2012年土地科學研究重點進展評述及2013年展望
——土地市場與土地制度分報告

張清勇， 豐 雷

（1. 中國人民大學農業與農村發展學院， 北京 100872；2. 中國人民大學土地管理系，北京 100872）

2012年土地科學研究重點進展評述及2013年展望
——土地市場與土地制度分報告

張清勇1， 豐 雷2

（1. 中國人民大學農業與農村發展學院， 北京 100872；2. 中國人民大學土地管理系，北京 100872）

研究目的：呈現2012年有關中國土地市場與土地制度領域的研究進展，展望2013年的研究熱點。研究方法：文獻法。研究結果：2012年，國內外學者就中國土地市場與土地制度問題進行了大量研究，取得了較大的進展。研究結論：征地制度、宅基地制度、地價問題、差別化供地政策、對土地用途的區分、生態用地等，將是2013年及未來土地市場和土地制度領域的重點研究方向。

土地市場；土地制度；研究進展

1 引言

2012年，國內外學者就中國土地市場與土地制度問題進行了大量研究，取得了較大的進展。為了盡可能完整地呈現學術界的研究進展，筆者除了在圖書館期刊閱覽室收集文獻外，還通過中國知網、萬方、維普等中文期刊數據庫以及EBSCO、Elsevier ScienceDirect、ProQuest、SAGE、Springer等外文期刊數據庫檢索，挑選出近百種國內外主要經濟學、管理學和社會科學類期刊以及大部分土地、房地產學科的專業學術期刊，包括《經濟研究》、《管理世界》、《世界經濟》、《經濟學（季刊）》、《中國土地科學》等國內優秀期刊，以及Land Use Policy、Habitat International、Journal of Real Estate Finance and Economics等近來十分關注中國問題的國外期刊，系統整理、比較、分析了200多篇有關中國土地市場和土地制度問題的論文，從中精選出70余篇重點研究文獻進行綜述，關于土地市場、土地制度的分別有32和40篇，細分的比例見圖1和圖2（封三）。

下文的安排是：首先，對2012年國內外土地市場與制度領域的研究文獻進行全面梳理，并對重點研究進行綜述；其次，對重點研究進展進行概括總結和簡要評價；最后，對2013年及未來土地市場與土地制度領域的研究前景進行展望。

2 文獻綜述

2.1 土地市場

2.1.1 土地市場運行及完善 對中國土地市場運行規律的研究是與改革開放、制度變遷、市場完善等問題緊密相關的。山世英、靳相木指出土地市場建設在確立城鎮土地市場基本制度框架、成為土地資源配置的主要方式、提高土地利用效率以及發揮土地資產效益等方面取得了很大進展，并總結了土地市場建設的經驗，提出了土地市場建設亟需解決的關鍵問題[1]。錢忠好、牟燕采用加權平均法對2003—2008年中國土地市場化水平進行了測度，并運用變異系數和泰爾指數分析土地市場化水平差異化的原因，發現中國土地市場化綜合水平不高且呈現下降趨勢[2]。鄭振源指出建立開放、競爭、有序、城鄉統一的土地市場是推進土地資源配置和土地利用方式根本轉變的重大戰略舉措，并就如何建立這樣的土地市場提出了一系列建議[3]。

關于土地市場有效性，鄒秀清、黃礪利用1998年第1季度至2011年第3季度全國土地交易價格指數中的綜合地價指數數據，對城市土地市場的弱式有效性進行實證檢驗，得出目前城市土地市場尚未達到弱式有效的結論[4]；尚勇敏等運用DEA法評價重慶市農村土地市場績效，發現農村土地市場績效是農村土地市場運行效率、市場功能效果的綜合表征，農村土地市場績效與區域社會經濟水平呈強關聯性[5]。關于土地市場發育成熟度，侯為義等應用2003—2007年31省（市、自治區）數據，測算了東、中、西部土地市場的發育成熟度，發現土地市場發育程度存在顯著的區域梯度差異，東部土地市場發育成熟度遠遠高于中部和西部[6]。

