公允價值在上市公司投資性房地產中的應用研究

昆明理工大學管理與經濟學院 楊昆元 葛倩

2006年2月15日，我國財政部頒布新《企業(yè)會計準則》，并于2007年1月1日率先在上市公司實施。新會計準則的頒布標志著我國會計體系基本上實現了與國際財務報告準則(IFRS)的趨同。公允價值計量屬性適度的、有條件的運用是新會計準則最顯著的變化之一，而《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》(以下簡稱CAS3)則是我國第一次頒布有關投資性房地產的會計準則。

在CAS3實施以前，我國企業(yè)將投資性房地產作為固定資產或無形資產進行確認，采用歷史成本計量屬性對投資性房地產進行計量，并分期計提折舊或攤銷。然而，隨著投資性房地產價格的持續(xù)上漲，歷史成本并不能反映其增值部分，因此，投資性房地產的價值被低估，從而使得會計信息使用者也無法了解企業(yè)的真實情況，同時也給企業(yè)提供了利潤操作的空間。在這樣的背景下，CAS3頒布并實施，一定程度地規(guī)范了投資性房地產的確認和計量。由于投資性房地產是公允價值計量屬性在非金融資產項目中的重要應用，并且CAS3規(guī)定投資性房地產后續(xù)計量可以在成本模式和公允價值模式中進行選擇應用，因此，投資性房地產的后續(xù)計量問題顯得尤為重要。

1 公允價值的含義

國際會計準則委員會(IASC)認為，公允價值是“公平交易中，熟悉狀況的當事人自愿進行資產交換或債務清償的金額”［1］。而我國《企業(yè)會計準》指出，公允價值是“在公平交易中，熟悉狀況的交易雙方自愿進行交換資產或清償債務的金額”［2］。由此可見，我國新會計準則中有關公允價值的定義與IASC基本趨同。顯然，公允價值計量屬性有利于提高上市公司會計信息的相關性和可比性，滿足信息使用者的決策需要，因此，公允價值在某種程度上代表著財務會計的發(fā)展趨勢。

2 上市公司投資性房地產公允價值模式的應用現狀

在新準則實施前，學術界和實務界都預測投資性房地產公允價值模式將會得到較為廣泛的應用。而如今，公允價值模式在上市公司投資性房地產中的應用情況究竟如何呢？筆者通過查閱財政部會計司發(fā)布的2007年至2010年《我國上市公司執(zhí)行企業(yè)會計準則情況分析報告》［3-6］，發(fā)現我國上市公司投資性房地產的后續(xù)計量存在以下特點。

2.1 采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量的上市公司數量極少

上市公司的投資性房地產主要為房屋、建筑物和土地使用權。從表1可以看出，2007～2010年，我國上市公司的數量依次為1570家、1624家、1774家、2129家，其中存在投資性房地產的上市公司數量依次為630家、690家、772家、833家，分別占各年上市公司總數的40.13%、42.49%、43.52%、39.13%；在持有投資性房地產的上市公司中，選擇公允價值模式的公司數量依次為18家、20家、25家、27家，分別占各年擁有投資性房地產的上市公司總數量的2.86%、2.90%、3.24%、3.24%。從表1可以看出，絕大多數上市公司仍采用成本模式進行后續(xù)計量，采用公允價值模式的上市公司數量雖然有逐年遞增的趨勢，但相對于采用成本模式的上市公司數量而言仍是極少的。

表1 2007～2010年上市公司投資性房地產后續(xù)計量模式選擇表

2.2 上市公司投資性房地產公允價值的確定方法多樣，有待進一步的規(guī)范

在實際操作中，投資性房地產公允價值的確定方法主要包括房地產評估價格、參考同類同條件房地產市場價格、第三方調查報告以及與購買方商定的談判價格等。由表2可以看出，上市公司主要采用房地產評估價格作為其投資性房地產的公允價值，其次是參考同類同條件房地產價格、與購買方初步商定的談判價格和第三方調查報告，少數上市公司未在財務報告中披露其投資性房地產公允價值的確定方法。我國上市公司投資性房地產公允價值的確定方法與企業(yè)會計準則規(guī)定的公允價值確定方法存在一定的差距，因此，上市公司投資性房地產公允價值的確定方法有待進一步規(guī)范。

