中國城市化路徑探析

今年7月31日召開的中共中央政治局會議上，胡錦濤總書記指出要堅定不移地貫徹執行房地產市場調控政策，堅決抑制投機投資性需求，切實防止房價反彈{1}。為了重塑健康的經濟環境，為了更正社會普遍的扭曲的價值取向和建設理念，更為了建立一條科學合理的城市化之路，我們認為現在已經是撥亂反正的時候了，房價遠遠沒有回調到其合理價格水平，房地產調控必須要堅持下去。

一、目的與手段

馬克思主義哲學認為，事物發展必須要明確兩個問題：一是明確目的與手段的區別，二是處理目的與手段之間的關系，避免將手段當作目的。目的是事物發展的核心與基礎，是最終所要取得的結果，手段是為實現目的采取的方式與過程的總和。目的統率手段，手段服務目的。目的與手段相一致促進了事物的發展與良性循環，而兩者的不一致性將導致災難性后果。

馬克思認為資本主義之所以滅亡，就是因為其手段和目的的不一致。資本主義生產的目的在于追逐剩余價值，為了盡可能的追逐剩余價值，資本家竭力改進生產技術，采用新的生產設備，提高勞動生產率。而隨著勞動生產率的提高，資本有機構成不斷提高，不變資本所占比重不斷增加，可變資本所占比重不斷下降。馬克思認為，活的勞動即可變資本是剩余價值的源泉，資本主義追求剩余價值的過程使資本有機構成提高，可變資本（剩余價值源泉）比重下降，造成資本主義生產的目的與手段的不一致，其結果必然導致資本主義階級的滅亡。

改革開放30多年來，我國經濟社會發展取得舉世矚目的成就，一個重要原因就是我們正確處理了改革發展中目的與手段的關系。當前我們城市建設的目的是通過城市化的發展來實現現代化，城市化是我們實現現代化的手段和措施。因此，城市化建設的方方面面必須體現現代化的要求，符合現代化的需求。

然而，當前有的地方政府卻把現代化簡單為城市化建設，又把城市化簡單為鋼筋水泥GDP，把鋼筋水泥GDP簡單化為房地產的發展，于是城市建設一切都圍繞著房地產展開，房地產建設成了城市發展的核心。這樣的建設理念顯然違背了發展經濟、創造財富和改善人民生活水平的初衷，把房地產建設這一手段當作了最終目的，在這種扭曲的建設理念的指導及短期經濟利益的驅使下，房地產業在經濟建設中擁有“至高無上”的地位，全民大搞房地產。這樣的城市建設并不是為了實現人口與產業的集聚，推進我國二元經濟結構的解決，更沒有把改善人民生活水平放在首位。其結果導致了房價的持續上漲，背離了現代化建設的目的，造成了手段與目的的不一致。

有的地方政府在城市化建設中，尤其是縣域經濟的發展中，把房地產和基礎設施作為經濟建設的核心，忘了產業建設才是縣域經濟發展的根本。李省長說：“云南要跨越，關鍵在產業”。縣域經濟的發展，沒有產業的發展，沒有財富的增加，沒有收入的增加，人們拿什么去買房子。更有甚者，有的地方政府為了眼前利益，高價出售土地，通過賣地獲取財政收入，短期來看各方面都可以獲得巨額利潤，似乎取得了轟轟烈烈的績效。但長期來看，政府行為推波助瀾促使房價不斷飆漲，阻止了人們往這些城市的遷移，抑制了人口與產業的集聚，這樣的短視如同“溫水煮青蛙”般使城市化成為了一個不可能實現的口號。這不僅耗盡了城市發展的潛力，而且違背了我黨以人為本，提升人民生活水平的初衷，更主要的是這種為了任期GDP績效的做法損害的是國家和人民的長遠利益。不久前，某縣政府為了刺激房地產的銷售，竟提出以現金形式給予購房者補貼，像這種以房地產為核心的建設方式是不可持續發展的。

