我國不動產善意取得制度適用難點分析

沈 凱

(哈爾濱商業大學，黑龍江哈爾濱150028)

不動產善意取得是不動產交易信賴保護的重要手段，受物權變動公示方法的影響，世界各國對不動產交易信賴保護的規定有所不同，法國、日本并未規定不動產善意取得制度，其即時取得制度僅適用于動產，德國、瑞士以及我國臺灣地區則建立了不動產善意取得制度。我國善意取得的標的物范圍經歷了由僅適用于動產到適用于動產和不動產的轉變，更在物權法中構建了獨樹一幟的“一體化”善意取得構造模式。我國立法模式的選擇或有創新但更多的是一種無奈的選擇。法律的貫徹實施依賴于法律解釋，物權法實施近五年來對于不動產善意取得卻無法律解釋出臺，已嚴重影響了不動產善意取得制度的運行。筆者旨在多角度對現有不動產善意取得制度適用的難點加以分析，為該解釋的出臺提供一些裨益，更好地維護不動產交易安全。

一、我國不動產善意取得制度的確立

我國《民法通則》并未規定善意取得制度，僅就動產物權變動的的公示規則(第72條第2款)作了規定。1988年由最高院頒布的《最高人民法院關于貫徹執行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見(試行)》第89條中承認了善意取得制度。《物權法》起草過程中，我國學者和立法機關對不動產善意取得制度經歷了由否定到肯定的態度轉變，這種轉變無疑是符合我國經濟發展規律的。同時針對不動產善意第三人利益保護國內有兩種不同的觀點，一種觀點認為不動產登記簿公信力與不動產善意取得制度并無實質性差異，二者是統一的;另一種觀點認為應對二者加以區分，單獨規定不動產登記簿公信力制度。2007年《物權法》頒布，其第106條確立了不動產善意取得制度，對此本文認為不應孤立地看待此規定，應認識到其立法目的在于囊括不動產登記簿公信力制度之功能，這是理解和使用106條之規定的出發點。

二、我國不動產善意取得制度實行的難點

(一)構成要件的模糊性

《物權法》第106條規定:“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權:(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人”。該條文雖統一規定了動產與不動產善意取得的構成要件，但由于動產與不動產屬性之天然差異導致構成要件規定的過于原則化，雖簡便卻不宜適用。

1.受讓人應具有相應民事行為能力。在不動產善意取得中出讓人與受讓人的交易行為系法律行為，作為一方當事人，受讓人須具備相應的民事行為能力，這可以看做是債權行為的影響之一。此外，作為構成要件所需的變更登記的行為亦須受讓人具有相應的行為能力。

2.關于善意構成要件。不動產善意取得的構造機理便是運用受讓人之善意阻斷原所有人之物權追及力以保護受讓人之信賴利益，由此可見善意構成要件之重要性。106條僅原則性規定受讓人受讓不動產時是善意的，并未完全涵蓋市場經濟活動中不動產交易之復雜性。主要表現在以下幾個方面:

(1)善意內涵的界定。善意，即受讓人的主觀心理狀態，受讓人“不知道或不應當知道”時當然是善意，然受讓人“應當知道而不知道”，即過失時如何認定，本文認為需分情況來看。當受讓人是輕過失或輕微過失時亦應認定為善意，此過失的造成往往是由于受讓人不具備相關專業知識造成，若將此注意義務強加給受讓人會造成受讓人在不動產交易時的謹小慎微，甚至陷入“惡魔證明”，顯然與善意取得初衷相違背;當受讓人有重大過失時則不應認定為善意，此時受讓人有違一般人交易之注意義務，應承擔交易之不利后果，否則對原所有權人有違公平正義。

(2)善意之證明責任。不動產善意取得之善意乃推定善意，受讓人無需對自己之善意加以證明，而應由相對人提供受讓人“惡意”之證明，否則即推定為受讓人善意，但特殊情況除外。如交易價格明顯低廉，交易雙方存在近親屬等親密關系以及受讓人針對所有權人陳述交易情景無理拒絕等。

(3)善意主體的判定。不動產善意取得中除受讓人與無權處分人直接交易外，受讓人還可能指派代理人與無權處分人交易。此種情況下受讓人與其代理人之意思表示同為善意時自然無需贅述，然若代理人違背受讓人授意，即為惡意時如何處置?本文認為此種情況代理人的惡意并不影響善意構成，受讓人本著善意的交易心理狀態指派其代理人與無權處分人交易且已支付合理的受讓價格，代理人在交易時知曉出讓人為無處分權人，若并未告知受讓人并不阻礙受讓人對不動產的善意取得。

(4)善意時點的判定。106條之規定對于善意時點的規定為“受讓不動產時”。國內學者對于善意時點的觀點主要有登記說、受讓說、申請說三種。登記說認為善意的時點應以辦理完不動產登記為準，不動產登記是不動產善意取得的構成要件，106條規定之受讓時即物權轉移時，此對于動產為交付，對于不動產即為登記;申請說借鑒《德國民法典》第892條第2款之規定將不動產善意時點確定為不動產登記申請時。受讓說主張受讓人只有從交易開始至變更登記完畢，整個時段均不知道無權處分的事實，且對此沒有重大過失，才是善意的。

