淺論我國房地產企業(yè)財務管理的現(xiàn)狀及問題

近些年來，隨著我國經濟社會發(fā)展的速度加快，房地產行業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出方興未艾的大好局面。一方面，房地產業(yè)的飛躍式發(fā)展得益于我國整體經濟環(huán)境的良好運行，另一方面，這是企業(yè)自身努力奮斗的結果。房地產行業(yè)的快速和健康發(fā)展，關鍵還是在企業(yè)，而企業(yè)的發(fā)展關鍵在管理，管理的核心是財務狀況。因此，房地產企業(yè)的財務狀況直接關系到企業(yè)運行的穩(wěn)定和效率，關系到企業(yè)的生死存亡，意義十分重大。在新形勢下，研討和剖析我國房地產企業(yè)的財務管理情況，找出存在的問題，是很有必要的。

我國房地產發(fā)展的現(xiàn)狀及房地產企業(yè)的財務管理

伴隨著改革開放的深入和我國加入世界貿易組織以來經濟發(fā)展的深化，我國的房地產行業(yè)取得了快速的發(fā)展，已經成為基礎設施建設、國家民生工程和人民群眾物質需求的提供者、保障者，并發(fā)揮著越來越重要的作用。進入21世紀以來，伴隨著國家對房地產市場的開放，很多民營資本相繼進入地產市場，很大程度上帶動了房地產行業(yè)新一輪的發(fā)展、投資和建設熱潮。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2005年上半年我國房地產業(yè)投資達到6193億元，而當年我國社會總投資為32895億元，房地產行業(yè)所占的比重為18.8%。這意味著，房地產市場的活躍和深度發(fā)展已經成為推動經濟社會發(fā)展的一股重要力量。在房地產市場風起云涌的發(fā)展浪潮中，房地產企業(yè)起到了主導性的作用。受益于我國房地產市場的火熱，很多房地產企業(yè)如雨后春筍般出現(xiàn)，如著名的萬科集團、恒大集團、碧桂園集團等。這些房地產企業(yè)的崛起和發(fā)展加速了房地產市場的升級和變革，給撲朔迷離的市場形勢帶來了更多的不確定性。

在房地產企業(yè)的發(fā)展過程中，財務管理問題常常成為企業(yè)格外關注的話題。這是因為，財務狀況是房地產企業(yè)安身立命的根本，也是企業(yè)能否立足于激烈市場競爭中的核心要素，歷來受到企業(yè)領導層、管理者和投資人的重視。從我國房地產市場的情況看，很多企業(yè)的財務管理仍然存在不少的問題。這其中，既包含制度性的體系、體制和機構問題，也有人力資源、財務涉外的問題，還有財務理念、內部控制的問題……總之，房地產企業(yè)的財務管理問題多多，不一而足。面對新時期房地產市場的急速變化和深刻動蕩，各個企業(yè)都在千方百計地針對市場情況制定戰(zhàn)略決策，以促進企業(yè)核心競爭力的提升。而財務管理是眾多企業(yè)極為關心的問題，因此尤為引人注目。能否切實理解房地產企業(yè)財務管理的問題所在，找出解決問題的辦法和策略，一定程度上關系到房地產企業(yè)今后的生存和發(fā)展，應該受到廣大房地產企業(yè)的高度重視。

我國房地產企業(yè)財務管理存在的問題

在錯綜復雜的房地產市場形勢下，我國廣大的房地產企業(yè)如何面對挑戰(zhàn)，找出財務管理的問題所在，強化企業(yè)的財務管理，是關系企業(yè)發(fā)展的重要議題。從目前的實際情況分析，房地產企業(yè)財務管理主要存在如下問題。

·企業(yè)內部財務觀念落后，缺乏科學管理的理念

房地產企業(yè)的財務管理，主要是依賴企業(yè)內部財務部門和財務人員的工作。因此，財務人員的觀念、意識和理念，直接影響到日常企業(yè)財務工作的效率和質量。是否具備現(xiàn)代化市場特征的財務操作、辦理和管理理念，是否具備科學化的財務運行和問責觀念，直接關系到企業(yè)財務管理的水平。從目前我國很多地區(qū)的房地產企業(yè)的調研情況看，大部分企業(yè)的內部財務觀念仍然很落后，缺乏科學管理和流程操作的必要程序，造成了企業(yè)財務狀況的混亂，影響了企業(yè)內部管理的有序、協(xié)調。比如，很多企業(yè)內部的財務人員不熟悉財務辦理的流程，不了解或沒有掌握財務處理的規(guī)范，造成了財務程序的混雜，影響了財務工作的效率，給企業(yè)正常運營帶來了很多不必要的麻煩。

