珠江合生系百億坎

進入“金九銀十”，“磨刀霍霍”的地產商，都寄望在這個樓市的傳統旺季有個好收成。但對于地產大佬朱孟依掌舵的珠江合生系而言，此時卻是麻煩不斷。

先是在8月下旬，珠江投資卷入風波，被點名“裁員退市”；緊接著9月下旬，合生創展（0754.HK）寧波項目又陷入“毒門框”事件，被當地政府主管部門要求停止預售。

除了風波不斷，更讓珠江合生系“郁悶”的是上半年不佳的業績

據8月28日合生創展披露的2012年中期業績報告顯示，上半年合約銷售額只達到58.2億元，與年初定下的全年150億元的銷售目標相差甚遠。

合生創展董事局副主席張懿已明確表示，150億元銷售計劃難以達成，擬將全年銷售任務下調至120億～150億元。

多年徘徊百億銷售門檻的“舊疾”，加上近期接連曝出的“新病”，善謀善斷、一向低調的朱孟依，接下來將怎樣執掌這艘昔日的地產航母？

朱氏家族

珠江投資與合生創展一起，是朱孟依行走地產江湖的左膀右臂，業界通常將二者合稱為“珠江合生系”。

1992年，朱孟依在香港成立合生創展，基于境外投資者不能在內地開發房地產的政策，其第二年在廣州創辦了珠江投資。

1998年合生創展在香港聯交所主板上市后，作為境外融資平臺，上市后的幾年內與內地開發實體珠江投資“珠”連璧“合”，在地產界開始呼風喚雨。彼時百萬大盤的開發氣魄，使合生創展在2004年成為首個邁過百億銷售門檻的地產公司。

但是到2007年，合生創展在銷售上開始走下坡路。當年全國房地產市場已有11家企業年銷售額突破百億元，合生創展勉強躋身其中。至2011年，合生創展銷售額跌落百億，在房企銷售排行榜上排至30開外。

8年的時間里，由于銷售業績一直徘徊不前，合生創展地產業“帶頭大哥”的位置早已不保。雖然期間先后更換4位行政總裁，但銷售業績的頹勢一直沒有明顯扭轉。

1997年，在資本市場有著深厚人脈關系的謝世東出任合生行政總裁，一手策劃合生創展上市，2003年帶領合生創展躋身全國性房企十強，卻突然辭任；2005年，武捷思加盟合生創展出任行政總裁，2008年請辭離開。任職期間，武捷思為公司引進了淡馬錫、老虎兩大基金作為戰略投資者；2008年陳長纓走馬上任，2009年辭任。期間，合生創展準備在商業地產領域大展拳腳，但是在金融危機的席卷下，商業地產發展沒有什么大動作；2010年，薛虎接任行政總裁，2012年3月獲準辭職。

根據相關的報道，4位總裁離職的原因無一例外的是“與老板朱孟依在管理理念上存在分歧”，“與朱孟依的不信任、不放權有一定關系”。

截至目前，合生創展行政總裁一職仍然處于真空狀態。由2011年11月份出任合生董事局副主席、財務總監的張懿代為執行。但是，朱孟依23歲的女兒朱桔榕，已被業界公認為是朱孟依欽定的接班人。

2009年年底，朱桔榕被任命為合生創展總裁助理，彼時并無明確的分管工作指向；到2011年1月，明確其協助總裁薛虎分管集團人力、企管和行政管理工作；2011年3月，又任命其協助總裁分管集團財務與投資管理中心日常工作，同時其原工作職責不變；2011年11月，其被任命為執行董事，協助張懿開展各項工作；2012年3月在薛虎獲準離職后，朱桔榕被任命為集團常務副總裁，協助負責集團各項日常管理工作。

朱孟依的二兒子朱偉航，如今是珠江投資華北珠江公司副董事長。大兒子朱一航則掌管與合生和珠江有著業務關聯的珠江商貿集團。

高利潤的背面

子女的上位能否帶領珠江合生系邁過百億銷售門檻？

據合生創展和珠江投資內部的多位人士介紹，自朱桔榕升任常務副總裁后，對于成本的控制愈發嚴格。

《財經國家周刊》記者獲悉，朱桔榕上任后，先后推行了全國聯網指紋打卡管理、薪資驗收付款制度等新政策，加大了對員工的管理和考核力度。

珠江投資8月下旬卷入“被裁員退市”風波，雖然屬于被誤點名，但是珠江投資被認為存在“變相裁員”的舉措。合生創展推行的各項管理舉措同樣在珠江投資施行，通過上述打卡和績效工資考核的嚴格手段，“只有罰沒有獎，逼迫員工離職”。

此外，合生還成立了成本管理委員會，明確了影響成本事項的審議和審批的流程，并梳理了董事局、風險控制委員會、集團的權限分工，確定了各項事務的主批和審批權限。并于8月下旬下發通知，重申了集團經營班子成員的工作安排分工，進一步明確成員管理的權責與范圍。

近些年，在多次業績發布會上，面對媒體對于合生創展銷售規模多年徘徊不前的質疑，合生創展一直回應“更注重利潤”，“依靠土地產出價值的最大化，保證每個項目利潤率的最大化”。并且因為“凈利潤水平已經與幾個數倍于其銷售規模的房地產企業接近”而被認為“盈利能力相對比較高”。