在這種扭曲的建設理念的誤導及房地產暴利的刺激下，國企、央企甚至私企都不務正業，不搞實業了，都來投資房地產，擠占了實業的發展空間。從理論上講，投資分為生產性投資和非生產性投資，生產性投資具有造血機能，能夠創造財富，能夠使經濟持續發展。如果以房地產的非生產性財富去替代生產性財富，將造成經濟結構的嚴重失衡，房地產價格的攀升，不是財富的增加，只是資產泡沫的增加。長此以往，社會必將失去可持續發展的動力與基礎，沒有產業支撐的城市只是沒有靈魂的軀殼，難以為繼。

與此同時，高房價成了老百姓最深的痛，它榨干了老百姓所有的消費能力，嚴重損害了普通居民的生活質量，更透支了整個社會發展的創造力與活力。更有甚者，這一現象造成了價值取向的扭曲，建房、炒房成了經濟建設的中心，房價暴漲，人們希望房價暴漲來獲取暴利、不勞而獲，勤勞致富的思想淪喪了，人們不再努力創造財富，只是等待房價上漲帶來財富的增加，長此以往，國將不國。

誠然，房地產業關聯程度很高，一業興而百業興，但是房地產業的發展是有時段性的，在某一個發展階段確實能推動社會經濟的發展，但如果長期單純追求鋼筋水泥GDP，忽視城市現代化的最終目的，把城市化理解為全民大搞房地產就背離了目的與手段之間的邏輯關系，違背了城市化實現產業集聚和農民進城的初衷，違背了現代化解決城鄉二元結構的發展目標，違背了我黨改善人民生活水平的初衷……這只能使我們的城市建設不可持續發展。因此，從馬克思主義哲學目的與手段的辯證高度來透視當前房地產業發展的怪像，從現代化與城市化的關系來分析我們的城市發展之路，我們認為炒作房地產帶來的不斷上漲的高房價不能解決農民進城的問題，也不能帶來財富的增加，使中國人民走上富裕之路，只會造就越來越嚴重的社會不平等，加劇貧富的懸殊和社會的不穩定，導致我們城市建設理念和整個社會價值取向的扭曲。

因此，我們認為只有更正這樣一種扭曲的建設理念和錯誤的價值取向，只有城市化建設回到現代化的建設軌道，形成一條科學合理的城市化路徑，城市建設才能得到良好的發展。

二、城市規劃和房地產開發

城市規劃與房地產開發的關系本該是協調發展的，然而，由于城市規劃的行為主體與房地產開發的行為主體不一致，導致政府和房地產開發商的目的和實現目的的手段不一致，如果房地產開發代替了城市規劃，成為了城市化的主要內容，最終必然導致城市化偏離產業發展、促進就業和收入公平的初衷。

（一）城市規劃與房地產開發的差異

城市經濟學認為：沒有產業支撐的城市是沒有靈魂的軀殼。產業是第一性的，城市規劃最首要的是產業規劃。城市規劃主體是政府，目的是綜合部署各項建設，實現城市經濟和社會的可持續發展，而實現手段是科學的宏觀布局，周全的城鄉規劃。房地產開發的主體是企業，企業的目的是實現利潤最大化，而實現利潤最大化的手段是圈地蓋房。由于政府和房地產各自的目標和實現手段不一致，注定了他們之間矛盾重重。

在城市規劃和房地產開發這對矛盾中，城市規劃是第一性的，而在城市規劃中，產業規劃是第一性的。國內外城市化和產業發展的實踐表明：產業競爭力是城市和區域發展的源泉，沒有產業競爭力，城市和區域的發展就如同無源之水。有的地方在城市規劃中，花費巨資聘請了國外知名設計公司做的不是產業規劃，而是把城市設計成美麗的大花園，設計出來的“園林城市”既沒有產業支撐不可持續發展。而對于房地產開發，地產企業以利潤最大化為目標，我們不能苛求他們的行為考慮到城市的規劃、產業的規劃。政府應該發揮主導作用，讓房地產開發符合城市規劃，符合產業規劃，只有這樣才是正確的城市化，才可持續發展，才符合科學發展觀的要求。

