中產(chǎn)階層的賣(mài)房避稅籌劃

王先生是某跨國(guó)企業(yè)的一名中層管理人員，他于4年前以105萬(wàn)元的價(jià)格在煙臺(tái)開(kāi)發(fā)區(qū)某高檔小區(qū)購(gòu)置了一套房子，并進(jìn)行了精裝修，現(xiàn)公司準(zhǔn)備讓他到河南分公司工作，王先生打算賣(mài)掉這套房子。房產(chǎn)證還有18個(gè)月就到5年，169平方米，現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)為160萬(wàn)元。王先生名下還有一套72平方米的二居室由其父母居住。

經(jīng)王先生多方了解，由于房產(chǎn)證未滿(mǎn)5年，按照現(xiàn)行的稅收政策，他要交納營(yíng)業(yè)稅及附加8.96萬(wàn)元，所得稅11萬(wàn)元，加起來(lái)近20萬(wàn)元對(duì)一個(gè)工薪階層來(lái)說(shuō)也是一筆不小的數(shù)目。盡管這筆錢(qián)也可以轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)方頭上，但這會(huì)加大房屋的總價(jià)，不利于盡早將房子出手。王先生想知道怎么樣做才能讓稅負(fù)減輕一些。

近年來(lái)，政府多次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，而且實(shí)際上房?jī)r(jià)的漲勢(shì)也早已停止了瘋狂的腳步，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠甚至近期號(hào)召 “手中有空房馬上賣(mài)掉”。但是在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，二手房特別是房齡不超過(guò)5年的房子交易稅率卻是不低，該怎么做才能既節(jié)稅又讓買(mǎi)賣(mài)雙方安心呢？

要談節(jié)稅首先必須要了解一下有關(guān)的政策。

二手住房交易

二手房交易的賣(mài)方主要交納營(yíng)業(yè)稅及附加、個(gè)人所得稅，買(mǎi)方主要交納契稅，合同印花稅與土地增值稅是免收的。

營(yíng)業(yè)稅及附加稅率

合計(jì)為賣(mài)價(jià)的5.6%。自2011年1月28日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

個(gè)人所得稅

買(mǎi)賣(mài)價(jià)差額的20%或賣(mài)價(jià)的1%。如果賣(mài)房人能提供原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中交納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后，按所得的20%征收所得稅。納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，所得稅實(shí)行核定征稅，現(xiàn)一般是按住房轉(zhuǎn)讓收入的1%計(jì)算交納。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。

契稅

普通住宅90平方米以下征收1%，90～144平方米（各地略有區(qū)別）征收1.5%，非普通住宅或二套房征收3%。

二手住房贈(zèng)予稅務(wù)

親屬之間的贈(zèng)予要交納0.05%左右的評(píng)估費(fèi)和評(píng)估價(jià)2%的公證費(fèi)，公證是自愿的，但現(xiàn)在大多數(shù)地方都還是強(qiáng)制征收。雙方的交易印花稅和買(mǎi)方契稅也沒(méi)有優(yōu)惠，分別為評(píng)估價(jià)的1%和3%，將來(lái)再次出售時(shí)要交納所得額20%的個(gè)稅。二手房非親屬之間的贈(zèng)予，還要交納5.6%的營(yíng)業(yè)稅及附加，所得額20%的個(gè)稅。贈(zèng)予的稅負(fù)比交易重多了，現(xiàn)在即使是親屬之間的房產(chǎn)過(guò)戶(hù)也都采用交易方式。

既然采用贈(zèng)予方式不可取，怎樣交易才能減輕稅負(fù)呢？仔細(xì)分析房屋交易稅收政策，住房交易的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠只與辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)的原房產(chǎn)證時(shí)間有關(guān)，而所得稅的計(jì)算方式只與能否提供發(fā)票有關(guān)，而契稅與賣(mài)方無(wú)關(guān)。