但在基于對成本嚴格管控得來的超過40%的高利潤率背后，卻是項目的普遍延期交付——這種工程進度拖后的影響在2011年的凈利潤數據上已經體現。

2011年，合生創展高達76%的凈利潤下滑幅度，堪稱房企負增長之最，盈利表現是過去五年中最差的一年。合生創展管理層在當期業績發布會上稱，是由于交樓量大幅下降所致，但原因卻語焉不詳。

有分析人士認為，這與管理層的動蕩不無干系。但是，一位合生創展的內部人士告訴《財經國家周刊》記者，集團過分強調利潤，對于工程管線的進度造成了很大的影響，這是交樓量大幅下降的重要原因所在。

“合作的企業應該是利潤共贏的，一方過分強調利潤，必然會壓縮其他方的利潤空間。”上述內部人士介紹，由于合生創展和珠江投資對于成本的管控過分嚴格，審批流程冗長，付款不及時，導致很多供貨廠家不能及時供貨，因而影響了工程進度。

“一般房企對于供貨方的首付款會在2-3個月內實現撥付，但合生、珠江卻至少需要半年。而且在結算的時候，一些重要的原件在各部門審批流轉的過程中還發生丟失現象，導致合作企業拿不到結算款或者一兩年后才能拿到結算款。”上述內部人士說，“合作企業的利潤也就僅僅是這10%左右的結算款，拿不到或者兩年以后才能拿到，很多企業不愿意再繼續合作。”

工程進度拖后的原因還在于，一些指定的專業分包公司是朱孟依家族相關聯的企業，項目管理人員對于他們更是難于管控。“其中有些公司就是空殼，既沒人也沒資金，進度干不上去。”

此外，合生創展和珠江投資設置的管理體制也存在一些問題。“工程部門和后臺預算部門、設計研發部門存在嚴重沖突。”上述內部人士說，“按照集團制度，后臺預算部門要求所有的設計圖紙都要有設計研發部門的簽章，但是一些設計深度強的專業性圖紙，設計研發部門怕承擔責任，很難給簽章，導致工程部門的工作難于開展。”

正如一枚硬幣的正反面，在較高的利潤率下，珠江合生系的工程進度普遍拖后、忙于趕工形成的工程質量問題等，已經逐漸的凸顯，并開始威脅其一直引以為傲的高利潤率。

轉型投資控股公司

合生創展對于今年的銷售情況曾充滿信心。

此前兩月，合生創展一位負責企業品牌管理的負責人曾向《財經國家周刊》記者表示，集團管理層對于上半年的銷售情況并沒有太多的憂心，認為下半年隨著樓市的加速回暖，銷售情況會大為轉好，完成全年150億元的銷售目標沒有大的壓力。

但事與愿違。如今看來，樓市并無加速回暖態勢，“毒門框”等事件更是雪上加霜，再加上一貫的進度拖后，合生創展上半年業績報告中披露的今年下半年計劃開盤的上海、北京、山西太原、江蘇昆山等地的新項目的入市前景，不容樂觀。

“朱孟依的理想模式是合生創展為其在境外的融資平臺，而珠江投資則在國內A股上市，成為國內實體。”一位業內知情人士介紹，2008年的金融風暴讓珠江地產登陸A股計劃擱淺，此后隨著A股對房企上市之門的關閉，珠江投資的上市夢變得遙遙無期。

“朱老板踩錯了好幾腳！”一位業內人士分析，2004年投資占地2.5萬畝的京津新城，如今先后投入200多億，卻成為亞洲最大的“空城”。

“京津國際商貿港和北京創展家居也是合生與珠投的敗筆，是其從2004年的第一直落至如今三十開外的主要原因。”上述人士表示。

此外，業內一直認為，珠江合生系的土地儲備過度集中于受房地產調控影響較大的一線城市，錯過了向二三線城市擴展的大好時機。

但是廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文認為，合生創展是否踏空，現在下結論還為時過早。“合生創展‘不行’并不意味著朱孟依家族‘不行’。預感到房地產行業的潛在政策風險和市場風險，朱氏集團多年前就轉向金融、能源、礦業等的其他產業。”趙認為，合生創展的“收縮”，是朱氏家族的主動行為，有意為之。

記者查閱資料發現，與珠江投資、合生創展存在關聯的公司多達400余家，涵蓋工程材料、物流商貿、影業投資、教育投資、電力燃料投資、路橋投資、能源投資、通信網絡投資、餐飲、醫療投資、公司股權投資等各個領域。但正如前述內部人士所言，這些關聯的企業，有多少是空殼的家族企業，有多少是實實在在的家族企業？難以得知。

《財經國家周刊》記者獲悉，面對珠江合生系業績徘徊不前的困局和房地產的持續調控，朱孟依在今年4月份集團總部召開的座談會上已經提出集團未來的發展戰略，要從房地產公司過渡到投資控股公司。未來合生投資控股公司將下設住宅開發、商業地產開發、產業地產開發、總承包服務、金融投資等業務。