表2 2007～2010年上市公司投資性房地產公允價值確定方法的情況表

2.3 投資性房地產公允價值變動損益對上市公司凈利潤的影響效果不明顯

2007年至2010年，采用公允價值模式的上市公司中，因投資性房地產公允價值變動而產生的公允價值變動凈收益各年分別為22.79億元、-515.90萬元、28.22萬元和36.24億元。其中2007年公允價值變動凈收益為22.79億元，僅占當年采用公允價值模式的18家公司凈利潤總和的2.61%，占當年全部上市公司實現凈利潤總額的0.23%；2010年投資性房地產公允價值變動凈收益為36.24億元，僅占當年采用公允價值模式的27家上市公司凈利潤的1.90%，占當年全部上市公司實現凈利潤總額的0.21%；而2008年和2009年投資性房地產公允價值變動損益分別為-515.90萬元和28.22萬元，金額較小。由此可見，投資性房地產公允價值變動對上市公司凈收益的影響效果不明顯。

3 公允價值模式在上市公司投資性房地產中的應用現狀的原因探析

3.1 新《企業(yè)會計準則》導向的影響

市場環(huán)境的限制是投資性房地產后續(xù)計量以成本模式為主導的根本原因，也是我國目前和將來進一步應用公允價值計量模式的最大障礙［7］。正是由于我國房地產市場不夠成熟、相關法律制度不完善、資產評估體系不夠健全，新準則對公允價值模式的態(tài)度較為謹慎。CAS3對采用成本計量模式進行后續(xù)計量的企業(yè)沒有任何限制條件，但規(guī)定已經選擇采用公允價值模式的，不得轉為成本模式。這說明新準則對公允價值的引入是相當謹慎的。

3.2 投資性房地產的公允價值較難確定

采用公允價值模式應當滿足的第一個條件是“投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場”［2］。然而，活躍的房地產交易市場在我國并非普遍存在，公平交易機制尚未建立，因此，較難獲得投資性房地產的公允價值。另外，在不存在活躍市場或同類條件市場的情況下，就需要外聘專家對房地產進行評估來確定其公允價值。而在我國，資產評估師，土地估價師和房地產估價師均具備地產評估的資格，但他們分別隸屬于財政部、國土資源部和建設部，在進行地產評估時，他們會依據各自的評估準則，從而導致評估地產的公允價值存在著較大的差異。更重要的是，“公允價值”即使經過評估確定后，它在當今我國房地產政策及市場價格頻繁波動的情形下，依然會是一個很動態(tài)的數據。鑒于投資性房地產的公允價值較難確定，絕大多數上市公司對公允價值模式采取觀望的態(tài)度。

3.3 納稅調整及稅收的影響

首先，出于納稅調整的影響，上市公司會側重選擇成本模式。這是因為，在成本模式下，賬面價值與計稅基礎一致，不存在遞延所得稅的問題。但在公允價值模式下，期末不對其計提折舊或攤銷，而是按投資性房地產的公允價值調整其賬面價值，公允價值與賬面價值的差額計入“公允價值變動損益”科目。但稅法規(guī)定，投資性房地產的計稅基礎為其歷史成本，其公允價值變動損益不計入當期的應納稅所得額，而應在處置時，按照實際取得的價款減去其歷史成本后的差額，計入處置期間的應納稅所得額。這就導致投資性房地產其賬面價值與計稅基礎不一致，需要確認遞延所得稅資產或遞延所得稅負債，增加了納稅調整的難度及工作量。因此，出于減輕納稅調整工作量的考慮，上市公司更青睞采用成本模式。

其次，上市公司為利用折舊的“稅盾效應”，會采用成本模式。這是因為，在成本模式下，投資性房地產期末均要計提折舊或攤銷，從而減少上市公司的賬面利潤，進而減少企業(yè)所得稅的繳納金額。但在公允價值模式下，對投資性房地產不計提折舊或攤銷，這會使企業(yè)相對于采用成本模式要多繳納一部分企業(yè)所得稅。因此，上市公司更傾向于采用成本模式。

最后，對于公允價值計量模式下因投資性房地產增值而增加的公允價值變動收益是否需要繳納所得稅，還沒有明確的法律規(guī)定。由于因投資性房地產增值而增加的公允價值變動收益是企業(yè)尚未實現的利潤，是沒有現金流作為支撐的，如果要對增值部分征收所得稅，就會導致企業(yè)現金流出量增加，將會給企業(yè)帶來較大的財務風險。如果對2010年27家上市公司的投資性房地產公允價值變動收益36.24億元按照25%的稅率征收所得稅，計算出應繳納所得稅9.06億元，平均到這27家上市公司，每個公司需要繳納3355.56萬元，這無疑是一筆較大的支出。因此，出于謹慎性的考慮，絕大多數上市公司選擇采用成本模式。

3.4 對企業(yè)利潤的影響

由于目前主要采用歷史成本屬性對各會計要素進行計量，企業(yè)財務人員會利用會計準則及會計政策，精心安排收入與損失，進行盈余管理，消除利潤波動，使各年利潤平滑化，進而降低企業(yè)財務風險，以吸引投資者。如果企業(yè)采用公允價值模式，投資性房地產的公允價值較大的波動，會引起利潤的較大波動，增大企業(yè)的經營風險和財務風險，不利于企業(yè)財務的穩(wěn)健性。因此，從財務穩(wěn)健性的角度考慮，企業(yè)管理層更傾向于采用成本模式。