稅務(wù)籌劃安排

王先生可采取以下規(guī)劃盡量減少交易過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用。

營(yíng)業(yè)稅

延長(zhǎng)辦理房屋過(guò)戶(hù)的時(shí)間至18個(gè)月后，達(dá)到5年及5年以上免稅的條件，只需交納所得稅就可以。

首先簽訂一份以賣(mài)房人為借款人，以買(mǎi)房人為貸款人，以此房作抵押（必須到房管局辦理正式抵押手續(xù)），借款金額為160萬(wàn)元+4.8（契稅）萬(wàn)元，期限為18個(gè)月，年利率為15%或者更高的借款合同（為保證買(mǎi)房人的利益，可根據(jù)房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期，利率盡可能高，只要不超過(guò)銀行貸款利率的4倍即可）。并在合同上注明：貸款人在交付164.8萬(wàn)元給借款人的同時(shí)，借款人要將此房的鑰匙交于貸款人，貸款人有權(quán)裝修和居住；18個(gè)月后如借款人不按時(shí)還款，要以此房抵作本息，并辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)；同時(shí)簽訂一份交易金額為160萬(wàn)元的二手房屋交易合同，合同生效日期為借款合同到期日的次日。

鑒于王先生18個(gè)月后已在外地，不方便前來(lái)辦理過(guò)戶(hù)，可事先簽署一份生效日期也為借款合同到期日的次日的撤銷(xiāo)抵押申請(qǐng)書(shū)，并辦一份房屋買(mǎi)賣(mài)委托公證，委托買(mǎi)方的朋友將來(lái)辦理有關(guān)房屋撤銷(xiāo)抵押及過(guò)戶(hù)的事宜。為保證賣(mài)房人的利益，可簽一份補(bǔ)充合同，自借款合同簽訂之日起，有關(guān)該房的一切經(jīng)濟(jì)糾紛都與原房屋產(chǎn)權(quán)人無(wú)關(guān)。此方法只花費(fèi)抵押費(fèi)380元、公證費(fèi)400元，節(jié)省營(yíng)業(yè)稅及附加：160萬(wàn)× 0.056-780=88820元。

所得稅

王先生名下有兩套房，不適應(yīng)免稅情形，既然個(gè)稅的兩種交納方式只與能否提供發(fā)票有關(guān)，比較一下提供發(fā)票與不提供發(fā)票我們的稅負(fù)是多少，就可以選擇。

如果提供發(fā)票，則所得稅為價(jià)差的20%：（160萬(wàn)-105萬(wàn)）× 20%=11萬(wàn)元；

如不提供發(fā)票，所得稅為賣(mài)價(jià)的1%：160萬(wàn)× 1%=1.6萬(wàn)元；

如不提供發(fā)票則節(jié)稅：11萬(wàn)-1.6萬(wàn)=9.4萬(wàn)元。

通過(guò)以上籌劃，一共可以節(jié)稅18.282萬(wàn)元，減輕稅負(fù)92%，也就是只需支出原稅負(fù)的8%即可，而且合法。

可行性

二手房交易的最終目的是賣(mài)房人要拿到錢(qián)，買(mǎi)房人要如期住上買(mǎi)的房子并過(guò)戶(hù)到自己名下。延期辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，買(mǎi)房人已將錢(qián)款交與賣(mài)房人，會(huì)擔(dān)心到時(shí)賣(mài)房人由于種種緣由不肯辦理過(guò)戶(hù)。通過(guò)如上操作，如果到時(shí)賣(mài)房人到時(shí)不想過(guò)戶(hù)，18個(gè)月至少要支付22.5%的利息，也就是36萬(wàn)元。而買(mǎi)房人白住了18個(gè)月，還得了36萬(wàn)元的利息。房產(chǎn)證依據(jù)借款合同抵押在房管局，貸款人也就是買(mǎi)房人不出具借款還清的證明，抵押不能撤銷(xiāo)，這也保證了買(mǎi)房人的利益。事先辦好的二手房交易合同、撤銷(xiāo)抵押申請(qǐng)書(shū)與委托公證也保證了將來(lái)及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)的可行性。

稅務(wù)籌劃要合法有效，有時(shí)要進(jìn)行復(fù)雜細(xì)致的工作加之長(zhǎng)期的安排，有時(shí)只需是輕輕一點(diǎn)撥，就會(huì)省下幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)甚至幾百萬(wàn)元，靠的是對(duì)稅收政策的精準(zhǔn)了解和合理運(yùn)用。隨著收入分配制度的不斷完善與透明，更多的普通人也會(huì)加入到節(jié)稅大軍中來(lái)。