此外，有學者基于實地調查研究土地市場微觀主體的行為。張紅霞等利用武漢、南京、廣州的開發商行賄數據，發現開發商行賄是在“供給”和“需求”兩種力量的推動下進行的，具有不得已而為之的被動性，且行賄具有區域集聚性和區域差異性[7]。同時，土地市場的宏觀調控仍然是學者們感興趣的主題。張紅霞發現2000—2008年武漢市加大了供給調控的作用范圍和強度，顯著影響了市場結構和市場運行；提升了價格調控的作用空間，促使地價、房價向理性回歸[8]。鄭振源則建議建立適應土地資源市場配置的國家宏觀調控體系：改革現行土地利用規劃、計劃制度，建立適應市場經濟的規劃、計劃體系；改革并建立促進土地集約利用、優化配置、收益公平分配的土地財稅制度；實行土地用途管制分區，限制土地使用權，克服土地利用的負外部性；為實現公共利益征收土地所有權、使用權，由國家確定土地用途；改革現行行政審批制度，簡政放權；盡快制定《土地基本法》[9]。

2.1.2 土地供應 張宇等發現當前土地供應制度困境表現在制度缺失、制度沖突和制度虛置三個方面，認為擺脫制度困境除了需要優化和改進直接相關制度外，還應調整間接相關制度，形成制度實施合力，發揮整體效用[10]。汪沖構建了經濟性評價指標，發現2003—2008年282個地級及以上城市中90%土地供應規模過低并由此造成經濟低效率，而少數大城市又存在明顯的規模報酬遞減；協議供應的規模經濟性程度相對高于“招拍掛”供應，城市土地供應仍然存在明顯的范圍不經濟現象[11]。高明媚等構建了工業用地供給制度績效的評價指標體系，發現江寧區工業用地供給的社會監管效用水平很高，經濟效用一般，結構配置效用較低[12]。王媛、賈生華從實物期權理論視角研究地方政府土地供應決策，采用2008—2010年杭州市243宗地塊樣本，考察了土地供應時機的影響因素，發現市場不確定性提高1個標準差將使得土地供應的可能性降低42%，認為地方政府供地行為符合實物期權規律，也為地方政府供地決策具有收入最大化傾向的論斷提供了證據[13]。

Peng和Thibodeau利用2001—2008年成都等7個城市2008宗土地交易和3469份住房交易數據，檢驗2004年“8·31”大限以來政府直接控制城市土地供應對于住房用地市場效率的影響，發現住房價格在2004年前后均決定土地價格，但是影響程度從2004年第3季度以后顯著變弱，認為政府直接控制土地供應后，土地市場效率下降了[14]。Qu和Liu利用2003—2010年北京的土地出讓數據，比較拍賣和非拍賣方式對于出讓價格的影響，拍賣方式會導致更高的出讓價格，而且競拍者的類型顯著影響拍賣溢價率[15]。

關于土地供給對房價的影響，黃靜、王洪衛使用1998—2010年30個大中城市季度面板數據，發現土地招拍掛制度的實施使得住房市場和土地市場的聯動性加強，土地價格更能反映和體現房價信息，市場更具有效性；土地招拍掛制度并不是房價上漲的主要原因，開發商敢于高價拿地，關鍵在于開發商對未來房地產市場的高預期[16]。朱嬡玲等選取1999—2009年東中西三大區域的數據，認為土地供給信息是影響住宅市場價格的重要因素且東中西各區域的影響程度不同，東部地區住宅市場價格對土地供給信息的敏感程度較高，中西部地區相對較低[17]。張娟鋒等利用35個大中城市的宏觀數據和杭州286宗住宅用地微觀數據，發現土地供給對住房供給在長期內（1—2年）有顯著影響，短期內（1年以內）沒有影響；而土地供給對住房價格在長期與短期內都有影響[18]。

楊璐璐呈現學術界對土地供給制度認識的差異性，并梳理政策脈絡和基本法律框架，發現學界對土地供給制度沒有統一的定義，缺乏對土地供給制度的系統研究，更注重土地供給的政府行為分析、強調整體性、統一性，認為對土地供給制度的研究須凝練共識，進一步甄別土地供給制度的政府行為功用驗證，基于全球化視野看待中國土地制度改革[19]。

2.1.3 土地需求 對于土地需求的研究相對較少。陳鳳桂等分析1996—2007年廣東省建設用地的變化特征、影響因子以及驅動機制，發現可以將影響因子歸納為人口與經濟因子和產業結構因子2個因子，各因子對建設用地需求的影響作用大小存在差異[20]。在有關土地需求的研究中，學者們對工業用地及其需求的研究較為關注。俞志英依據1996年DiPasquale-Wheaton的區域經濟增長三部門模型，發現上海第二產業產出增加和第二產業勞動力供給增加都會推動工業用地需求增加，并且第二產業產出增加是工業用地需求增加的主要原因；滿足工業用地需求的有效供給是第二產業發展必須付出的資源支撐，應當以產出效益為核心用好增量、優化存量工業用地[21]。

