冷暖保障房

長久以來，房子始終傾注著人們的無限希冀與憧憬。

為圓住房夢，讓普通百姓都能實現“居者有其屋”的夢想，國家連續幾年把保障性住房建設作為一項重大的民生工程來抓，各地政府也紛紛大力推進保障房的建設，“居者有其屋”漸漸成為人們對一座城市幸福指數的重要解讀標準。

過去一年來全國的保障房建設，可謂是全面開花，大連、青島、杭州等城市都不約而同地加快了保障性住房的建設。

然而，伴隨著保障房建設的大量開工，一系列的問題也接踵而至。保障房的建設資金、開發模式、政策配套、產權結構等方面，都需要政策進一步明晰。如何確保質量，確保公平分配，讓中央放心、讓百姓滿意？在中國，保障房建設無疑是一項剛剛起步、任務艱巨、持續時間長的“大工程”，要做足還要做好，作為保障房建設主體力量的地方政府，壓力著實不小。那么地方政府該如何變壓力為動力呢？

保障房面朝大海？

“我有一所房子，面朝大海，春暖花開。”隨著沿海城市開發的日趨深入，住在海邊已經成了多數人可望而不可及的夢。

然而，在海濱城市青島，位于寸土寸金地段的南島組團項目里面，卻有兩棟高層海景房的主人不是高級白領，也不是腰纏萬貫的富豪，而是低收入住房困難家庭。

2012年12月28日下午，記者來到位于團島一路隧道匝道口南側的南島組團廉租住房項目。該項目南臨“城市綠肺”團島山公園，臨近四川路隧道主線，三面環海，距海邊距離僅有200米-400米。“這是市南海景房首次充當廉租房。項目的位置優勢很明顯，將來入住后，每戶家庭都可以看海。”青島市住房保障中心工作人員說。

據了解，該項目周邊商品房市價在12000元／平方米以上，而南島項目每平方米月租0.75元，南島50平方米左右的套一，月租還不足40元。

記者走進其中一戶看到，地板、廚房煤氣具灶、水池、衛生間用具全部都已安裝完備。“保障性住房主要面向低收入群體，但不意味著住房品質要降低。要像打造精品房一樣建設好保障房，讓低收入家庭共享城市發展和社會進步的成果。”青島市國土資源和房屋管理局住房保障中心副主任劉巍琪說，在戶型設計上，要求做到“面積不大、功能齊全”；在裝修標準上，要求廉租住房和公共租賃住房要統一進行裝修，滿足居民基本入住要求；在配套設施上，要確保水、電、氣、暖、電話、有線電視等配套設施到位；在建設程序上，嚴格執行規劃許可、招標投標、施工圖審查、施工許可、質量安全監督、工程監理、竣工驗收備案等建設程序，要求配建項目的保障性住房與商品住房同步開工、同步建設，同質量要求。

“南島組團廉租房項目每戶都是精裝修標準交付，租戶拎包即可人住。”青島市南投資有限公司工程部副部長高堅告訴記者，從配套設計到裝修都精工細作，以實用性為主，力求讓居民住得舒心、安心。“南島項目共448套，分兩棟樓，一棟22層、一棟17層，270°可以看到海景。目前南島已經全部裝修完畢，正在進行小區的綠化，預計2013年3月份就可配住。”此外，在社區配套方面，項目還將配建幼兒園、文化活動站、社會服務中心、綜合超市、便民店、儲蓄所、郵電所等，建成后將成為一個配套設施齊全的居住區。

其實，南島組團廉租房項目僅僅是青島市保障性住房建設的一個縮影。

近幾年來，青島市堅持對低收入住房困難家庭實行保障，使更多的中低收入住房困難家庭享受到政府的優惠政策。2012年，青島已經開工建設的保障性住房項目一共有21個、包括13615套房源，落實計劃指標總量的105％，圓滿完成市辦實事任務。截至目前，青島市已通過保障性住房建設解決了18萬戶中低收入家庭的住房困難問題，住房保障覆蓋面已經達到15.4％。

在數字的背后，更值得注意的則是保障房的選址問題。這個問題的答案，既關系著百姓的生活，也關系著政府和地產商的“錢袋子”。在土地資源日趨緊張的情況下，怎樣實現保障房用地“應保盡保”？怎樣解決保障房建設的土地和資金困難？

