養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的成長煩惱

《新經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊》：現(xiàn)在人們把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)稱作“朝陽產(chǎn)業(yè)”，請(qǐng)您對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老社區(qū)這些概念解釋一下？

陳首春：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分為福利型養(yǎng)老和商業(yè)型養(yǎng)老。福利型養(yǎng)老主要由政府負(fù)責(zé)，針對(duì)低保戶、五保戶和中低收入人群，比如公辦養(yǎng)老院、福利院、敬老院。商業(yè)型養(yǎng)老由企業(yè)建設(shè)運(yùn)營，政府提供支持，這種養(yǎng)老模式，現(xiàn)在還處于初級(jí)階段，主要是應(yīng)對(duì)目前社會(huì)越來越多的具有一定支付能力，同時(shí)要求較高服務(wù)品質(zhì)的養(yǎng)老需求而開發(fā)建設(shè)的養(yǎng)老項(xiàng)目。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有運(yùn)營服務(wù)的本質(zhì)屬性，持有及通過長期穩(wěn)定經(jīng)營獲得收益。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈比較長，涉及法律政策、金融投資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、地產(chǎn)開發(fā)、養(yǎng)老服務(wù)、老齡用品、人才培養(yǎng)等，后期的運(yùn)營管理和服務(wù)以及養(yǎng)老人才至關(guān)重要。

養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中非常重要的硬件組成部分，由于其房地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)屬性，追求投資回報(bào)效率是其最大特質(zhì)。

養(yǎng)老社區(qū)不僅僅是養(yǎng)老地產(chǎn)，還要有針對(duì)老年人的配套服務(wù)和人文環(huán)境。

《新經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊》：“老有所養(yǎng)”是社會(huì)保障的一部分，許多企業(yè)和投資機(jī)構(gòu)紛紛涌入，試圖分享養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這塊大“蛋糕”。有人擔(dān)心，企業(yè)逐利的本性是否會(huì)扭曲“養(yǎng)老”這項(xiàng)民生事業(yè)，您對(duì)此怎么看？

陳首春：對(duì)于養(yǎng)老，政府和企業(yè)的角色定位是不同的，相當(dāng)于保障房和商品房，政府應(yīng)該負(fù)責(zé)中低收入的福利型養(yǎng)老人群。養(yǎng)老雖然是公共服務(wù)產(chǎn)品，但不一定必須是福利，既要有政府保障的養(yǎng)老剛需人群，也要有市場化運(yùn)作的營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和企業(yè)存在。“老有所養(yǎng)”是指政府負(fù)責(zé)的那一部分中低收入人群，而有一定經(jīng)濟(jì)條件、希望得到更好養(yǎng)老服務(wù)的人群可以通過市場去解決。所以，不要把養(yǎng)老等同于公益，也不要不敢談?dòng)槍?duì)不同的養(yǎng)老人群，可以采取不同的養(yǎng)老渠道。

不管是房地產(chǎn)企業(yè)，還是保險(xiǎn)企業(yè)，都是瞄準(zhǔn)了市場化的需求。針對(duì)收入和消費(fèi)需求的不同，既可以做高端的養(yǎng)老別墅，也可以做中低端的養(yǎng)老住宅和養(yǎng)老公寓，好比五星級(jí)、四星級(jí)酒店和連鎖酒店一樣。

目前房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，條件并不具備，我也不認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)能成為未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主流。房地產(chǎn)商是一個(gè)集成商，主要職能是生產(chǎn)和銷售房屋產(chǎn)品。當(dāng)然，養(yǎng)老不可能沒有硬件產(chǎn)品——房屋，但僅有這個(gè)硬件產(chǎn)品遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，養(yǎng)老更多的是服務(wù)，提供一種適應(yīng)老年人需求的生活方式。開發(fā)商只是提供了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最基礎(chǔ)、最前端的硬件產(chǎn)品而已，它必須在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和完善過程中從事養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)。

最近有微博總結(jié)了知名房企2013年發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)鍵詞，沒有一家房企談到養(yǎng)老地產(chǎn)。房地產(chǎn)商現(xiàn)在進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)是一件很不靠譜的事情，即使提養(yǎng)老地產(chǎn)，也只是噱頭。

《新經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊》：近幾年，一些房地產(chǎn)企業(yè)和保險(xiǎn)企業(yè)紛紛搶灘養(yǎng)老地產(chǎn)，但效果并不理想，甚至有“圈地”、“噱頭”、“變相開發(fā)”的質(zhì)疑，請(qǐng)您分析一下？

陳首春：目前，政策環(huán)境和產(chǎn)業(yè)環(huán)境都不支持開發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，有打著“養(yǎng)老”名義圈地的嫌疑。五年前靠“養(yǎng)老”拿地還有機(jī)會(huì)，最近一兩年已經(jīng)沒機(jī)會(huì)了。地方政府看得很明白，不相信開發(fā)商的所謂承諾。