3.關于合理價格。106條規定不動產善意取得構成要件之一為受讓人支付合理價格，然何為合理價格卻未作詳細說明。理論界雖有諸多爭議卻未有定論，法律事務中價格合理與否便由法官自由裁量。不動產交易的標的額一般較大，價格合理之標準全由法官決定則其自由裁量權未免有過大之嫌。此外，還需注意“合理價格”是指實際交付的價款還是僅指合同約定的價款，106條亦未明確。

(二)制度實踐中的難點

《物權法》對于善意取得制度構成要件的高度概括性和原則性亦對不動產善意取得制度的實施造成了諸多疑問，主要由以下幾個方面:

1.關于冒名處分與不動產善意取得

不動產善意取得的產生“土壤”較窄，主要有兩種情況，一為共有房屋的部分，共有人擅自出賣共有房屋的，受讓人若為善意，即可取得所有權。二是不動產登記存在瑕疵，即不動產登記事項所記載的權利內容與事實不符。善意取得制度旨在保護善意第三人的合理信賴利益，維護交易安全，然此種保護亦須有合理限制。善意取得犧牲原所有權人的利益來維護信賴利益的前提是在原權利人有能力控制風險的基礎上的，若原權利人亦系無辜者，則不應讓其承擔責任，否則便是矯枉過正。故冒名處分他人不動產一般不應適用善意取得。冒名處分中無權處分人采取詐騙、偷盜行為獲得原所有權人信息并偽造不動產權屬信息，進而完成不動產變更登記后與受讓人進行交易。在動產善意取得中對于遺失物、盜贓等占有脫離物的善意取得問題，偏重于維護歸屬的安全和所有權人的利益，而不適用善意取得制度。

2.關于原所有權人追償之數額

106條第2款規定:“受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。”由此得出，在善意受讓人取得不動產之所有權后，原所有權人可以向無處分權人追償，然而追償數額的確定并未詳細規定。從不動產交易的過程看來，追償之價格有實際處分不動產時的價格、訴訟時的價格以及無處分權人取得的“對價”三種情形。本文認為采用實際處分不動產時的價格較為適合，訴訟時的市場價格因距離不動產交易已經過一段時間且市場的波動性往往高于或低于不動產實際價值，因而對追償雙方有違公平原則;對于無處分權人獲得的“對價”，由于構成要件中“合理價格”的模糊性，無處分權人取得之“對價”并不不能完全反映不動產之應有價值，以此追償不利于維護原所有權人之利益。

3.關于不動產上的負擔問題

《物權法》規定:“善意受讓人取得動產后，該動產上的原有權利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。”善意受讓人動產之善意取得系原始取得，動產上不在負擔其他權利。但《物權法》并未規定，善意受讓人取得不動產后，該不動產上未登記的權利或權利限制是否消滅。如不動產之上未登記的共有物權在善意取得時是否當然消滅的問題。

三、完善我國不動產善意取得制度的建議

(一)合理界定善意構成要件

《物權法》將不動產與動產構成要件合并規定的體例安排過于原則化不利于制度的理解和實施，建議將動產善意取得與不動產善意取得制度的構成要件分開，分別就兩者的構成要件作詳細規定。

作為不動產善意取得的核心構成要件，建議通過立法或司法解釋對“善意”做出說明。善意的判定標準為受讓人非故意或者重大過失的情形，并且善意的時點宜采取“登記說”即以無權處分人與善意受讓人辦理完不動產登記為準。

(二)制定合理的價格標準

我國《物權法》對“合理的價格”沒有做出界定，理論界與實務界至今也沒有統一的定論。關于這一適用難點本文有以下兩種建議，一為法院在訴訟中引入價格評估機制，指定符合資質的價格評估機構對不動產的價格作出評估，進而判定交易價格是否合理。二為借鑒《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》中對“明顯不合理的價格”的界定。根據該條規定可以界定不動產合理交易價格為:達到交易當時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十，而又不高于其百分之三十。此外還應注意到，合理的價格并不完全等同于市場價格，而是參考市場價格，并且影響不動產的價格的因素很多，比如房地產，會受到所處地段、樓層位置、樓房的檔次等因素的影響。所以判斷價格的合理性應綜合各種因素。

(三)構建統一的不動產登記制度

不動產物權變動以登記作為其公示方法，不動產善意取得制度中善意受讓人以對不動產登記的合理信賴作為善意取得的權利外觀，故不動產登記是不動產善意取得的基點。我國當前不動產登記機構分散，登記規則不明確，“多頭執政，多級管理”現象嚴重，已成為登記錯誤的一個重要原因。作者建議盡快在全國范圍內出臺統一的不動產登記法規，就登記機關形成由中央到地方的統一管理。

四、結語

不動產善意取得制度作為現代市場制度下保護善意受讓人信賴利益維護交易安全的重要措施已在諸多國家確立，我國《物權法》確立的不動產善意取得制度由于構造模式的一體化和原則性，造成了制度理解和適用上的諸多難點，如善意要件的模糊性、合理價格的缺乏操作性等。通過運用法經濟學的視角觀察我國現有的不動產善意取得制度可以更好地分析制度構造的市場契合性，也有利于不動產善意取得制度的完善。

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