信息不對(duì)稱(chēng)下的商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理

【摘要】在房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼情況下，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款面臨較大信用風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重的信息不對(duì)稱(chēng)是主要原因之一。信息不對(duì)稱(chēng)下的信用風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商提供虛假資料，挪用信貸資金、預(yù)售資金，抽逃項(xiàng)目資本金，集團(tuán)房地產(chǎn)客戶利用信息不對(duì)稱(chēng)獲益等。為盡可能的降低信息不對(duì)稱(chēng)因素影響，應(yīng)采取強(qiáng)化政府征信體系建設(shè)，鼓勵(lì)民間機(jī)構(gòu)介入征信領(lǐng)域，推廣商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，提高開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理水平，強(qiáng)化房地產(chǎn)集團(tuán)客戶的信用風(fēng)險(xiǎn)管理等措施。

【關(guān)鍵詞】信息不對(duì)稱(chēng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 風(fēng)險(xiǎn)管理

從2011年開(kāi)始，在房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼情況下，房地產(chǎn)行業(yè)步入寒冬，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈處于繃斷邊沿，信用風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)，銀行信貸資金面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。出現(xiàn)這樣的情況，一方面在于國(guó)家政策的劇烈變化，另一方面是由于商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱(chēng)情況。

一、信息不對(duì)稱(chēng)與信用風(fēng)險(xiǎn)

信息不對(duì)稱(chēng)，指市場(chǎng)上從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的個(gè)體所掌握的信息是不對(duì)稱(chēng)的，即總有一部分市場(chǎng)主體所掌握的信息比其他主體相對(duì)要多。在商業(yè)銀行辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款過(guò)程中，信息不對(duì)稱(chēng)現(xiàn)象尤其嚴(yán)重。一般來(lái)講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所掌握的信息相對(duì)較多，而商業(yè)銀行所掌握的信息較少，這就使得掌握信息較多的一方能夠利用信息優(yōu)勢(shì)來(lái)影響商業(yè)銀行的授信，從而為自身謀取更多經(jīng)濟(jì)利益。

商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)則主要指?jìng)鶆?wù)人未能如期償還債務(wù)而給商業(yè)銀行造成損失的風(fēng)險(xiǎn)，即違約風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信息不對(duì)稱(chēng)容易導(dǎo)致商業(yè)銀行做出錯(cuò)誤的判斷，無(wú)法優(yōu)選出真正的優(yōu)質(zhì)客戶優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，即出現(xiàn)逆向選擇情況，所以說(shuō)信息不對(duì)稱(chēng)是信用風(fēng)險(xiǎn)的主要根源之一，如何消除這種信息不對(duì)稱(chēng)是目前商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)管理的主要問(wèn)題。

二、信息不對(duì)稱(chēng)下商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)

信息不對(duì)稱(chēng)下商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)形式多種多樣，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）提供虛假資料騙取貸款

商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款前通常會(huì)從開(kāi)發(fā)商資信和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的優(yōu)劣兩個(gè)維度進(jìn)行評(píng)估。在信息充分的前提下，銀行一般會(huì)做出正確的選擇，即選擇支持優(yōu)良客戶的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，但是，出于獲得銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的考慮，一些不符合銀行評(píng)估偏好的開(kāi)發(fā)商通過(guò)提供虛假資料對(duì)公司及項(xiàng)目進(jìn)行包裝，將劣質(zhì)客戶劣質(zhì)項(xiàng)目包裝為優(yōu)質(zhì)客戶優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，在這種情況下，極易導(dǎo)致銀行做出錯(cuò)誤的判斷。

（二）挪用信貸資金

房地產(chǎn)行業(yè)為資金密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)商為提高資金的使用效率，通常滾動(dòng)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，由于新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常尚不滿足銀行貸款條件，在資金來(lái)源受限、資金鏈緊繃的現(xiàn)實(shí)情況下，為了保障多個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，部分開(kāi)發(fā)商會(huì)在多個(gè)項(xiàng)目之間調(diào)劑資金，通過(guò)各種形式挪用信貸資金，從而出現(xiàn)不按規(guī)定項(xiàng)目、用途使用情形，貸款風(fēng)險(xiǎn)難以控制。