同時，很多財務機構之間的協(xié)調、交流和彼此扶持不夠，造成了各組織機構之間存在不同類型的矛盾，影響了機構間的合作和協(xié)助。由于房地產企業(yè)內部涉及的財務狀況較為繁雜，企業(yè)設立的財務管理部門通常情況下分為不同的枝干，也就是不同的小組、組織。這些小組、組織各自承擔的責任和義務不同，一旦出現(xiàn)某一個組織負擔財務工作義務時，就可能出現(xiàn)推諉卸責、彼此埋怨的情況，給財務工作的整體進展造成了阻礙。所以，在房地產企業(yè)的內部，協(xié)調、處理好各部門、各機構組織間的責任與義務關系，加強宣傳、教育和培訓，提升員工的財務責任意識，規(guī)范財務管理流程，是企業(yè)財務管理必然的選擇，也是提升企業(yè)內部競爭力的有效路徑。

·房地產企業(yè)的財務制度不健全，財務機制不夠完善

企業(yè)的管理和正常運行，必須要依靠一系列科學、合理、民主化的管理制度作為約束。失去制度保障的企業(yè)，管理水平很難有質的提升。沒有制度約束的企業(yè)，也不可能處理好內部的事務，更不可能取得跨越式的發(fā)展。對于房地產企業(yè)而言，這些理論同樣適用。房地產企業(yè)的財務管理工作，必須要依賴強有力的財務管理制度、體制的保障。所以，分析當前我國房地產企業(yè)財務管理制度的問題，是找出財務管理難點的一個有效方法。現(xiàn)在，我國很多房地產企業(yè)都加強了對財務管理的重視程度，并建立了一些財務制度和體制。但是從現(xiàn)實的情況看，很多企業(yè)的財務管理存在著諸如多頭開戶、資金分散、企業(yè)財權分割、私自設立小金庫、帳外資金循環(huán)等問題。這些問題的存在，都有著深刻的制度背景，都離不開體制不健全的影響。

房地產企業(yè)財務制度的不健全，還表現(xiàn)為企業(yè)資金支付、調動和運行的混亂，導致企業(yè)高層和管理者無法掌握資金流通的真正情況，無法為企業(yè)下一步的整體決策作出參考。同時，財務監(jiān)督、審核和審批機制的不完善，也存在于眾多的房地產企業(yè)中。倘若企業(yè)財務管理的相關機制不完善，那么財務管理的科學性和可靠性就會受到質疑，財務管理的質量也會大打折扣。同時，企業(yè)內部缺乏有效的財務監(jiān)督體制，給財務管理的透明、民主帶來了嚴重的阻礙，一定程度上影響了員工的工作積極性，也影響了企業(yè)領導層的戰(zhàn)略決策科學化水平。所以，綜合我國房地產企業(yè)財務管理的發(fā)展大勢，必須要對財務管理制度、體制的問題作出深刻的反省和思考，并針對現(xiàn)實存在的問題、困難制定相應的解決對策，并堅決的予以貫徹執(zhí)行。只有企業(yè)內部的財務管理制度健全了，財務監(jiān)督、審核機制完善了，企業(yè)的財務管理才能實現(xiàn)科學、透明和民主。換言之，建立健全房地產企業(yè)的財務管理制度，運用更為積極、穩(wěn)健的財務監(jiān)督機制，才能為提升企業(yè)財務管理水平，保障企業(yè)穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展提供強有力的后續(xù)力量。

·企業(yè)缺乏有效的財務激勵與約束機制，獎懲體系不健全

激勵與約束，就是企業(yè)管理中獎懲機制的具象化分解，也反映了現(xiàn)代市場經濟條件下企業(yè)管理的整體趨勢。也就是說，企業(yè)的財務管理，僅僅依靠道德約束、制度保障還是遠遠不夠。在加強房地產企業(yè)內部財務控制、相關制度建設和人才培養(yǎng)的同時，應該重視對獎懲體制的設計和完善。企業(yè)要本著對員工負責、為企業(yè)謀劃的態(tài)度，堅決執(zhí)行激勵與約束的制度規(guī)范，用“兩手抓，兩手都要硬”的工作理念指導獎懲機制的建設工作。在我國的房地產企業(yè)中，很多企業(yè)不知獎懲機制為何物，不了解獎懲機制的運行規(guī)律和好處，自然也就忽略了對獎懲體系的建設和布局。從房地產企業(yè)長遠發(fā)展來看，這些現(xiàn)象都是應該徹底杜絕的。要想房地產企業(yè)實現(xiàn)財務管理的高標準、高質量，就必須引入、應用獎懲機制，建立健全科學化的激勵與約束體系。所以，房地產企業(yè)獎懲機制不健全的問題，是應該引起足夠警示的。

如，很多房地產企業(yè)的獎懲機制不夠完善，造成了財務主管權力過大的情況，這對于財務管理科學化是一個嚴重的挑戰(zhàn)。具體來說，財務主管的業(yè)務工作范圍往往不納入到績效考核的范疇，所以給獎懲的考察、運用帶來困難。諸如此類，不少房地產企業(yè)內部，都一定程度上存在著績效考核不科學、預算執(zhí)行不嚴謹、激勵約束不明確的問題，這些問題是阻礙財務管理的“毒瘤”和“定時炸彈”，如果不進行適時的“清除”，后果將很難預料。另外，有些房地產企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展實際，設計和建設了“所謂”的激勵體制、懲罰體制和考核體制，但是由于執(zhí)行不力、處罰不嚴，還是使得這些看似嚴密的制度體系難以真正貫徹和落實。所以，企業(yè)中既存在獎懲體制不健全的問題，也有執(zhí)行落實不徹底的問題。如何深入剖析問題的根源，找到根除問題的思路和對策，恐怕是廣大房地產企業(yè)領導層必須思考的問題。