（二）房地產開發對城市規劃的沖擊

由于企業與政府站的角度不一樣，訴求不一樣，兩者的互動之中產生矛盾是不可避免的。下面列舉一些房地產開發與城市規劃互動中的怪象。

第一個現象是經濟發展過于依賴房地產開發的拉動，造成城市規劃和建設過分倚重房地產行業，一些城市凡是能騰出的地方全部都用來開發房地產。對于地方經濟的長遠發展來說，工業和第三產業是財政源泉，而居住房地產只是一種消費行為，房地產帶來的稅收是有限的、一次性的，并且會擠占其他產業發展的空間。沒有可以支撐城市發展的產業，那么這些城市的發展潛力就會被葬送了。另一些城市因為地價等因素把房地產和其他產業遠遠分開，把其他產業規劃到新城，衛星城，英國就有這種規劃的教訓。英國規劃的第一代新城叫“睡覺城”（sleeping town），人們只是晚上在那里睡覺，早上起床到城里上班。這樣造成了嚴重的“鐘擺式”交通，居民的時間成本和生活成本大增。最后提出完全獨立的新城模式，新城必須能解決80%的人口就業（城市空間理論中的多核心模式），這個問題才得到了緩解。由此可見，只把城市規劃成只有單一的居住功能的孤島，沒有可供居民就業的產業，那居民維持生計的收入從何而來。房地產既達不到預期業績，還會引發許多社會問題。例如目前有80萬人居住在里昆明的北市區，居民“日出而耕，日落而歸”，交通成本和生活成本大幅增加，居民苦不堪言。

第二個現象是房地產開發商在經濟利益目標的驅動下，忽視了開發項目的環境效益，脫離了城市規劃控制。開發行為的隨意性較大，難以使規劃控制作用真正落到實處。國外高層建筑的發展為城市騰挪出更多的公共綠地和休閑空間，而我國高層建筑的發展卻只是單純的提高了土地的容積率和建筑密度，只為追求經濟利益，忽視了全局利益和地塊的綜合利用價值。有些城中村改造計劃希望增加綠地，配套設施，改善居民生活條件。而實際上改造到最后只是單純追求建筑密度和標高，有些地方甚至把一大片樓都建成相同的四十層，人們的生活水平實際上降低了。

第三個現象是房地產開發中對城市景觀的遺棄導致城市文化日益衰落。城市規劃本應是繼承過去，創造未來，讓城市文化得以形成、延續和發展。但我國近年來房地產開發和城市改造工程中，傳統文化和地方古建筑屢遭破壞，城市綠色空間被蠶食，生態環境失調，人居環境質量下降，城市景觀特色出現千城一面。

第四個現象是城市公共設施開發不足。開發商為自身利潤需求以商業地產和住宅為主要開發對象。而以市政設施、綠化、公共文娛活動為主的公共空間由于開發經濟效益低下，難以產生經濟收入，導致開發投入不足。各住宅小區配套建設的公共設施項目少得可憐，但都被列入經營性資產而難以滿足廣大民眾的多方面需求。

上述幾個矛盾足以從多方面說明城市規劃與房地產開發的不協調互動。而根本問題在于政府不負責任地把城市化過分依賴于房地產行業，而房地產商不可能承擔此歷史重任。

（三）房地產“一業獨大”的深層原因分析

地方政府過度依賴房地產開發的誘因之一是財政收入體制的改變。隨著分稅制改革的推進，地方政府財權被削弱；又沒培植出強大的產業，稅源逐漸萎縮。而地方政府的要管的事卻不斷增多，造成了地方財政財權與事權的不對稱。地方財政要完成難以完成的任務，光靠稅收力不從心，于是就出現土地財政的問題。而由于土地征售之間的價差又較大，備受地方政府青睞。一些市、縣、區的土地出讓金收入已經占到財政收入的一半，有的作為預算外收入甚至超過了同級同期的財政收入。這足以說明，出讓土地已經變成地方政府名副其實的“第二財政”（“第一財政”為預算內收入）。