2.1.4 土地價格 土地價格水平的決定及其波動規律是土地市場的一個研究重點。關于地價的變動特征，曹天邦等采用南京市主城區的地價動態監測數據，發現經濟形勢、房地產市場變動等對地價時間上的演變影響顯著，地價空間演變主要受區位、交通、城市規劃、公用設施狀況和環境條件等的影響[22]。黃礪、王佑輝借助HP濾波法、ARCH類模型分析，發現住宅地價增長率波動的周期性特征非常明顯且波動幅度日益加強，住宅地價增長率具有顯著的集簇性，沒有高風險高回報的特征，并具有與股票市場恰好相反的杠桿效應[23]。趙奉軍、王先柱通過X-12程序分離出不同類型用地交易價格的季節因子，表明工業用地價格與住宅和商業用地價格表現出不同的季節變動模式，流動性的季節性和住宅價格指數的季節性是土地交易價格季節性的Granger因[24]。

關于地價的影響因素，韓冬、柴樹懋基于2002—2007年27個城市的數據，發現城市公共設施和環境質量的改善對城市土地價格具有顯著的正面影響；市場化水平的提高，增強了公共設施對城市土地價格的正面影響[25]。公云龍等認為金融發展水平對城市地價具有顯著影響，商業和住宅地價主要受金融發展總量規模的影響，金融結構優化的影響尚未顯現；寬松的信貸政策、充足的貨幣供應為地價上漲提供了支撐[26]。張靜等探究江蘇省城市住宅地價影響因素的空間變異特征，發現距中心城市距離與住宅地價負相關，GDP、城鎮化率、對外交通狀況、從業人口數量等對住宅地價的貢獻為正[27]。夏波等利用2003年以來重慶市3343條土地出讓記錄數據，發現城鄉統籌改革對土地價格的上漲起到了一定的抑制作用，同時城鄉統籌改革后經濟因素、人口密度因素以及產業結構因素對地價的敏感性增強[28]。何鑫、朱宏泉發現貨幣供應量對各類地價存在顯著影響，建議通過穩健的貨幣政策控制地價上升，同時加強地價與房地產市場的聯動監控，控制由地價上漲引起的住房投機性需求[29]。

此外，曹子劍等比較中日兩國的工業地價，發現中國工業地價水平都明顯低于日本，與兩國目前所處的工業化階段和采取的產業發展策略密切相關；在吸引國際投資方面，中國現階段工業用地價格的比較優勢仍然明顯，“低價引資”策略具有一定的時效性和合理性；但是，在國內社會發展、制度變革和國際無障礙競爭、反補貼的雙重壓力下，低價策略難以持續[30]。耿檳等分析黑龍江省8個地區的集體土地流轉案例，發現存在集體農地價格、集體建設用地市場價格、集體建設用地非市場價格等3種價格形態；流轉過程中土地增值明顯；各區域的集體土地增值差異明顯，區位因素可能是集體土地增值的主要影響因素[31]。王家庭等發現產業集聚對工業地價有顯著影響，土地供給在2006年工業用地制度改革之后對工業地價才有顯著影響，外資的影響則不顯著[32]。

2.2 土地制度

2.2.1 土地制度改革 黨國英指出現行土地制度造成了土地要素利用效率損失，擴大了社會不公，危及國家糧食安全，增加農村社會紛爭；認為現行土地制度的合理性可能被滲透到啟蒙教育之中，以至于至今存在一種難以逾越“所有權幻覺”思想壁壘；土地改革的基本出路有三：合理確定土地制度的公權邊界，科學規劃建構土地用途管制權，推動土地規劃與土地用途管制的法制化[33]。劉守英則認為權利二元、政府壟斷、非市場配置和管經合一的土地管理體制，為地方政府經營土地財政創造了條件，必須改革以地謀發展模式，包括推動以產權為基礎的市場配置方式改革，完成土地財政轉型，完善與現代社會相適應的財產稅制度，建立公平、共享的增值收益分配制度，建立服務現代社會管理的統一登記制度等[34]。楊剛強等從土地要素供給、土地資產價格、土地金融三個方面構建了土地政策差別化調控區域協調發展的傳導路徑，認為差別化土地政策有利于提高土地資源的空間配置效率，需要進一步完善土地政策調控工具，加強土地政策與財政、金融等區域政策的配套協調等[35]。范永俊的調查發現，農民對于農地制度改革存在疑慮，年齡結構和受教育程度顯著影響農民對于農地制度改革的態度，農村土地產權主體模糊、產權穩定性較低、相關法律法規不健全是影響農地制度改革績效的主要因素[36]。王文龍認為維持派、折中派、激進派在劉易斯拐點是否已經到來、耕地是否逼近紅線、農地社會保障能力的判斷上存在嚴重分歧，造成農地制度改革被拖延[37]。