·企業(yè)投資活動方向盲目，流動資金管理不科學

縱觀我國的房地產市場，大部分房地產企業(yè)以民營企業(yè)為主，而在房地產主力軍的民營企業(yè)中，管理者和領導層的管理智慧、知識技能水平將直接決定企業(yè)財務管理的質量高低。而現(xiàn)實的狀況則是，大部分房地產企業(yè)管理者不具備科學的管理思路，忽略了市場風險的存在，一定程度上給企業(yè)的財務投資造成了困難。比如，很多房地產企業(yè)的投資活動較為盲目，往往只考慮回報成果，而忽視了其中存在的風險和不確定因素。另外，很多房地產企業(yè)追求多元化經營，力圖擴大企業(yè)經營的范圍和版圖，提升企業(yè)市場占有率。其出發(fā)點雖然是值得鼓勵的，但是在多元化戰(zhàn)略布局的進程中，不少企業(yè)陷入了資金鏈條斷裂、技術人才匱乏、資源調配不合理和市場開拓不力的窘境。這些問題的出現(xiàn)，不得不說是企業(yè)財務管理出現(xiàn)了嚴重的問題。簡言之，房地產企業(yè)過度追求虛榮性、浮華的多元化經營，換來的必然是市場分散風險的增大。市場經濟的規(guī)律告訴我們，跨區(qū)域、跨行業(yè)的多元化經營活動，如果失去了內部財務科學化管理的支撐，失去了正確戰(zhàn)略決策的保障，其結果往往殊難預料。

其次，很多房地產企業(yè)不重視流動資金的管理，忽視了“現(xiàn)金流”的重要性，這給企業(yè)的財務科學化管理帶來不小的壓力。在現(xiàn)代企業(yè)管理理論中，現(xiàn)金流的重要性是不言而喻的。李嘉誠曾經說過，企業(yè)成功的秘訣就是“現(xiàn)金為王”，這也進一步說明了企業(yè)運行中流動資金的重要性。毫不避諱的說，房地產企業(yè)對流動資金的需求是很大的，倘若失去了可供企業(yè)調配、使用的大量流動資金，那么企業(yè)的運營就會立刻受到影響。現(xiàn)今，很多房地產企業(yè)不重視流動資金的管理，缺乏對流動資金長期、中期和短期的規(guī)劃、布局，缺乏現(xiàn)金儲備的意識，企業(yè)的現(xiàn)金波動較大，給企業(yè)的正常運營活動帶來了很多不確定因素。另外，很多的房地產企業(yè)盲目擴大生產，采取所謂的多元化經營，會進一步壓縮現(xiàn)金流空間，使企業(yè)的資金鏈條運行出現(xiàn)困難，帶來難以想象的結果。同時，一些房地產企業(yè)對內和對外的資金管理不善，造成了資金的呆滯甚至流失，給企業(yè)財務管理帶來不小的壓力。如果再出現(xiàn)存貨積壓、不良資產掛賬的情況，那么企業(yè)的正常運營就必然受到嚴重的影響。上述的這些問題都是客觀存在的，都是需要企業(yè)經營者和管理者深刻警醒的。如果不解決好企業(yè)的財務管理問題，那么房地產企業(yè)的發(fā)展就必須受到沖擊，這一點廣大企業(yè)經營者必須認識清楚。

總結和展望

房地產行業(yè)是推動經濟發(fā)展、社會民生和基礎建設的重要力量，其發(fā)展歷來受到社會各界的關注。尤其是作為處于“風口浪尖”的眾多房地產企業(yè)來說，如何調整管理思維，實施科學化管理戰(zhàn)略，不僅是企業(yè)生存發(fā)展的大問題，也是關系我國經濟健康運行的大問題。所以，要重視房地產企業(yè)的財務管理情況，要對企業(yè)財務管理中存在的一系列問題進行科學的分析和解讀，要找到問題存在的根源和本因，為接下來制定科學、有序的解決對策、措施提供依據(jù)。

綜上所述，我國的房地產企業(yè)財務管理，既存在財務人員觀念落后的問題，也有財務制度不健全、財務獎懲機制不完善的問題，同時還有企業(yè)現(xiàn)金管理不力、投資流通不合理的問題……這些問題的存在，既有企業(yè)內部的原因，也有外部因素的影響。所以，如何根據(jù)上述存在的問題，找出切合企業(yè)實際的解決對策，是企業(yè)管理者、全體員工和社會各界人士共同的責任與使命。我們也相信，在房地產全體從業(yè)者和社會各界的關心、支持下，我國房地產企業(yè)財務管理的問題一定可以得到圓滿解決。

（作者單位：武漢地產控股有限公司）