城市地下空間商業開發與利用

李朋 張楠 韓靖

1.中南大學

2.包鋼西創公司

3.包鋼計財部

1 概述

上個世紀末之前，中國城市地下空間是以中國在國際政治環境大背景的影響下以國防、人防工程建設等軍事目的為出發點開發建設。改革開放后，中國以經濟建設為中心進入快速發展通道，城市化發展面臨著嚴峻挑戰：土地資源緊張、城市人口暴漲、交通堵塞等問題，城市地下空間作為城市空間的重要部分隨著土地價值的攀升開發的大趨勢成為必然；地下商業的開發為地方經濟的提升添加新的動力，以商業用途的開發成為地下空間開發的主流，地下商業空間的開發和利用成為眾多學者的研究課題。

2 國內外地下商業空間發展現狀

地下空間開發是城市空間系統中地平面以下部分的空間，它以地下建筑的形式出現，常常起到補充城市地上空間的作用[1]。因其空間位置具有特有的一些屬性，如建筑的節能性、生態性[2]、不可逆轉性等。人類從地下空間最初的居住功能、儲存功能、避難功能逐步擴展到交通功能、綜合服務功能等混合復雜開發利用。國外城市地下商業空間的開發比較成熟，無論在理論研究還是實踐應用中都具有詳細的標準和長遠的規劃，城市建設注重立體開發，能夠充分利用地下空間，建設了多功能四通八達的地下城市，商業空間作為組成部分無論從設施還是功能都非常完善。

目前中國是地下工程建設最多同時也是發展最快的國家，但對于地下商業空間還沒有出臺具體標準和要求，仍處于學習模仿的發展過程，地下商業空間開發利用上對其前瞻性考慮不足，由于沒有長遠規劃，不僅造成了空間的浪費更對地下環境造成了損害[3]。目前中國地下商業空間主要有四種類型：一是將已建成的人防工程開發利用于商業；二是按照國家規定和人防建設與城市建設相結合規劃單獨修建的戰時用于防空，平時兼用于商業的人防工程；三是隨著房地產開發有意識的附著于地面商業建筑的進行地下商業開發[4]；四是建設地下交通體系是擴展出的用于商業部分的地下建筑。

3 地下商業空間開發業態的選擇

3.1 地下商業業態的主要類型

城市地下商業空間按照開發和聚集程度可分為三種類型：地下綜合體，地下商業街和地下商場[1]。地下綜合體集地下商場、超市、餐飲、休閑娛樂、文體及辦公、銀行等配套服務于一體的大體量建筑。地下綜合體一般位于原地上商業發達、消費人群聚集度高的地區，不僅有效緩解商業核心區域服務的承載壓力，還能進一步提升該區域的商業競爭能力。地下商業街一般依托于地下通道建設，常規形式在通道兩側布置一些門店，形式有下沉式露天型和地下封閉型，由于地下商業街業態主要針對中低收入的消費群體，因此在不同經濟實力的城市地下商業街的運營差異很大。地下商場一般是地面商場向地下延伸出部分，其主要以百貨、超市、餐飲為主，是對地上商場服務功能的完善和補充，其運營效果的好壞往往取決于該商場的綜合運營能力的強弱。

3.2 影響地下商業業態選擇的幾個因素

3.2.1 區域消費能力

地下商業空間商業業態的選擇主要由區域消費能力所決定，區域消費能力決定著商業規模的大小與形態，要按所處區域的經濟發展情況、人流量、商業環境及類型定位等多方面因素進行復合分析，科學、合理選擇業態。不同城市不同區域的地下商業定位的客戶群千差萬別，消費能力大相徑庭，處于城市核心商業區要比處于其它非核心商業區的地下商業業態選擇面寬；但要注意即使在同一地段相鄰的地下空間選擇同一業態其經營收益也是有差距的。