《土地科學動態》2012年第6期刊登了嚴金明、王德起、呂萍、吳克寧、白中科、楊遴杰、黨國英、程燁等學者關于土地利用規劃制度、土地市場制度、住宅用地使用制度、土地節約集約利用制度、土地復墾制度、土地管理政策、土地制度改革、土地調查制度的文章，總結了中國土地制度的改革進程和經驗，分析了尚存的問題，并探討了進一步改革的方向。

2.2.2 農村土地制度 柳建平分析了當前土地經濟功能和社會功能發生的一些顯著變化，指出應不失時機地對現行農地制度的缺陷進行修補和改革，土地制度變革應堅持“以民為本”、“地權歸農”、保護農民土地權利的基本原則[38]。王利明、周友軍認為農村土地權利制度的不足主要表現在集體所有權的主體不明確、農民權利虛化，但從根本上改變土地集體所有的性質不符合中國社會現實，應當深入理解《物權法》上集體土地“成員集體所有”的制度設計，探尋通過明晰集體土地所有權主體而完善這一制度的新路徑；同時，通過具體的成員權制度設計以及相關的制度設計，貫徹成員權制度構想，充分保障農民土地權益[39]。

關于農村宅基地制度，朱新華等指出：土地要素相對價格的變化是宅基地制度變遷的根本動力；從制度演變的內部機理來看，制度創新能否最終形成，受各利益集團的力量及其博弈結果影響；宅基地制度創新既要考慮宅基地要素相對價格的變化趨勢，同時要充分考慮各利益集團的偏好及影響[40]。朱新華基于江都市3縣的實地調查，指出20世紀90年代以來，農村宅基地制度逐漸從無償、無流動向有償、有流動演變，宅基地產權權能日益完善，而影響制度創新的主要因素是土地資源短缺程度、土地開發利用狀況、區位條件、各主體經濟狀況、人力資本以及政策等[41]。Wang等研究了宅基地制度的改革問題，利用2008年6省2200個農戶的數據，發現農村住房的利用效率很低，而對農戶來說，那些比較年輕、有城市打工經歷的人傾向于支持宅基地的自由流轉，而村干部傾向于反對宅基地流轉[42]。Long等以山東桓臺為例，研究自上而下、試圖解決農村住宅空置和宅基地利用效率低問題的“增減掛鉤”政策在現實操作過程中的困難，并提出了政策建議[43]。

Li研究了2008年以來成都的土地賦權試驗，發現農戶在取得集體建設用地的轉讓權之后，收入和資產狀況都有顯著增加，土地價格與產權強度呈正相關，而集體建設用地的市場規模也在不斷擴大著；繼而提出，這種將土地由福利轉變成財產的產權改革將使得中國保持快速城市化的同時，實現城鄉和諧以及土地的有效利用[44]。

關于土地股份制，田莉、羅長海分析土地股份制背景下土地利用的特征和問題，發現自下而上的土地股份制創新對鄉村工業發展和減少城鄉差距發揮了積極作用，但由于集體土地產權模糊和缺乏管制，也存在土地利用零散、低效、無序等問題[45]。Song等比較了征地制度與土地股份合作制在應對城市工業結構調整對農民工造成的失業沖擊的差異，指出土地股份合作制更能有效緩沖失業沖擊，且能夠將農業用地集中用于非農建設[46]。

Paik和Lee認為小產權房成為一種既未被上層拆除又未被上層合法化的既定事實，是因為底層政府和底層老百姓的利益在此之上會聚，共同抵抗中央和高層政府的土地政策。在農村集體土地開發、建設小產權房給了底層草根的政府和企業家、普通市民一個難得的機會能夠站在一起，形成正和的聯合開發博弈[47]。