4 推進投資性房地產公允價值模式應用的建議

4.1 制定公允價值準則，適當放寬公允價值模式應用條件

我國財政部會計準則委員會應當積極研究國際會計準則委員會(IASC)和美國財務會計準則委員會(FASB)制定的公允價值準則，結合我國具體國情，制定出我國公允價值準則，指導企業(yè)正確運用公允價值計量屬性。我國會計準則應當適當放寬公允價值模式的應用條件，允許企業(yè)同時使用公允價值模式和成本模式，即對企業(yè)中符合公允價值模式應用條件的采用公允價值模式，對不符合的采用成本模式計量，從而使企業(yè)財務信息更加公允、客觀。

4.2 加強資產評估的建設，提高公允價值的可靠性9

正如Dietrich J. Richard認為，外部資產評估師作出的公允價值評估一般具有謹慎性偏差較低、準確性較高、管理層操縱較輕的特點，獨立的資產評估師的專業(yè)性可以提高公允價值的可靠性［8］。這說明具有獨立性的評估師可以在一定程度上緩解公允價值的信任危機。因此，有必要加強資產評估機構的建設，保持其獨立性，提高公允價值的可靠性。

4.3 進一步規(guī)范房地產交易市場，完善房地產價格體系

由于目前我國房地產交易市場不夠規(guī)范，房地產價格體系也不夠完善，因此有必要進一步規(guī)范房地產交易市場，努力構建一個完整、有序、公開、公平的房地產交易市場，建立健全公平交易機制。同時，還要加快建立全國房地產價格信息網絡系統(tǒng)，推進房產價格信息公開化，完善我國房地產價格體系。這樣，可以使企業(yè)更容易獲得可靠的房地產公允價值。

4.4 提高會計從業(yè)人員的職業(yè)判斷能力

新會計準則的頒布實施給予會計從業(yè)人員一定的職業(yè)判斷空間，例如，投資性房地產是否采用公允價值模式計量以及公允價值計量金額的確定，都需要會計人員的職業(yè)判斷。因此，應當加強會計從業(yè)人員培訓，提高其職業(yè)判斷能力。同時，為避免企業(yè)利用公允價值計量模式操縱利潤，還應當加強會計從業(yè)人員職業(yè)道德的培養(yǎng)，提高其職業(yè)道德素養(yǎng)。

4.5 完善公允價值相關信息的披露制度

目前，由于我國房地產市場尚不規(guī)范，相關的法律法規(guī)尚未完善，公允價值的評估方法多樣，公允價值的確定依賴會計人員的職業(yè)判斷等原因，導致公允價值計量模式在我國推行和運用過程中存在諸多障礙。為此，相關部門應當進一步完善公允價值的信息披露制度，應當明確要求企業(yè)在財務報表附注中披露公允價值的確定依據、所聘請的房地產評估機構、評估方法、證據來源以及對公允價值變動損益的影響等信息，保證公允價值相關信息的公開透明，遏制企業(yè)利用公允價值計量屬性操縱利潤，推進公允價值計量屬性在我國的應用。

[1] 謝詩芬,戴子禮,廖雅琴.FASB和IASB有關《公允價值計量》會計準則研究的最新動態(tài)述評[J].當代財經,2010(5).

[2] 財政部.企業(yè)會計準則(2006)[M].經濟科學出版社,2006.

[3] 財政部會計司課題組.關于我國上市公司2007年執(zhí)行新會計準則情況分析報告[J].財務與會計,2008(8).

[4] 財政部會計司課題組.我國上市公司2008年執(zhí)行企業(yè)會計準則情況分析報告[J].會計研究,2009(7).

[5] 財政部會計司課題組.我國上市公司2009年執(zhí)行企業(yè)會計準則分析報告——基于企業(yè)會計準則實施的經濟效果[J].財務與會計,2010(7).

[6] 財政部會計司課題組.企業(yè)會計準則實現連續(xù)四年平穩(wěn)有效實施——我國上市公司2010年執(zhí)行企業(yè)會計準則情況分析報告[J].會計研究,2011(10).

[7] 許江波,朱琳琳.上市公司內部控制信息披露影響因素實證研究——基于深市主板A股上市公司2009年數據分析[J].首都經濟貿易大學報,2011,13(5).

[8] Dietrich J.Richard,Mary S.The Reliability of Investment Property Fair Value Estimates[J].Journal of Accounting ff Economics,2001(30).