（三）挪用預(yù)售資金

按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的管理要求，開(kāi)發(fā)商通常需要在商業(yè)銀行設(shè)立用于結(jié)算貸款項(xiàng)目全部銷(xiāo)售資金的專(zhuān)戶，銷(xiāo)售資金除滿足工程建設(shè)所需外，剩余部分須提前歸還銀行貸款。目前，商品房銷(xiāo)售付款有一次性付款、分期付款、按揭貸款等多種形式。由于付款方式的不同，銀行通常難以核實(shí)購(gòu)房人實(shí)際付款金額，開(kāi)發(fā)商通常開(kāi)設(shè)秘密賬戶，截留銷(xiāo)售資金。如不能有效控制銷(xiāo)售資金，銀行貸款將失去第一還款來(lái)源。

（四）抽逃項(xiàng)目資本金

項(xiàng)目資本金是指在建設(shè)項(xiàng)目總投資中由投資者認(rèn)繳的出資額，是非債務(wù)性資金，是開(kāi)發(fā)商承擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的根本，不得以任何方式抽回。但是，資本的逐利性會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商滾動(dòng)投入多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行投機(jī)性經(jīng)營(yíng)。部分開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)股東借款、股權(quán)變更、截留銷(xiāo)售收入等多種形式抽逃項(xiàng)目資本金。如果開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種渠道抽逃資本金，貸款項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)將全部由商業(yè)銀行來(lái)承擔(dān)。

（五）集團(tuán)房地產(chǎn)客戶利用信息不對(duì)稱(chēng)獲益

目前，我國(guó)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均以集團(tuán)法人形式存在，經(jīng)營(yíng)規(guī)模大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，涉足多個(gè)行業(yè)和地區(qū)，部分集團(tuán)根據(jù)需要隨意調(diào)整合并報(bào)表的關(guān)鍵數(shù)據(jù)，財(cái)務(wù)報(bào)表不披露或不充分披露關(guān)聯(lián)方、相互擔(dān)保等情況，導(dǎo)致商業(yè)銀行很難準(zhǔn)確掌握客戶真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況，難以在短時(shí)間內(nèi)對(duì)其經(jīng)營(yíng)狀況做出準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)。同時(shí)，集團(tuán)內(nèi)部企業(yè)之間存在大量的關(guān)聯(lián)交易，存在通過(guò)關(guān)聯(lián)交易來(lái)規(guī)避政策障礙、轉(zhuǎn)移資金、轉(zhuǎn)移利潤(rùn)和粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表的情形。

三、信息不對(duì)稱(chēng)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

在信息環(huán)境尚未得到有效改善的情況下，具有信息優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商不會(huì)主動(dòng)放棄利益，信息不對(duì)稱(chēng)始終存在，信息環(huán)境應(yīng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根源。

（一）我國(guó)現(xiàn)階段征信體系不健全

近年來(lái)，我國(guó)政府已建立起企業(yè)、個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)等征信系統(tǒng)，已基本實(shí)現(xiàn)獲取銀行等金融機(jī)構(gòu)授信信息。但是，該系統(tǒng)尚無(wú)法獲取開(kāi)發(fā)商的信托、委托貸款信息，尚不能獲取開(kāi)發(fā)商非銀行信息。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)規(guī)模實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)，而征信業(yè)的水平依然較低，與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)民間征信機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)規(guī)模小、范圍窄，尚不能適應(yīng)信用市場(chǎng)發(fā)展的要求。

（二）商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度得到尚未推廣

商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度是指政府房管部門(mén)、銀行和開(kāi)發(fā)商簽訂第三方監(jiān)管協(xié)議，并開(kāi)設(shè)監(jiān)管賬戶，用于存放購(gòu)房人所支付的購(gòu)房款。開(kāi)發(fā)商可在工程結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收等重大施工節(jié)點(diǎn)，向房管部門(mén)申請(qǐng)?zhí)崛≠Y金。房管部門(mén)將組織確認(rèn)施工進(jìn)度，批準(zhǔn)后通知銀行向開(kāi)發(fā)商撥付資金。目前該項(xiàng)政策尚未得到推廣。

（三）商業(yè)銀行的信息管理尚處于較低水平

主要表現(xiàn)在，第一，客戶評(píng)級(jí)中未能印證客戶信息，優(yōu)選客戶；第二，項(xiàng)目評(píng)估中未能有效分析項(xiàng)目信息，優(yōu)選項(xiàng)目；第三，貸后信息依賴(lài)無(wú)替代方案；第四，未能有效收集房地產(chǎn)集團(tuán)客戶信息。

四、如何降低信息不對(duì)稱(chēng)因素對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)的影響