2.2.3 征地制度 鄭振源認為土地增值是由于土地用途的轉換，土地的外力增值不應歸土地所有者而應歸之于社會，土地開發權屬于國家或全民，開發收益應收歸國家，由國家分配，應以當時當地土地正常的市場價格作為土地補償標準[48]。黃小虎認為征地制度與政府經營土地制度的結合，形成了現有的土地財政和土地金融，進而引發土地利用粗放、浪費嚴重、透支未來、社會分配不公等一系列問題；改革現行土地征地制度，一是要構建城鄉統一的土地市場，二是要賦予農民征地的談判權[49]。葉敬忠、孟英華討論征地拆遷、失地和“被上樓”后的“三農”狀況，反思現代發展主義話語的窘境，提出了扭轉現代發展主義模式的建議[50]。

張千帆指出將城市化和征地劃等號是對《憲法》第10條規定的城鄉土地二元結構的誤解，這種誤解不僅違背了尊重人權、法治、公正和市場規律的憲法精神，而且已經造成了極其嚴重的社會后果，認為要破除對城鄉二元土地制度的錯誤理解，實現征地和城市化脫鉤[51]。曲相霏指出《憲法》第10條第1款規定“城市的土地屬于國家所有”，但是對“城市”缺乏清晰界定，“屬于國家所有”是形式所有還是實質所有也引發疑問，這在現實的土地征收中使農民喪失了大量的土地財產收益，造成農民享有土地開發權的障礙[52]。

張芃指出區片價制度提高了村集體在征地補償過程中的相對利益，但這種優勢隨地租上升而遞減；區片價制度有利于地區間公平，但高產出的土地所在村集體利益相對受損；認為作為從計劃向市場的過渡形式，區片價制度對利益分配的改善意義重大，但要最終實現不同征地主體間的利益優化，需完成向市場化的轉變[53]。劉祥琪利用2010年17省的調查數據，發現征地補償款全部發放給農民、政府或村干部與農民事先協商征地補償水平、征地補償水平較高時，農民對征地的滿意度將顯著更高；只有事先與農民就征地補償水平進行協商，那些征地補償水平較高的村農民對征地的滿意度才顯著更高[54]。

2.2.4 土地督察制度 譚夢等分析土地督察對土地出讓市場市場化的作用效果，發現土地督察對土地市場化具有顯著作用，例行督察比專項督察的效果更優；由于實行專項督察，2007年和2008年被督察區域土地出讓市場的市場化程度提高了5.71%；2008年由于實行了土地例行督察，被督察區域比未實行督察時期提高了17.39%[55]。彭佳雯等應用2003－2009年省級面板數據，定量評價了土地督察減少國有土地收益流失的效果，發現土地督察制度的實施對于減少國有土地收益流失產生了顯著影響[56]。趙雲泰等評估土地督察對土地市場化、耕地占補數量平衡的影響，發現土地督察對土地市場化的發展、對耕地占補平衡有積極的促進作用[57-58]。

2.2.5 土地產權 對土地發展權的研究是2012年土地產權文獻的一個重點。陳柏峰認為征地糾紛的本質是各方對土地發展增益的爭奪，土地發展增益在法律上表現為土地發展權，指出中國的土地發展權未能明確保障失地農民分享土地發展增益，且缺乏制度裝置來讓大田農民分享土地發展增益[59]。蔡銀鶯等發現基本農田保護政策仍多停留在制度層面，農民的規劃知情權及參與程度不夠，存在農戶不知情被動參與、缺乏經濟激勵機制的現實狀況；規劃管制對于農民土地發展權的影響主要體現在土地用途的管制和生產自主性的限制上[60]。童菊兒等分析浙江“異地補充耕地”市場的興起、發展與績效，建議在總結經驗與教訓基礎上在全國范圍內推廣，實行土地發展權的跨省轉移與交易[61]。朱一中、曹裕基于土地發展權概念建立了土地增值收益分配理論模型，認為農民應獲得土地增值中的農地發展權收益，政府應獲得市地發展權收益，開發商應獲得社會平均利潤率下的土地開發資本投入收益，理想的土地增值收益分享比例是農民約占25%—30%，開發商約占15%—20%，政府約占50%—55%[62]。方麗、田傳浩比較美國土地發展權轉讓制度和中國土地用途管制制度及耕地指標交易等地方創新實踐，指出應借鑒美國經驗，引入市場機制，重點關注土地發展權的界定、配置及定價、發展權市場的建立及發展權轉讓過程中的監督問題，對各方面的效應進行分析及權衡取舍[63]。

