從需求角度分析房價上漲原因及控制房價的對策

鄭州大學(xué) 何夢曉

1 當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場狀況

我國房地產(chǎn)投資增速一度呈下降趨勢，2012年末有所提高，自主性等剛性需求成為市場主導(dǎo)，商品房平均銷售價格仍在上漲。概括來看，當(dāng)前我國房地產(chǎn)狀況可總結(jié)為以下幾點：住宅價格逐年攀升，一度呈現(xiàn)瘋漲趨勢；房地產(chǎn)開發(fā)商向品牌化方向發(fā)展；日益加快的城市化、工業(yè)化進(jìn)程及日益增多的城市人口數(shù)量，使得商品房市場仍具備較大的發(fā)展?jié)摿Γ欢嘣l(fā)展的房地產(chǎn)供給——面向中低收入階層的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房開始變得普遍。

2 國內(nèi)外關(guān)于房價的研究成果

總結(jié)國內(nèi)外的研究成果，可以得到以下啟示：

(1)房地產(chǎn)是個區(qū)域性很強的行業(yè)，其價格的形成和影響因素可能因為國家的不同而產(chǎn)生很大的差別，甚至于同一國家不同城市間的房價也會呈現(xiàn)出很大的差異。比如在市場經(jīng)濟(jì)和金融市場高度發(fā)達(dá)的國家，利率對房價具有重大的影響，利率的變化很大程度上能影響房價的走勢；而在實行政府主導(dǎo)和金融管制的國家里，情況卻截然相反。(2)房價上漲背后其實是多種因素相互博弈的結(jié)果。這些因素有來自居民收入、城市人口、消費升級等需求方面的，也有來自土地成本、房屋竣工面積、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等供給方面的；有利率、貨幣供應(yīng)量、GDP等真實經(jīng)濟(jì)變量的影響，也有投機資金、市場預(yù)期帶來的沖擊。

3 我國房地產(chǎn)行業(yè)的特點

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，具有很強的帶動性和產(chǎn)業(yè)相關(guān)度。作為與百姓生活和金融體系聯(lián)系密切的重要行業(yè)，其發(fā)展情況無疑與金融安全和整個國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展密切相關(guān)。目前，總體看來，我國房地產(chǎn)行業(yè)有這樣一些特點：企業(yè)小規(guī)模化而數(shù)量卻迅速增長；房地產(chǎn)市場的壟斷性較強；以價格競爭為主的房地產(chǎn)市場競爭異常激烈；由部分領(lǐng)先企業(yè)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展新方向，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正處于急劇調(diào)整階段。

而對于相對缺乏持續(xù)經(jīng)營能力的小型房地產(chǎn)企業(yè)，它們大都出現(xiàn)嚴(yán)重的產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象并且忽視產(chǎn)品研發(fā)的重要性，大打價格戰(zhàn)，一般具有較低的資源利用率。政策變動提高了對房地產(chǎn)行業(yè)資金實力的要求，接著房地產(chǎn)進(jìn)入了結(jié)構(gòu)調(diào)整階段，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資、對外項目融資以及項目合作開發(fā)均有所增加；廠商也日益規(guī)模化。

4 我國房價上漲原因分析

由上文房地產(chǎn)價格的特殊性可以看出，房地產(chǎn)價格的形成具有眾多的影響因素，而在這些因素中，各類需求因素是其中至關(guān)重要的一部分。因此，本文就從房地產(chǎn)需求的方面來探討致使我國房價居高不下的原因。

4.1 購房者年齡段受到按揭貸款購房制度的影響

按揭制度使處于收入水平尚且不足情況下的居民得以實現(xiàn)一次性購房，投資人一旦具備了購房條件，就會加速其購房行為。分析目前申請住房消費信貸的年齡結(jié)構(gòu)，可以發(fā)現(xiàn)大多位于25~40 歲之間，這些剛參加工作的人工作不穩(wěn)定，流動性較大，卻十分看好自己的未來收入水平。考慮到成本問題，國外的年輕人畢業(yè)后開始幾年一般會選擇租房的方式，具備一定經(jīng)濟(jì)實力后，才會計劃買房；而國內(nèi)情況是，大多數(shù)年輕人都早早進(jìn)入了購房市場。房地產(chǎn)買方市場低齡化帶來了很大影響：缺乏穩(wěn)定工作和收入的低齡購屋者盲目投身于貸款購房的大軍中，卻不考慮自身積累和收入增長能力，這種盲目性增加了房地產(chǎn)市場的需求，隨即引起需求曲線向外移動；從另一方面看，與此不相適應(yīng)的情況是，供給方偏重開發(fā)具有較高利潤的高檔房，這樣就容易出現(xiàn)供需不匹配的局面。

4.2 城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)的增加

我國城鎮(zhèn)人口總數(shù)保持較快的增加。由于人口總數(shù)在逐漸增加，而居民家庭戶規(guī)模在日益減小，客觀上增加了居民對房屋總戶數(shù)的需求，這使得房地產(chǎn)行業(yè)需求曲線右移，進(jìn)而引起房價高漲。

4.3 “買漲不買跌”的追漲效應(yīng)