3.2.2 商家及消費者心理

地下建筑空間環境不同于一般建筑空間環境，天然光線不足、自然通風較困難、空氣質量較差、濕度大等缺點，其環境條件對人的生理舒適度有較大的影響。地下商業空間內部環境的優劣直接關系到人們對地下商業空間的主觀評價，最終影響到地下商業建筑的使用價值和綜合效益的高低[5]。長期以來人們都將地下商業作為主流商業空間的配角來看待，作為一線品牌的商家除非在非常成熟的核心商圈選擇地下開店，一般不會輕易入駐地下；作為大的百貨企業也盡量選擇家電、超市、餐飲和低端品牌百貨放在地下。消費者也認為地下商業就是低值商品區域，所以到地下的消費者具有很強的消費目的，地下商業越向下延伸人流越少，與地上商業越往上人流越少一致。商家要結合自身的條件選址適合的業態需要很好的掌握消費者心理。北京新東安百貨的地下商業可以說非常成功進行商業業態的組合，將百貨、超市、步行街、餐飲等有機的結合在一起，使消費者不僅能購物還可以體驗到老北京文化，將購物、休閑有機的融為一體。

3.2.3 地下空間的布局

在前文提到地下商業空間的四種類型，其空間布局先天決定了商業業態的選擇。中國城市原有大量的防空洞受其結構所限并不適合作為商業空間，北京天外天批發市場（原）就是在防空洞基礎上做為商業空間使用，目前由于安全原因已停止使用。由地上商業延伸下來的地下空間由于柱網結構按上部布局，地下空間分割靈活多變，選擇業態方式可以多樣化，加之客流隨地上商業運營情況容易分析定位，選擇較為容易。而對于交通體系擴展出的用于商業的空間比較適宜選擇商業街方式以及小商品批發市場等日常百貨類。對于一些處于特定區域的地下空間可選擇針性的商業模式，如北京會議中心地鐵站其面對外來旅游消費人群較多的特點，量身定制的一些紀念品店鋪和手工裝飾攤點經營比較成功。

4 地下商業空間銜接

地下商業空間的人流動線需考慮周全，尤其是與其它部位銜接部分。由于地下空間具有自然光線不足，與室外環境隔絕[6],可達性成為地下商業經營成敗的關鍵點之一。對于地下商業，能夠到達的便捷性越好帶來的商業客流量也就越大。

4.1 地上地下銜接

對于地上本身就是商場的地下空間，為吸引客流，采取開放空間的設計方式，擴大地上對地下可視視野，犧牲部分一層面積使用中庭的設計將地上和地下空間渾然一體，交通組織除直梯外設立錯層自動扶梯，增強顧客的可達性，可有效的提高地下人流量。對于只有地面出入口的地下商業，其出入口的面寬必須留出足夠的尺寸，在提高開敞性的基礎上加強空間導視，有效地吸引顧客的注意力，以達到增加客流量的目的。

4.2 與地下交通線的銜接

在這里主要探討與地鐵站點的連接問題，地下商業與地鐵站點采取地下通道連接方式，距離長的有幾十米，結點位置要有明顯標識，著重突出商業氣息，將乘坐地鐵的人群吸引過來。如有可能在本身地下空間設置直達地面的設施，雖然這樣做會增加日常維護成本，但會帶來的更多的商業利益。要考慮乘坐地鐵人群的特點，在業態上如對于上班族提供快餐服務，空間導視的設計上要重點做到吸引外來流動人群。

4.3 地下不同空間銜接

由于城市地下空間的開發難度要大于地上，城市總體規劃中對地下空間多為指導性規定，規劃等政府部門沒有對區域地質條件提前勘探，對于每個獨立的開發商僅按單體項目提出規劃要點，沒有對同一區域的地下空間開發做出詳細的分析數據并制訂長遠的規劃，造成不同時期開發的地下空間銜接出現標高差距過大、公共共享空間不足、無法連通等問題。地下各空間的銜接的連貫與否關系到人流量的多少，直接影響到商業運營的擴展。

由于地下空間開發的不可逆性，在不對地質層造成破壞的前提下合理規劃開發，由深及淺逐步進行有組織有計劃開發，保證空間的充分利用，從相關規劃法規的制訂到實施還有很多工作需要去做，吸取國外已有的經驗少走彎路，使中國的地下空間的開發利用實現可持續發展。

[1]陳志龍,劉宏.城市地下空間總體規劃[M].南京:東南大學出版社,2011

[2]吳然然.關于地下商業_娛樂建筑的設計初探.天津大學建筑學院,2008

[3]張雙.淺析我國城市地下商業空間的開發利用模式[J].現代交際,2012(4)

[4]http://blog.sina.com.cn/s/blog_4dcd438a010097u9.html

[5]閻娥.城市綜合體地下商業空間設計研究,西安建筑科技大學,2009

[6]劉琮如.城市地下空間開發的評價與原則[J].國外建材科技,2004