雖然有的房企和險(xiǎn)企已經(jīng)在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，但面臨尷尬境地，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商和保險(xiǎn)企業(yè)不具備運(yùn)營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的能力；而且，地產(chǎn)商也不愿意做養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的工作，因?yàn)榛貓?bào)率與普通住宅相比可謂天壤之別。開發(fā)商根本不可能去做利潤率不到10%的養(yǎng)老服務(wù)。

養(yǎng)老地產(chǎn)是說得多，做得少，遲遲看不到實(shí)際案例。北京太陽城是一個(gè)特例。它是12年前獲得的土地，截至目前，發(fā)展得不錯(cuò)，但也是非常心酸的。當(dāng)時(shí)拿地的成本是20萬/畝，現(xiàn)在那塊地至少增值10倍以上。北京太陽城的成功得益于這十幾年房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，如果以現(xiàn)在的土地價(jià)格去做養(yǎng)老社區(qū)，基本不可能。

《新經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊》：養(yǎng)老地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)相比，發(fā)展相對(duì)滯后，中國養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的主要問題是什么？

陳首春：養(yǎng)老地產(chǎn)之所以滯后，我總結(jié)了三點(diǎn)：一是目前國家的政策和法規(guī)并不支持養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。今年之前還沒有看到針對(duì)養(yǎng)老的土地出讓，規(guī)劃設(shè)計(jì)里也沒有專門的養(yǎng)老用地。最新消息是，北京2013年在順義要拿出一塊土地作為養(yǎng)老用途，大家都在等待。

在土地財(cái)政的背景下，各級(jí)地方政府的土地指標(biāo)非常奇缺。同樣一塊地，按住宅用地的出讓價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于養(yǎng)老用地，所以，地方政府沒有動(dòng)力供給養(yǎng)老用地。北京太陽城是住宅用地，基本是靠自有資金和施工單位的墊資來滾動(dòng)開發(fā)的。

江西省的一個(gè)市長曾對(duì)我說，開發(fā)商來這里做養(yǎng)老，我不支持不反對(duì)。土地公開拍賣，你摘牌成功，一分錢不能少，你可以在這塊土地上做任何養(yǎng)老用途。如果你能把民政部的指標(biāo)帶過來，地價(jià)可以商量。這反映了地方官員對(duì)待養(yǎng)老地產(chǎn)的一種普遍態(tài)度。

二是開發(fā)商做養(yǎng)老地產(chǎn)大多是噱頭，最多只是一種嘗試。基于高地價(jià)，開發(fā)商也要算經(jīng)濟(jì)賬，開發(fā)普通住宅會(huì)很快收回成本，而做養(yǎng)老項(xiàng)目，即使小比例也是個(gè)大問題。現(xiàn)在的養(yǎng)老地產(chǎn)有在居住用地、工業(yè)用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、產(chǎn)業(yè)用地上做的，惟獨(dú)沒有在養(yǎng)老用地上做，因?yàn)楦揪蜎]有養(yǎng)老用地。有的開發(fā)商在醫(yī)療用地上建養(yǎng)老地產(chǎn)，成本相當(dāng)高，出租很貴，消費(fèi)者接受不了。

三是養(yǎng)老沒有形成產(chǎn)業(yè)，缺乏管理運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。盡管保險(xiǎn)企業(yè)做了一些養(yǎng)老項(xiàng)目，但在管理運(yùn)營方面也沒有辦法。保險(xiǎn)企業(yè)作為投資人，按說不應(yīng)該去做養(yǎng)老管理和服務(wù)，但在國內(nèi)找不到合適的管理運(yùn)營機(jī)構(gòu)，不得不自己組建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，邊學(xué)習(xí)邊摸索，但這不是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。

將來的情況是，20%～30%的養(yǎng)老項(xiàng)目由保險(xiǎn)企業(yè)或地產(chǎn)企業(yè)自己管理，大多數(shù)養(yǎng)老項(xiàng)目應(yīng)該委托外包經(jīng)營管理，但市場上沒有這樣的專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)可以大量輸出管理，進(jìn)行規(guī)模化連鎖化經(jīng)營。即使有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以輸出管理，也存在一定問題，因?yàn)樽陨矶ㄎ徊磺逦踩鄙偃瞬藕图夹g(shù)儲(chǔ)備。無論是基層的護(hù)理人員，還是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的管理團(tuán)隊(duì)，現(xiàn)在都很稀缺。不像酒店業(yè)，既有高層次的希爾頓管理集團(tuán)，也有經(jīng)濟(jì)型的如家管理集團(tuán)。

