房地產信托搭上文化產業脈搏

文化產業符合國家政策鼓勵方向，具有相當的發展前景和投資價值。房地產信托在樓市調控的基調下遇到發展阻力，近來開始牽手文化產業，形成了一道房地產信托“有文化”的獨特風景。

傳統地產信托規模萎縮

房地產信托是投資者非常熟悉的一類信托產品，近年來一直占據著一定的市場份額。2011年的4個季度，房地產信托規模占比分別為15.58%、16.91%、17.24%和14.83%。今年以來，該類信托的發行規模逐漸萎縮，前2個季度分別為13.46%和12.81%。據不完全統計顯示，7～9月該類信托的發行規模更是進一步被基建信托所擠占。

房地產信托發行規模的萎縮，一方面與樓市的調控措施凌厲、房產稅利劍高懸、房產企業謀求轉型有關；另一方面也是由于在三季度的兌付洪峰背景下，信托避開了住宅地產的風口浪尖而朝著有地方融資平臺撐腰的基建類信托傾斜。

地產“有文化”

雖然房地產信托的規模有所萎縮，但是不難看到，近來新增的房地產項目中，融資方多為優質地產商或者地方龍頭，資質較以往來得齊整且良好。不但如此，在項目的選擇上，房地產信托開始涉足文化產業。比如正在發行的“國際非遺博覽園集合資金信托計劃”，該信托資金用于向成都青羊城鄉建設發展有限公司購買國際非物質文化遺產博覽園項目的項目收益權，最終用于國際非遺博覽園項目建設，2年內預期年化收益率9%，如有延長期，期限內預期年化收益率11%。類似的涉及文化地產的項目還有“新華信托—普天2號舟山海洋旅游與游艇產業開發”和“鄭州動漫基地集合資金信托”等。

文化產業可以帶動商業、旅游、建筑、新媒體等行業的發展，具有行業先導性，但由于文化產品的形態過于寬泛，不容易形成標的。目前，比較成熟的細分市場莫過于影視行業，前不久還剛剛成立了首只影視行業的集合信托。總體來說，整個文化產業的證券化道路尚存在著專業性挑戰、資金需求度、投資資金進入退出的渠道風險和管理風險以及產業鏈延伸的系統化管理等諸多問題，融資能力到投資能力的轉化之間充滿較高的不確定性。

相比之下，房地產信托涉足文化項目的方式既受益于“文化十二五”的政策暖風，又通過成熟的項目開發手段將文化產業產品化，使得資本對接更為清晰。

“有文化”不是優秀房地產信托的唯一尺度

房地產信托和文化產業聯姻是雙贏不假，但不意味著與“文化”沾邊的房地產信托都是板上釘釘的好產品。如果產品設計得當，“有文化”的房地產信托會較一般房地產項目更具增值潛力和投資價值，但一般房地產信托產品的評價標準像融資主體的經營狀況、項目運作前景和信用增級等維度也仍是文化地產信托的重要考量。

總而言之，由于文化產業具有相當的發展前景和投資價值，致使具有較高估值潛力的文化產業地產成為信托公司產品開發的重要出口，部分項目具有較好回報前景，不失為投資者的較好投資標的。只是這類題材的地產項目規模大回收周期長，低風險偏好的投資者可選擇貸款投資類信托，而高風險的投資者可選擇權益類投資方式，以獲取固定收益加超額提成的業績回報。