創新土地配建制度

一直以來，土地成本都在制約著保障房用地的供應，在寸土寸金的市區，這一矛盾便顯得更加突出。因為在優質地段建設保障房極有可能影響周邊商品房和土地的出讓價格。此前，一些地方政府的普遍做法是，經濟適用住房、廉租房等保障性住房項目紛紛被選在遠離主城區地段。但交通不便，以及配套不齊全都增加了低收入家庭的生活成本，導致民眾并不買賬。

為緩解這一問題，青島市創新性地推行了保障房土地配建制度。“為緩解土地資源供需矛盾，我市自2008年開始全面推行保障性住房配建制度，規定凡是規劃為住宅的房地產項目，全部要配建一定數量的保障性住房。南島組團的海景廉租房便是配建項目。”劉巍琪說。

據介紹，青島市保障性住房配建制度規定，新增建設用地規劃為住宅的，按不低于20％的比例配建；城中村和舊城區改造項目，扣除拆遷安置用房后，按不低于5％的比例配建；搬遷企業用地規劃為住宅的，根據不同情況，分別按照25％、30％、45％的比例配建。不適宜配建的地塊，要提取相應比例的土地出讓金用于集中建設項目用地的征收補償。

青島市社會科學院研究員郭先登認為，配建制度從根本上杜絕了“貧民窟”現象的出現，有利于“人群優化”，解決了經濟、社會同步發展的難題。同時，配建制度使保障性住房與商品房納入到同一體系中運行，應是保障性住房和房地產行業發展的趨勢。

實際上，配建制度的實施，不僅確保了保障性住房建設用地供應，緩解了政府財政投入的壓力，同時適應和滿足了被保障家庭就近居住、就業、就醫、就學、出行需要，降低了生活成本，使不同收入階層可以平等共處，維護了社會公平，促進了社會穩定。

“這項制度有效解決了保障性住房建設土地、資金兩大難題。但單純依靠配建制度是無法完成全年的保障房任務指標的。在堅持配建制度的同時，青島市也不斷加大集中建設項目的力度。我們有決心讓越來越多的困難家庭實現住有所居的夢想。”劉巍琪說，“目前市中心土地供應十分緊張，保障性住房的選址空間有限。有一部分會遠離市區，但各項生活配套設施還是能夠滿足居民正常生活需要的。另外，下一步也將根據低收入住房困難家庭的分布狀況，將集中建設保障性住房重點布局在鐵路沿線、城市主干道、地鐵出入口等區域，確保保障性安居工程周邊交通便利。”

決心帶來信心

來到青島市內各區中規模最大的保障性住房集中建設項目——洛陽路片區保障房集中建設項目的施工現場，只見一期工程的15棟高樓已拔地而起，不僅主體已全部封頂，而且室內外裝修也已完工，現代化小區的面貌已初顯。據項目負責人介紹，洛陽路片區保障房集中建設項目總投資16.5億元，由32座9至32層的樓座組成，共規劃建設保障性住房5919套，包括廉租房818套、公租房1314套、經適房3717套。項目配建的30個班小學目前正在做地下基礎施工，計劃2013年建成，另外還將開建兩所幼兒園。

與此同時，為給居民提供方便舒適的生活環境，保障房小區將建完善的配套設施。其中，超市等商業設施建筑面積接近2萬平方米，同時配建物業管理、社區服務、治安聯防站、文化活動、社區康樂、社區衛生服務中心等社區公共服務設施。

與配建制度不同，集中建設項目需要強大的資金支持。如何解決保障房建設所需的資金，成為擺在政府面前的一個既復雜又極具開放性的課題。

“2007年以來，青島市政府已經連續六年將保障性住房建設工作列入為民辦好的市辦實事，并加大了財政資金的投入。”劉巍琪說。2012年青島市保障性住房建設總投資（不含續建）為68億元，其中政府投資19.2億元（含中央補助資金1.65億元，市縣兩級財政投入17.55億元），企業自籌15.8億元，銀行貸款33億元。截至目前，青島市累計投入保障性住房建設的財政性資金已經超過208億元，累計落實建設用地10208畝。但保障性住房建設單純依靠財政負擔是吃力的，也是難以持續的。