土地批租制則是導致城市規劃難以落到實處的又一誘因。土地出讓金是以后若干年內每年土地租金的貼現。在目前的土地批租制下，土地出讓金和各種稅費一次性繳納，后續不再征收。這種土地批租制客觀上激勵了已經擁有土地的房產開發商將土地囤積以等待其升值，造成了土地資源的閑置。土地屬于不可再生資源，隨著需求數量的日益增多和供給數量不可再生，可以預見土地在今后是逐漸升值的。房產商持有土地越久，升值力度越大。由于我國的稅制對土地保有并不予以征稅，房產商可以毫無成本的等待土地升值，最后還是由購房者來買單。這對購房者來說是不公平的，不僅哄抬了房價，弱化了我國刺激個人消費的政策力度，還拉大了貧富差距。

由此可見，城市規劃與房地產開發之間不能協調發展，根本問題在于政府把城市化過于依賴于房地產行業。究其原因，地方政府也有自己的無奈。但無論如何，政府應該千方百計搞好城市規劃，房地產開發應該在政府規劃之下進行。

三、房地產開發綁架了城市建設

由于追求土地價值的最大化，地方政府在城市建設中難以扮演規劃者的角色。相反，為了短期利益，房地產開發綁架了城市建設。

（一）城中村改造

城中村房子簡陋，價格便宜，這應該是大多數人選擇入住城中村的理由，是大學畢業生，外來務工人群最好的棲息之地。隨著社會的發展，城中村改造的問題提到議事日程。我們的城中村改造是否合理，能否滿足大多數人的最大利益，關乎城市建設與城市發展的未來。

城中村的改造中，政府要求開發商給予農民一筆較高的補償金，這原本是一件好事，但高額的補償金勢必會提高土地價格，而能接受高價土地出讓費的只有房地產企業，導致的局面是把做產業的企業和其他公共設施“擠出”城中心。于是，城中村改造的最佳形態就是商業和住宅地產。同時，城中村改造本應該是循序漸進地進行，但有的地方政府由于追求土地價值最大化，想一口氣把城中村改造完成，于是所有的城中村改造都成了房地產項目。最終，房地產開發綁架了城市建設，讓城市可持續發展的產業布局、市政設施成了一紙空文。

（二）大學城搬遷

大學城的建設可以幫助學校快速發展，帶動大學城周邊村鎮的經濟發展。但目前我國成功的大學城建設案例很少，大學城建設的問題很多。每個大學紛紛跑到新校區跑馬圈地，每個新校區建設總投資動輒數十億元，而學校根本不具有這樣的還款能力。為支付新校區的建設費用，學校背上巨額負債，為了償還巨額負債，便對學校舊址實行高價拍賣，而天價的土地出讓費其他部門都不敢問津，只有地產商敢接盤。以昆明市的某高校為例，據媒體報道，2012年9月12日下午，位于盤龍區茨壩花漁溝的某高校舊址有兩地塊，共計36.45畝，于昆明市土地和礦業權交易中心進行拍賣儀式。最終由紅河遠大地產以底價1481.75萬元收入囊中。此次拍賣是昆明搬遷高校舊址的首次拍賣，之后云南財經大學、云南民族大學、云南廣播電視大學、云南交通職業技術學校等高校舊址擬處置地塊將陸續出讓，可以預言其他高校的土地出讓也只能由房地產商來接盤。

我們不禁要問，如此天價的土地出讓費必然導致新建樓盤價格高企，在收入分配不均，居民購買力無法與房價匹配的今天，誰來購置這些房屋呢？在沒有產業支撐的城中心，出讓大片學校舊址不是用來發展其他產業，而是用來開發房地產。這么多的天價房產誰來購買，誰來居住，顯然這種模式是不可持續發展的。

（三）缺乏科學規劃的教訓

政府出于追求土地價值最大化的需要，對房地產建設未加以引導，以經濟發展不相匹配的鋼筋水泥GDP，導致建設面積與當地常住人口、百姓購買力不匹配，更與當地支柱產業嚴重不匹配，最終使得地方經濟被房地產綁架，造成了房地產泡沫，使得經濟停滯不前。