房地產(chǎn)開發(fā)商位于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的上游，主要負(fù)責(zé)養(yǎng)老住宅等硬件設(shè)施的建設(shè)；養(yǎng)老機(jī)構(gòu)位于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的下游，主要負(fù)責(zé)養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營、管理和服務(wù)。由于投資回報(bào)率的不同，上游企業(yè)本質(zhì)上是不愿意進(jìn)入到下游服務(wù)業(yè)的。當(dāng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成熟的時(shí)候，才有利于地產(chǎn)商和險(xiǎn)資做養(yǎng)老地產(chǎn)。當(dāng)下游不成熟的時(shí)候，上游基本是忽悠。

《新經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊》：目前許多企業(yè)是能看到養(yǎng)老地產(chǎn)的商機(jī)，但苦于找不到成熟的商業(yè)模式，您對(duì)此有何建議？

陳首春：國家的養(yǎng)老政策是“9073”，只有3%的人群是靠養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的。北京已經(jīng)有多個(gè)項(xiàng)目，把住宅出讓用地強(qiáng)制搭配了養(yǎng)老用地指標(biāo)，比如房山竇店的幸福匯。政府要求開發(fā)商建設(shè)一個(gè)較大規(guī)模的小區(qū)時(shí)，必須建一個(gè)1～2萬平米的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，無償代建，好比建幼兒園和中小學(xué)一樣。每個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不需要建得非常大，就像如家酒店一樣，幾百個(gè)房間，幾百個(gè)老人就足夠了，符合適度經(jīng)濟(jì)的規(guī)模。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，硬件不重要，軟件才是核心。實(shí)際上硬件的投資量并不大，1～2萬平米的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，幾千萬就夠了，跟動(dòng)輒數(shù)十億的普通住宅、商業(yè)地產(chǎn)和別墅相比，簡直是小巫見大巫。

未來，開發(fā)商不是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主角，發(fā)揮的作用也不是太大，當(dāng)然也有開發(fā)商的商業(yè)機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，目前時(shí)機(jī)還不成熟，我建議應(yīng)該等待，不要盲動(dòng)。

《新經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊》：您提出“養(yǎng)老建筑常規(guī)化，常規(guī)建筑適老化”的概念，請(qǐng)具體闡述一下？

陳首春：現(xiàn)在馬上可以做的是，“養(yǎng)老建筑常規(guī)化，常規(guī)建筑適老化”。中國處于老齡化社會(huì)向老齡社會(huì)發(fā)展的過程中，老年人會(huì)越來越多。一棟建筑要考慮到老人因素已成為普世原則，不僅僅是住宅，還包括辦公樓、商場、醫(yī)院等。像日本已進(jìn)入到高齡化社會(huì)，無障礙設(shè)施大量覆蓋，常規(guī)建筑里已隨處可見。

現(xiàn)階段，“適老化”是開發(fā)商的一個(gè)比較好的發(fā)展途徑。我心目中養(yǎng)老地產(chǎn)理想的模式是，老人不應(yīng)該獨(dú)自住在一個(gè)偏遠(yuǎn)的地方。例如遠(yuǎn)郊區(qū)縣或者距離城區(qū)30公里以上的主要面向養(yǎng)老人群的項(xiàng)目，我持反對(duì)意見。我建議應(yīng)該就地養(yǎng)老、居家養(yǎng)老。一個(gè)商品房小區(qū)有10%～20%的適老化住宅，200多床位的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，這樣就構(gòu)成了全齡化社區(qū)。一個(gè)人在逐步老齡化過程中，可以不離開自己常年生存的環(huán)境，逐步接受不同級(jí)別的服務(wù)。

適老化住宅依然是商品房，也可以銷售，只是設(shè)計(jì)上要適合老年人居住，硬件和軟件上滿足老年人的生活需求。在這個(gè)小區(qū)里，子女買一套普通住宅，老人買一套高層小戶型的適老化住宅，孫子孫女有老人照顧，子女也能時(shí)常與父母團(tuán)聚，但又不需要同父母住在一起，避免了因生活習(xí)慣和婆媳關(guān)系引發(fā)的矛盾。這樣的模式非常符合中國人的孝道文化。這樣的適老化住宅最好在城區(qū)，千萬不能太偏遠(yuǎn)，即使環(huán)境好，也不會(huì)有市場，要滿足年輕人能把這里當(dāng)成第一居所、可以每天上下班的實(shí)際需求。當(dāng)老人需要半護(hù)理和全護(hù)理的時(shí)候，如果子女沒時(shí)間，可以住進(jìn)社區(qū)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由專業(yè)服務(wù)人員進(jìn)行照料。這是一種理想的養(yǎng)老模式。