此外，張曙光等刻畫了從傳統自給性農業向現代商業化農業轉型過程中的地權細分和流轉交易，并揭示出產權細分是復雜產權實際實施的一個重要途徑，因而不存在絕對有效的產權安排，只能在狀態依存的互動過程中尋求相對有效的產權結構[64]。于建嶸等認為土地問題是“三農”問題的核心，論述了土地確權的基本原則及基本內容，提出了土地確權的操作路線和具體確權方案，并對土地登記的效力和機構統一做了評述[65]。黃季焜、冀縣卿基于農戶調查數據，發現到2008年還只有一半左右的農民同時領到了土地承包合同和土地承包經營權證書，農地使用權確權提高了土地使用權的穩定性，激發了農戶長期投資意愿，提高了有機肥的施用量，認為農地確權不但是保護農民利益的需要，也是促進農業可持續發展的需要[66]。李延榮認為法定地役權的存在有其客觀必要性，難以用相鄰權代替之；用法定地役權制度調整地役關系，更符合土地利用實踐發展的客觀要求；提出法定地役權應成為地役權制度的重要內容[67]。宋文飛等認為地表權與地下權相分離的模式符合國情，但實踐中卻存在農村集體作為土地擁有者的地位沒有得到應有的尊重、礦業權主體行政審批問題嚴重、礦產資源的國家所有權權益沒有得到應有的體現、礦產資源開發中的環境產權界定不清晰等問題[68]。另外，2012年6月，《中國土地科學》和《土地科學動態》編輯部召開研討會，圍繞“農村集體土地確權、登記、發證工作將對農村社會、經濟、政治結構及土地管理工作帶來哪些變化與挑戰，應當如何應對這種變化與挑戰”進行了研討。

2.2.6 土地制度與政府行為 Zhang考查地方政府采用土地儲備制度的影響因素，設置了地方經濟發展變量、省級壓力變量、財政依賴變量、政治依賴變量、同級壓力變量、專家理論化變量，發現所有的自變量都對土地儲備制度的采用產生影響，經濟變量中人均GDP和工業化率在初期具有正面影響，但這種影響逐步降低，其他制度和社會變量變得更加重要[69]。李濤發現隨著財政分權和土地市場化的推進，土地財政對地方財政的影響日益增加，中央和地方關于土地財政收益的分配格局不斷改變，而起關鍵性作用的是地方政府與中央政府關于收益分配的博弈[70-71]。黃少安等指出，政府要獲得高房價從而推動房地產發展所產生的“租”，就必須犧牲來自于其他行業的“稅”，形成“租稅替代”機制，并使用工業企業調查數據進行了檢驗[72]。

3 總結和評價

在研究內容上，與國外往往側重非常具體、微觀的研究選題不同，對中國土地市場運行規律的研究大多是與改革開放、制度變遷、市場完善等宏大主題緊密相聯的，這體現在有關土地市場的總體研究，以及對土地供給、土地需求、土地價格等專門研究的各個方面。對土地產權和制度的研究涉及內容廣泛，包括總體制度改革、農地制度、征地制度、土地督查制度以及土地產權（特別是土地發展權）等各個方面。相對于對農地制度的大量研究而言，對市地制度的研究較為欠缺；相對于對土地市場的理論研究而言，應用產權學派和新制度經濟學等對中國土地產權和制度進行理論探討的研究較為欠缺。

在研究方法上，大量研究仍然以宏觀分析為主，但已有學者進行微觀分析，或基于典型田野調查以及大樣本量的問卷調查數據，這是個好的開始。仍然有大量的研究是定性的、描述性的，研究內容和結論是重復性的，但可喜的是，有關土地市場、土地價格方面的定量研究已有所突破，學者們采用的研究方法開始豐富起來，盡管理論研究仍然較少，但較為嚴謹的計量建模論文越來越多，截面數據模型、時序模型、面板數據模型以及空間計量模型等都在采用；有關土地制度的研究中，Zhang對于土地儲備制度的研究是一個重要突破，提出了可檢驗的假說，并采用了大量數據驗證了土地儲備制度迅速推開的影響因素，從而為認識制度的擴散、中國地方政府的行為等提供了重要的參考。

