適用房和建立廉租房供應保障體系”，到2009年政府工作報告中提到的“要促進房地產市場平穩健康發展，要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求”，再到2010年，國務院發布《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱“國十條”）這一房地產調控的重要文件，彰顯國家調控房價、保障民生的決心。房地產問題突出表現在房地產價格過高，進而導致中低收入者需求不足，供求不平衡的矛盾上。影響房地產價格的因素很多，其中貨幣政策對房地產價格的影響尤為重要。而貨幣政策的四大經濟目標之一就是穩定物價，房地產價格應包含在內。盡管政府出臺了一系列宏觀經濟措施旨在抑制過高的房價。但從效果來看，房地產市場依然呈現出四高現象，即“高投資、高房價、高利潤和高稅收”，因此貨幣政策對房地產價格影響還是值得探討的問題。中國人民銀行自2006年7月5日至2008年6月7日連續上調存款類金融機構人民幣存款準備金率從8%上調至17.5%。又從2008年9月15日開始下調準備金率。這一操作目標的變化能否達到影響貨幣供應量進而影響房地產價格；中國人民銀行對商業性個人住房貸款利率以及個人住房公積金貸款利率的直接調整能否影響貨幣供應量？這些都是值得考慮的。因此，研究貨幣政策對房地產價格的作用機制，并對其原因進行分析，對我國能否有效利用宏觀經濟政策調節經濟運行，穩定房屋價格，維護金融體系和宏觀經濟的穩定，構建和諧社會是有著重要意義。

二、貨幣政策對房地產市場的影響

（一）對房地產市場需求的影響

從需求角度來說，貨幣供應量的增加能夠調動居民的購房積極性，持幣者對房地產商品的投資或消費需求增加。隨著房地產需求的持續上漲，在短期房地產商品供給剛性的影響下，房價不斷上漲。房地產價格相對于成本的提高將吸引開發商建筑更多的新房，房地產投資將會上升，從而帶動總需求的膨脹。當貨幣供應量無法滿足貨幣需求的膨脹時，貨幣供應量就會減少，利率提高，居民的購房成本將增加，相應地需求量減少。此外，信貸政策也會對需求產生影響。對于房屋需求方，貸款的緊縮直接限制了購房需求。貸款利率的提高也會對人民的購房熱情產生重要影響。

（二）對房地產市場供給的影響

從供給角度來說，從緊的貨幣政策，一方面，提高準備金率影響銀行信貸規模，對房地產企業的資金來源產生間接影響，開發商獲得較少的資金支持，開發商投資熱情不足，影響房地產的供給。另一方面，貸款利率的提高，增加了開發商的籌資成本，限制了房地產企業的投資，導致房屋供給減少。而寬松的貨幣政策擴大了開發商的投資來源。一般來說，房地產投資資金主要來源于以下幾種渠道：外資、貸款和自籌等。由于政策的放寬，受到銷量和直接融資增加因素的直接影響，房產商得以充足的投資資金，緩解了資金短缺的局面，可以增加房地產的供給。

（三）對房地產價格的影響

影響房價的因素很多，通脹預期、利率水平、信貸增長率以及房地產調控政策都對房地產價格的波動產生重要的影響，也是導致房地產行業周期性波動的主要因素。實踐證明，貨幣供應量與房屋銷售價格呈正相關。在寬松的貨幣政策下，貨幣供應量增加，購房者需求較高，會促成房地產價格的上漲。在緊縮的貨幣政策下，開發商投資不足，住房供給減弱，會引起未來房價的上漲。但從緊的貨幣政策也限制了購房需求，需求的下降可能抑制房價的漲幅。因此，貨幣政策對房價的影響關鍵在于調控的對象上。

三、結論及建議

貨幣供應量的擴張支持了我國房地產市場的繁榮，也是催生我國房價上漲的重要原因，房價的過高也加劇了銀行信貸的風險。因此，為實現房地產業的持續健康發展，就必須合理控制貨幣供應量和個人消費信貸規模。同時，當前部分城市出現房價有所下跌的局面，雖然房價的理性回歸凸顯了宏觀調控的政策效應，但需要警惕的是，房價下跌很可能通過銀行控制信貸損失的行為，進一步加劇房價的波動，從而令其負面影響產生放大效應。

第一，加快我國貨幣政策傳導中房地產價格渠道的建設。房地產價格屬于真實資產價格，因此它與真實經濟的聯系更為密切。同時，房地產價格的變化直接牽涉到投資、消費以及銀行信貸等，從而成為貨幣政策相關資產價格信息的一個重要組成部分。

第二，適度調整房地產市場供給結構，加大經濟適用房的投資建設。房地產行業雖然是我國的支柱型產業，但仍要通過利率政策把資金控制在必要的限度。嚴格限制新建高檔房的建設貸款，鼓勵普通商品住宅的建設。嚴格規定開發商的還貸期限，確保貸款資金的回籠，保障銀行貸款的收回。引導房地產開發商向經濟適用房投資轉變，并給予資金和政策等方面的支持。

第三，加快實現利率市場化，使利率真正發揮作用。在目前條件下，利率仍然由國家管制，對抑制房地產價格的作用很有限。為了進一步增強利率調節的有效性，應逐步實行利率市場化改革，理順利率與房地產價格之間的關系，使利率能真正反映房地產的投資成本、收益和風險。