以鄂爾多斯的康巴什為例，康巴什是一座花5年時間建設，耗資170多億、面積達32平方公里的豪華新城，同時也是一座空城、“鬼城”。當地政府原意要把康巴什打造為“鄂爾多斯對外炫耀的市中心，但如今卻是中國房地產泡沫的最佳展示品”。究其原因，康巴什之所以成為空城就是城市規劃上出了問題，這里距離老城25公里，人們不愿搬這么遠。雖然政府官員可能在新城上班，但他的家人沒理由跟著遷過去。而由于缺乏產業規劃、人才計劃，住在新城居民太少，無力支撐餐飲等服務行業的發展，這反過來使得人們更不愿搬到新城。鄂爾多斯房地產泡沫破滅不但使借貸者無法償本付息，眾多放貸人面臨血本無歸。由于沒有產業支撐，缺乏人氣，續后的大量項目開工率不足，導致建材、水泥等相關產業萎縮，引發經濟全面受挫。

最近，貴陽市頂著史上最嚴格的地產調控政策——限購政策，啟動“買房送戶口”的“救市計劃”，鼓勵本地和外地居民到貴陽購房，幫助地產開發商賣房。許多專家、學者和開發商以各種數據和論證來證明貴陽不會“鄂爾多斯”。我們強調，任何一個過度依賴房地產建設的經濟發展模式都是不可持續的，我們還要強調，任何缺乏城市規劃和產業規劃的經濟發展模式是不可行的，最終的結果只會讓地方經濟發展被房地產開發綁架，經濟在短期繁榮之后走向衰退將成為必然。更重要的是，土地的開發一旦實施起來就不可逆轉，大量的商住樓使其他產業喪失了發展空間。商住樓是消費品，不能造血，創造財富，而其他創造財富的產業又失去了生存空間。現在在縣域經濟中有足夠多的房地產綁架城市建設的案例讓我們從中吸取教訓，警鐘在一次又一次的敲響，地方政府千萬要三思而后行。

四、歷史的教訓

在經濟發展的一定階段，房地產業一業興則百業興，但是房地產本不該成為城市化的目的，成為工業化現代化的目的，更不該成為一個國家經濟的支柱產業。房地產在經濟發展中起到了積極的作用，它在特定時期可推動經濟的發展，但是任何過度依賴房產發展的國家，都不可避免地陷入了經濟衰退，甚至引發了經濟危機。

回顧發達國家城市化進程的歷史，他們的教訓值得我們深思。以日本為例，日本經過1965～1975年經濟增長的“黃金十年”，人均GDP水平大幅提升，1980年代初達到1萬美元以上，此后實體經濟乏力，虛體經濟走強，固定資產投資增速下降，實體經濟顯現乏力態勢，但金融、地產領域的投資（投機）卻顯著擴大，資產價格飆升。特別在1970年代，日本的城市化帶來了地價和房價快速上漲，日本形成了所謂“土地神話”，那時的日本陷入了土地投機的時代，特別在最嚴重的時段，東京土地價格之和超過了美國所有土地價格之和！其結果是，企業爭相將資金從實業轉投到土地，社會充斥著搶購土地的恐慌心理和焦躁情緒。而當樓市泡沫在1990年達到頂峰，房價漲了七八倍之后，隨之而來的是泡沫破裂，樓市崩盤，日本經濟從1991開始了漫長的經濟衰退，企業破產、收入下降、消費萎縮，貧富差距拉大。

我們今天城市化的發展，以及城市化所帶來的問題和當年的日本是何其相似。回顧我國20來年的城市化進程，中國在經歷了經濟的高速增長和工業化的迅猛發展之后，大量外來人口涌入城市，中國的城市人口增長超過了1倍。而我國房地產的繁榮顯然更為亮眼，商品房銷售額從80年代初的200億元增至2011年的5.9萬億元，增長近300倍。而在土地價格方面，在地方政府財政制度壓力下，中國土地價格升值若干倍。隨著樓市經濟的崛起，工業化開始被邊緣化；地產商大量的征地，不是用于工業化的建設，而是人為的制造樓市；鋼筋水泥GDP的增加卻沒有增加國民的財富；房子越蓋越多，買不起房的人越來越多。這些原因導致今日的局面是：支撐國家經濟的不是工業經濟，而是房地產經濟。政府靠賣地財政過日子，商家靠地產賣房賺錢，老百姓靠賣房子“發財”。而工業企業，則陷入了困境之中。由于樓市占用了大量的國家信貸，導致中小企業貸不到資金，倒逼做實業的中小企業只有放棄實業投資，把資金都放到收益明顯高過實業的樓市中，這種畸形經濟發展，使中國的樓市泡沫越來越大。