在投資市場中，民眾投資向來喜好“買漲不買跌”。之所以出現(xiàn)這一現(xiàn)象，應(yīng)該說是消費者的心理慣性超越理性。如果購房者意識到房價在漲，而且還要再漲，那么現(xiàn)在買進(jìn)，過一段時間，價格再漲上去，相對來講便是便宜了。于是歷年以來，當(dāng)媒體公布房價同比上升時，購房者一般急不可待，生怕房價繼續(xù)大漲，于是被迫出手，而當(dāng)媒體公布房價降了時，購房者反而失去了購房積極性。一年又一年的炒房事實也反復(fù)證明：任何時候追漲總是正確的。而另一方面，“買漲不買跌”的購房者心理也影響了開發(fā)商：主動降價不一定帶來更多購房者，漲價反倒能夠帶來更多利益。在對房價長期的僵持與對抗中，開發(fā)商與購房者之間已經(jīng)習(xí)慣性地互不信任，拋開讓房價糾結(jié)的各種市場因素，這也是樓市漲漲不休的癥結(jié)之一。

4.4 逐步提高的人均可支配收入水平

居民的購房能力的增強應(yīng)很大程度歸功于居民可支配收入水平的提高，當(dāng)百姓擁有更多的閑置資金，就會增加置購房產(chǎn)的有效需求。逐漸增加的居民儲蓄存款余額，也意味著家庭流動性金融資產(chǎn)的大規(guī)模增加，進(jìn)而提升了對房屋等大額商品的購買力。

4.5 消費觀缺乏合理性

部分消費者缺乏理性的消費價值觀，買大房、買好房的心情迫切。在這種對于房地產(chǎn)市場的過高期望和強大壓力下，住房需求曲線進(jìn)一步向右移動。

4.6 剛性需求不能轉(zhuǎn)化為有效需求進(jìn)而形成“怪圈”

我國目前正處在城市化進(jìn)程的加速期，每年新增的城市家庭數(shù)量很大。但當(dāng)房價過高、上漲過快時，剛性需求者中很大一部分家庭已經(jīng)買不起房，也就是沒能形成有效需求。數(shù)量眾多的中等及偏低收入人群使得房地產(chǎn)市場存在一個巨大的炒作空間。剛性需求的人群今天買不起房，但絕大部分以后肯定要買。因此，現(xiàn)在有實力的人才會“先下手為強”去購房。同時，炒房又會使房價變得更高，買不起房的人更多，需要保障的人也就更多。這就是剛性需求不能得到滿足，不能及時釋放，在市場與保障上形成的怪圈。

5 對于控制我國房價上漲的想法和建議

5.1 引導(dǎo)住房需求理性化

上文從我國房地產(chǎn)市場需求角度分析了我國房價上漲的原因，據(jù)此對房價上漲的治理，就是要抑制不合理住房需求，以實現(xiàn)對房價漲幅的控制。

首先，對于商品房市場存在的各種風(fēng)險，要通過各種方式讓投資者明了，在加強相關(guān)知識宣傳教育的同時，也要認(rèn)識到價格圍繞價值波動是一種常態(tài)，因此，要對局部地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)生一定程度價格波動的情形給予認(rèn)可；其次，大力限制各色名目的投機性購房和炒房：一是對于各類住房需求要區(qū)別對待，進(jìn)行差異化管理；二是要培育住房梯度消費：住房面積要適中，提倡適度住房消費；第三，需要國家政府，尤其是地方政府盡量減少對房地產(chǎn)市場的保護(hù)力度，更要減少干預(yù)。

5.2 關(guān)注相關(guān)的新型金融衍生工具

以房地產(chǎn)價格指數(shù)作為標(biāo)的物的房地產(chǎn)價格指數(shù)期貨作為一種新興的金融衍生品期貨合約，具備價格預(yù)期、風(fēng)險對沖、套期保值等重要作用，從而優(yōu)化了資產(chǎn)配置，在為百姓抵消房價上漲風(fēng)險的同時，還能增加其投資機會與投資方式，抑制房地產(chǎn)現(xiàn)貨市場的投機風(fēng)氣，抑制房價暴漲暴跌的沖動，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)的發(fā)展。

5.3 重視對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管

(1)加強對商業(yè)銀行的監(jiān)督管理，對房地產(chǎn)金融風(fēng)險要謹(jǐn)慎防范。要力圖改變房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資過于依賴商業(yè)銀行貸款的局面，完善資本市場機制，拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道，促進(jìn)房地產(chǎn)金融多元化發(fā)展。(2)房地產(chǎn)市場信息披露透明化。努力加快建設(shè)個人住房信息系統(tǒng)，要及時面向社會公布住房用地年度供應(yīng)計劃及建設(shè)計劃。(3)引導(dǎo)供求雙方的理性預(yù)期。首先，要充分讓房地產(chǎn)開發(fā)商理性認(rèn)識到房價過度膨脹將引發(fā)的種種問題，對自己本身、房地產(chǎn)業(yè)和整個國民經(jīng)濟(jì)都會帶來極大的風(fēng)險，另一方面，要引導(dǎo)消費者理性認(rèn)識到“買漲不買跌”會帶來的后果和風(fēng)險，在充分了解房地產(chǎn)市場及其變化等信息的基礎(chǔ)之上再進(jìn)行理性預(yù)期。(4)加強相關(guān)機構(gòu)部門對房地產(chǎn)市場購地和融資的監(jiān)管。商業(yè)銀行要注重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用水平，加強對其信貸的貸前審查和貸后管理；政府部門要加大專項清理和整治力度，使房地產(chǎn)市場規(guī)范化發(fā)展。

[1] 楊慎.客觀看待房價上漲問題[J].中國房地信息,2003.

[2] 張晟南.房價上漲原因何在[J].國土資源,2006(11).