在研究水平上，雖然按比例來說，大量的對中國土地市場和制度問題的研究發表的學術期刊層次偏低，但已有相當數量的該領域論文發表在Land Use Policy、Journal of Real Estate Finance and Economics等國際優秀期刊，以及《經濟研究》、《世界經濟》、《管理世界》、《經濟學（季刊）》、《財貿經濟》、《中國軟科學》、《經濟學動態》、《中國土地科學》等國內高水平的經濟學和管理學期刊中，這說明該領域的研究水平在上升，并逐步為這些期刊所接受。

4 研究展望

通過上述文獻綜述，筆者認為，2013年及未來土地市場和土地制度領域可能有以下幾個重點研究方向：

（1）征地制度。該問題已是近幾年的研究熱點，改革的呼聲也很高。“十八大”報告提出，“改革征地制度、提高農民土地收益分配比例”。下一步的研究將會進一步深化、細化。系統總結中國征地制度變遷的內在邏輯、探討征地制度多年來推進不力的瓶頸，對于征地制度改革思路的擴展將會有所幫助。另外，收集歷史數據或調研數據，對征地制度某方面的話題進行經濟分析，將是下一步應該有所突破的領域。

（2）宅基地制度。宅基地制度也是多年研究的熱點。“十八大”報告提出堅持走中國特色新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化道路，推動信息化和工業化深度融合、工業化和城鎮化良性互動、城鎮化和農業現代化相互協調，促進工業化、信息化、城鎮化、農業現代化同步發展。農村土地制度改革，尤其是農村宅基地制度改革，是促進前述“四化”的重要內容。對宅基地制度變遷的分析，對各地宅基地制度創新的調研、比較、評估和總結，設計惠農、可行的方案，具有重要的學術價值和現實價值。

（3）地價問題。土地價格是土地市場的核心指標，但以往對中國土地價格水平及其波動的研究較少，一方面可能是缺乏理論基礎，更重要的可能是缺乏數據。2012年此類問題的定量研究已經開始，在未來房地產市場回暖態勢、房價趨向反彈的大背景下，地價問題的研究將會是一個熱點。將地方政府行為納入研究的分析框架，實證研究地方政府行為對地價的影響，將增加我們對于中國地價波動的認識。

（4）差別化供地政策。在土地市場和制度領域，數量最多的可能就是有關“土地管理”的論文，但遺憾的是，這類論文往往是定性的、描述性的甚至重復性的。中央已多次提到“差別化土地管理”，并已有國家級、省部級的相關課題立項，可以預計該問題將會是明年及未來的一個研究熱點。

（5）土地用途的區分。以往的研究幾乎都只是籠統地研究土地，而未具體區分不同的土地用途，忽略了不同用途土地定價機制、出讓制度的差異。2012年已有多篇論文專門探討工業用地的供給、需求和價格問題，是一個喜人的現象。區分土地用途，按住宅、商業、工業等用途，分別細化研究，或探討不同用途土地之間價格的相互影響，或與地方政府的土地經營行為結合起來，將是推進下一步研究的重要方向。

（6）生態用地。“十八大”將生態文明建設納入中國特色社會主義事業五位一體的總體布局，強調努力建設美麗中國，可以預見與生態用地、土地的可持續利用等有關的問題將會是今后的一個研究新熱點。

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Comments on Land Sciences Research Priorities of 2012 and Perspective of 2013: Sub-report of Land Market and Land Institutions

ZHANG Qing-yong, FENG Lei
（1. Shool of Agricultural Economics and Rural Development, Renmin University of China, Beijing 100872, China; 2. Depatment of land and Real Esfate Management, Renmin University of China, Beijing 100872, China）

The purpose of this paper is to summarize the research progress on Chinese land market and land institutions in 2012 and give prospect in 2013. Method of documentation was employed. The results indicate that scholars around the world conducted a lot of studies on Chinese land market and land institutions in 2012. The progress is dynamic and satisfactory. Further studies, e.g., in 2013, might focus issues concerning land expropriation, rural residential land, land price, diversified land supply policies, specialized land use types, and ecological land.

land market; land institutions; research progress

F301.2

A

1001-8158（2013）02-0087-10

2012-12-30

2013-01-15

張清勇（1980-），男，福建金門人，博士，講師。主要研究方向為土地經濟。E-mail: qyzh@ruc.edu.cn

豐雷（1972-），男，山東聊城人，博士，副教授。主要研究方向為土地經濟學、房地產經濟學、計量經濟分析方法的應用。E-mail: fenglei@mparuc.edu.cn