有的政府和開發商似乎總是那樣的樂觀，認為中國房地產泡沫不會破裂，日本的悲劇不會在中國上演。但是正如前美聯儲主席格林斯潘說的那句名言：“泡沫只有在破滅后才知道是泡沫”。翻閱07年以前關于美國房地產泡沫是否會破裂的評論，大多數人（包括著名經濟學家和政客）都認為美國地產泡沫是不會破裂的，房價還會繼續上漲。而現實是，從2007年的次貸危機到2008年的金融危機，美國房市終于崩盤，房價暴跌，至今也沒有復蘇。日本人不笨，美國人不傻，但是為什么都犯了同樣的錯誤，就是因為短期利益蒙住了他們的眼睛。

城市化本該是經濟發展的手段，它的邏輯本該是：城市化需要工業化來支撐，工業化需要大量產業工人，這些人一方面來自大中專院校畢業生，一方面來自失地農民，他們到城市工作和生活，需要住房。然后這種需要在收入保障的前提下變成經濟學需求，變成真正的剛性需求，從而推動樓市的發展。

但如今的城市化卻本末倒置，供給和需求這條經濟學鐵律正在被地產商們忽視，樓市主宰了經濟發展。供給方面，在土地財政盛行的當下，一個個新地王在不斷誕生，一個個天價樓盤在城市廢墟中拔地而起。房地產的供給在政府賣地、投機炒作、地產商追逐利潤以及投機客不勞而獲以牟取暴利的驅動下無限膨脹。需求方面，在收入水平受限的情況下，舊城改造的土著居民，以及流動在城市中的2億多農民工無法形成有效需求；工薪階層在花費幾代人積蓄之后卻只能付個首付，從此淪為房奴，中國的城市化未能改善人們的生活質量。在保障性住房大量建蓋下，2011年全國商品房待售面積27194萬平方米，較2010年增加26.1%，增速比2010年加快18%（2009年國家統計局改進了統計調查制度，把原來公布的房地產“空置”面積改稱為更加準確的“待售”面積，以后都將發布待售面積數據。）供給和需求的矛盾在當下越來越突出，這違背了我們城市化的初衷。但是，在眼前的巨額利益的誘惑下，地產商似乎并不擔心人們的購買力，也不擔心地產泡沫是否會破裂，還想在地產上大賺一番。中國似乎又在重演著發達國家泡沫經濟破滅的歷史：泡沫吹大了，所有的利益相關者都不希望泡沫破滅。有的地方政府由于既得利益的驅使，在執行中央政策時左右搖擺，縱容繼續吹大泡沫以致增大泡沫破滅的危險。這樣縱容的風險在于一旦樓市出現問題，整個國民經濟都將陷入危機。即便房地產沒有出現危機，工業經濟也會因為地產的過度發展而逐步萎縮，工業化終將被目前的城市化排擠掉。

最近，在毗鄰硅谷100公里，人口約30萬的美國加州斯托克頓市（Stockton）首先宣布破產，拉開了加州城市破產的序幕，緊隨之后的是人口約8000的山區度假城市馬麥斯湖（Mammoth Lakes），和位于洛杉磯以東的圣貝納迪諾市（San Bernardino）宣布破產。究其破產的原因，均是大量資金投資于房地產中，而在經濟衰退、樓價暴跌、巨大的房地產泡沫破裂之后，失業的增加、居民收入下降、勞工協議不妥、退休金和醫療費飛漲等重重困難，使城市難以承受債務負擔，最終申請城市破產。而我國的地方政府在城市化過程中也是負債累累，地方政府為了改善投資條件，大規模基礎設施建設，向銀行大量貸款，欠下巨額負債。為了償還地方債務，地方政府在政績和短期利益的驅使下，依靠土地財政獲得資金來償還貸款，不得不說土地財政在這種情況下，是最快捷最有效的手段。而這種不可持續的還貸方式，在地產泡沫越吹越大的當下，地方政府會否重演美國的悲劇而導致城市的破產呢？