據山東省住房和城鄉建設廳介紹，山東將創新財政支持方式，支持保險、信托、債券資金和政府融資平臺投資保障房建設和運營，繼續鼓勵大企業和經濟園區投資建設公共租賃房，適度擴大在普通商品房項目中配建保障房的規模，多渠道緩解資金壓力。山東省創新財政支持方式傳遞出的恰恰是政府加快實現“住有所居”的決心。

政策支持制度跟進

十八大報告中提出：“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求。”可以肯定的是，未來一段時間，保障房建設仍將是重要的政策著力點。而值得一提的是，為貫徹落實國務院加快發展公共租賃住房的總要求，各地方政府都加大了公共租賃住房建設力度。可以預見，在保障房的建設中，公共租賃住房將唱主角。

為防止出現不符合條件的人混進“入口”，而把真正急需的困難低收入家庭擋在門外；承租人“違規”時沒有被及時“清退出局”；完善公共租賃房準人和退出制度，便顯得尤為迫切。

對此，天津、昆明等城市也在較早的時間提出了建立公共租賃住房保障誠信檔案，完善失信懲戒制度的舉措。仔細品味便不難理解，在公共租賃住房將唱主角的明天，唯有政策支持等相關配套制度的及時跟進，才能步入正常的發展軌道。

事實上，青島市一直嚴格實行“三級審核、兩次公示制度”和“六部門聯審制度”，由房管、民政、公安、勞動保障、公積金、稅務等六部門，按照《青島市保障性住房申請資格審核實施細則》有關規定，聯合對申請保障性住房家庭的住房、收入、婚姻、財產等情況進行核查，保證符合條件的中低收入住房困難家庭享受到政府的優惠政策。與此同時，也在不斷創新住房保障政策體系。其中出臺實施了《關于加快公共租賃住房建設的意見》，進一步明確了新就業職工和外來務工人員的保障政策，并為青島市發展公共租賃住房提出了指導性意見。開發建設了以“地、樓、房、戶、人”為數據結構的住房保障信息系統，提升了住房保障的工作效率和規范化水平。

因此，我們有理由相信，青島市建立公共租賃住房保障誠信檔案，只是時間問題。

減量重質

2012年12月25日，住房和城鄉建設部部長姜偉新在全國住房城鄉建設工作會議上提出了2013年保障房建設的新目標，“努力完成城鎮保障性安居工程基本建成460萬套、新開1600萬套，完成農村危房改造300萬戶左右。”同時姜偉新強調，配套設施建設將被擺在更加突出的位置，更加強調保障房信息公開，同時地級以上城市要把外來務工人員納入住房保障范圍。

據了解，這一目標低于2012年的目標，也是最近三年來的低點。“十二五”期間，保障房建設正在創造獨一無二的中國速度，無論是2010年的580萬套，還是2011年的1000萬套，或者是2012年的700多萬套，中低收入者的安居理想正一步步實現。但在房價并未出現明顯回落的當下，高速奔跑的保障房建設緣何突然降速？

一位業內人士告訴記者，各地最近幾年也都在大力開發保障房，“大躍進”似的發展帶來了一系列的問題。最突出的便是，由于房地產調控持續“收緊”，地方土地流拍現象日益頻繁，這意味著過度依賴土地財政的地方政府，遇到了棘手的財源問題。一些遭受資金掣肘的地方便出現了保障房“挖坑待建”的尷尬，“樓脆脆”現象也時有發生。這都引起了中央政府的高度關注。不久前的中央經濟工作會議明確，2013年，財政對保障房建設的支出從2％調至了6％。對此，業內人士普遍認為，國家調高保障房建設的財政支出，就是劍指資金難題。

然而，在記者看來，國家的財政支持對于地方政府來說僅僅是杯水車薪，要想徹底解決資金難題，地方政府需要“摸著石頭過河”的勇氣，大膽創新保障房的融資模式。事實上，國家各相關部門早已對保障房建設融資大開綠燈。

近日，青島市政府發布《做好2013年保障性安居工程建設工作的通知》。2013年，青島市計劃建籌各類保障性安居工程房源31500套。其中公共租賃住房10345套，經濟適用住房2551套，限價商品住房3604套，“兩改”及危舊房改造15000套。

在新形勢新環境下，如何才能化壓力為動力，給百姓們帶來更多的福祉，無疑考驗著政府的勇氣和智慧。保障房之路任重而道遠。