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款過(guò)程中的信息不對(duì)稱(chēng)因素不可能徹底根除，只能采取有力措施降低其對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)的影響，在實(shí)踐中應(yīng)采取以下措施：

（一）強(qiáng)化政府征信體系建設(shè)，鼓勵(lì)民間機(jī)構(gòu)介入企業(yè)征信領(lǐng)域

為提高政府征信質(zhì)量，必須健全信息征信體系法規(guī)建設(shè)，加大對(duì)信息系統(tǒng)建設(shè)的投入，豐富信息系統(tǒng)獲取信息的渠道，提高數(shù)據(jù)質(zhì)量和數(shù)據(jù)庫(kù)更新頻率，使房地產(chǎn)企業(yè)征信信息系統(tǒng)提供信息更具有全面性、準(zhǔn)確性、及時(shí)性和權(quán)威性。現(xiàn)階段，民間機(jī)構(gòu)進(jìn)入征信行業(yè)的市場(chǎng)條件已經(jīng)具備，應(yīng)當(dāng)盡可能為民營(yíng)征信機(jī)構(gòu)的發(fā)展創(chuàng)造條件，構(gòu)建多層次的市場(chǎng)征信體系。

（二）推廣商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度

商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度能有效防止開(kāi)發(fā)商非法挪用房屋預(yù)售資金，確保房子按期完工，減少商業(yè)銀行貸款信用風(fēng)險(xiǎn)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。目前西安、武漢、山東等地已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施該制度，取得了較好的效果，該制度值得在全國(guó)推廣。

（三）印證信息，優(yōu)選客戶

在評(píng)級(jí)過(guò)程中，要與開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際控制人及管理人員面談，爭(zhēng)取通過(guò)走訪行業(yè)協(xié)會(huì)、商會(huì)、同業(yè)、土地、規(guī)劃、稅務(wù)、工商等部門(mén)，從側(cè)面對(duì)開(kāi)發(fā)商的基本情況、誠(chéng)信程度、外界評(píng)價(jià)、負(fù)面信息、行業(yè)情況進(jìn)行了解。通過(guò)對(duì)企業(yè)提供的資料進(jìn)行分析、比照和交叉驗(yàn)證，結(jié)合當(dāng)面訪談、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和外圍調(diào)查的結(jié)果全面評(píng)定開(kāi)發(fā)商資信。

（四）全面評(píng)估，優(yōu)選項(xiàng)目

在項(xiàng)目評(píng)估中，認(rèn)真查勘物業(yè)環(huán)境和施工進(jìn)度，利用各種渠道采集市場(chǎng)數(shù)據(jù)，對(duì)周邊同類(lèi)型物業(yè)的租售情況進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)比對(duì)分析來(lái)判斷項(xiàng)目?jī)?yōu)劣，深入分析項(xiàng)目的所處區(qū)域位置、開(kāi)發(fā)成本、銷(xiāo)售價(jià)格等優(yōu)劣，關(guān)注樓盤(pán)設(shè)計(jì)、功能配套、品牌物業(yè)管理等因素。把具有品牌、區(qū)位、成本、價(jià)格、設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目作為信貸支持的重點(diǎn)。

（五）控制資金流，緩釋對(duì)信息的依賴(lài)

商業(yè)銀行應(yīng)全面介入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)和銷(xiāo)售，做好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金封閉管理。要求借款人將開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的所有資金流入和資金流出全部通過(guò)在商業(yè)銀行開(kāi)立的專(zhuān)戶結(jié)算并接受貸款銀行監(jiān)督，防止貸款項(xiàng)目資金被以各種形式抽逃、挪用，監(jiān)督項(xiàng)目按計(jì)劃施工，貸款按期償還。

（六）強(qiáng)化房地產(chǎn)集團(tuán)客戶信息不對(duì)稱(chēng)下的信用風(fēng)險(xiǎn)管理

除參照單一客戶進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析外，還應(yīng)全面了解集團(tuán)的股權(quán)構(gòu)成，追索企業(yè)集團(tuán)的最終實(shí)際控制人和所有關(guān)聯(lián)方，通過(guò)集團(tuán)統(tǒng)一授信、追加實(shí)際控制人為擔(dān)保人、借款合同中設(shè)置有關(guān)信息披露、關(guān)聯(lián)交易限制等預(yù)防性條款、建立銀行間信息共享機(jī)制等措施來(lái)控制信用風(fēng)險(xiǎn)。

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