五、中國城市化路徑探索

綜上所述，從馬克思主義目的和手段的辯證關系來看，城市化只是手段，不該成為目的，更不該把城市化理解為鋼筋水泥GDP；從城市規劃和房地產的關系來看，一個城市首先應該做好產業規劃，確定好支柱產業再來發展房地產，讓財富的增加源于產業的發展，而不是源于房地產的發展，不能違背這個經濟規律；從發達國家城市化發展的歷史經驗來看，任何過度依賴房地產發展的國家，都會被經濟規律擊得焦頭爛額，受到經濟規律的懲罰。像美國和日本這樣的一流國家都遭受著房地產泡沫的困擾，我們更應該把他們當作是城市化發展中的一面鏡子。

事實上，我們的政府已經深刻意識到，住房問題已經成為影響改革成敗的核心原因。在今年7月31日召開的中央政治局會議，胡錦濤總書記明確指出要堅定不移地貫徹執行房地產市場調控政策，堅決抑制投機投資性需求，切實防止房價反彈，增加普通商品房特別是中小套型住房供應，抓好保障性安居工程建設，滿足居民合理的自住性住房需求。

值得關注的是，今年10月20日，就在百姓為高房價叫苦連天時，陜西省在全國首推限利10%的“限利令”。“限利令”明確要求各城市要劃定區域并在媒體上公布各區域住房銷售價格區間，并按照土地成本、開發成本、管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金等項目，及當年涉及建筑的各項價格指數測算出較為準確的開發成本，確定合理利潤率并控制在10%左右。

“限利令”的出臺可稱作是一場革命。多年來，房地產開發成本一直是個謎，通過公開成本、反應利潤，讓民眾了解房地產成本明細，知道地方政府在這個市場中占有多少利益，從而有效地做到成本控制，同時有利于反腐倡廉工作的開展，這無疑是使城市化和房地產開發健康發展的新舉措。

此次陜西省推行的這一新的定價模式無疑是為我國城市建設和房地產開發健康發展找到了一個新思路，這個思路就是明確房地產是一個特殊的行業，它直接地關系國計民生，關系國家改革成果的公平分配，關系國家的穩定，關系國家經濟的可持續發展，而且必須明確了房地產是生活必需品，是消費品，而不是投資品。認識、思路決定政策和制度選擇，只有正確的認識和思路，才會有正確的政策和制度選擇，這也是中國特色社會主義本質決定的。我們應該對中國房地產行業采用特殊的手段來調控，不應任其“市場化”。只有當房地產業不再是暴利行業，不再讓無數投機者有非分之想，而是按照國民經濟的需要健康發展，才能夠使城市化成為實現現代化的有利手段。也只有這樣，我們才能減少貧富差距，解決好民生和發展的矛盾，在經濟發展的時候實現居者有其屋，實現真正的和諧社會。

中國的城市化路徑可能有很多，隨著經濟的發展、社會的進步自然還會有別的思路。但有兩個原則是不變的：第一房地產的發展只能隨著經濟的發展、人們需求的增加而有序發展，房地產不應該成為推動經濟社會發展的支柱產業。第二在科技騰飛，國際經濟迅猛發展的今天，科技含量不很高的房地產業如果成為支撐經濟發展的支柱產業就大錯特錯了，因為其非生產性投資的本質不可能推動經濟社會的長久可持續發展。

全世界都是大道理管小道理。科學發展觀的核心有兩點：一是以人為本，二是可持續發展；一句話，要為滿足最大多數人的最大利益，走共同富裕的道路，只有這樣才可能真正的可持續發展。城市化路徑，房地產開發只有滿足這個要求，才是健康的，而違背這個原則就是不健康的。

注釋

{1}新華社2012年08月01日《中央政治局要求堅持樓市調控切實防止房價反彈》。

參考文獻

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作者簡介：徐光遠，云南大學經濟學院教授、博士生導師；張鐵宏，云南大學經濟學院2010級研究生；李鵬飛，云南大學經濟學院2010級研究生；張炫，云南大學經濟學院2010級研究生；彭佳玥，云南大學經濟學院2010級研究生。