房地產行業投融資新策略探討

○孟琦

（上海越商企業發展股份有限公司 上海 200042）

在政府控制房價、銀行貸款政策控制等一系列宏觀調控政策環境下，房地產急速投資活動受到限制。同時，房地產貸款增幅的下降直接影響房地產開發的規模和項目完工速度。受到我國房地產調控政策、銀行信貸收緊等影響，房地產開發投資資金來源中自籌資金比例逐步提高。2012年12月房地產成交量延續反彈趨勢，帶動“國房景氣指數”持續反彈。全國百城（新建）住宅平均價格自2012年6月止跌后連續7個月環比上漲，預示房地產市場正逐漸走出底部。

一、房地產投融資問題

房地產行業的資金密集特點決定了房地產投融資對金融市場的依賴，而房地產資金在需求與使用上存在著問題與矛盾。首先，房地產項目工程的資金投入都是比較大的金額，有的甚至上億元，而一般的投資者自有資金額度有限且無法撐起如此大額的投資；其次，房地產通過各種融資渠道獲得資金，有自籌資金、銀行貸款、委托貸款以及其他資金，來源相對比較分散，而一般的房地產業在投資的過程中都相對的集中，這是房地產資金需求與使用的第二大矛盾；再次，資金一旦投入，房地產業無法流動以及變現，具有長期和固定的特點，而資金具有很強的流動性。房地產投融資中的這些矛盾就會引發企業各方面問題，其中一個很大的問題就是風險預期比較難，再加上融資渠道不通暢，很容易造成資金匱乏短缺的問題。同時房地產過分依賴銀行的特點也會增加銀行所要承擔的貸款回收風險。

二、房地產行業投融資環境分析

1、單一的投融資格局

我國房地產資金的主要來源有國內的預算資金及貸款、外資、自籌資金以及其他的資金等等。在我國加強宏觀調控政策影響下，銀行貸款增長幅度逐步下降，這就使得自籌資金、預收款等模式加大運用，用來增加資金的融資，但是由于預收款項中大部分的個人住房貸款仍需要銀行的支持，所以，投融資渠道主要是銀行貸款，造成投融資的格局比較單一。一旦銀行加大信貸收縮，在投融資方面無法通過有效渠道進行及時的填補。

2、房地產金融市場體系不夠完善

現階段，我國的金融市場體系仍然不夠健全，市場上還會出現資金供給不平衡等問題，從而導致房地產投融資成本的增加，有的企業甚至還會出現資金匱乏、資金斷裂，直接影響項目進程。金融市場不健全還體現在房地產項目仍無法滿足市場的各種需求。金融市場體系的不夠完善還將會導致政府監管失調、政策調控不平衡等問題，這都將會影響到房地產金融創新管理以及投融資的全面發展。

3、房地產信托規模下降

由于銀行信貸的親周期性，經濟順周期時銀行等主流金融機構會出現群體性多貸現象，而房地產信托由于資金成本較高，缺少發展的主流空間；在逆周期時期，主流金融機構則出現群體性拒貸現象，房地產信托作為房地產開發投資資金來源之一，被動獲得階段性發展機會。2005年以來房地產信托新成立規模重心不斷上移，GDP增速則仍于下行趨勢，房地產信托規模呈明顯的逆周期特征。相較96538億的新增房地產開發投資資金總額，新增房地產信托資金規模比較小，對房地產行業資金支撐力度就會非常有限。

三、房地產投融資模式的選擇

1、房地產融資模式的選擇

（1）有價證券形態模式。投資人對項目的投資由原來的掌握無權直接轉化為擁有股權的證券形式。這樣既可以細分房地產的總價值，還可以在保證產權歸屬的情況下使得房地產資金經營更專業化、規范化。運用證券的形態，房地產行業可以運用大量的比較閑散且量小的資金，加快企業資金回攏、滿足企業資金的需求。與此同時可以吸引小投資者的投資，改變融資格局單一的缺陷。

（2）租賃融資模式。租賃人根據承租人的選擇為其提供房地產，租賃人具有所有權，而承租人擁有使用權，同時租賃人與承租人對租賃期房簽訂長期的合同，租賃人將租賃合同提供給金融機構申請長期的抵押貸款。一些工業用房、超市、大賣場等的建設比較適合運用該模式，拓寬了房地產融資渠道。

（3）回租融資模式。賣方以融資為目的將房地產租賃回來成為承租人，買方成為租賃人，雙方同時簽訂銷售合同和長期租賃合同。這樣承租人在不丟失房地產使用權的前提下繼續進行占用和經營，同時又將固定資產轉化成了流動資金，達到了融資的目的，而且還降低了成本。回租融資模式更適用于資金存在缺口的企業。

2、房地產投資模式的選擇

（1）土地開發再開發投資模式。土地開發再開發模式就是指在新的城區進行土地的開發，主要是對城市建成區之外的農用土地進行投資，以及在原有的已經開發的土地進行修改來提高土地利用率的投資，從而獲取更多的投資收益。隨著我國城市化進程步伐的加快，許多房地產開始關注對新舊兩區的土地進行開發和再開發投資活動，不僅促進了新城區的發展，也為企業投資提供更高效的渠道。

（2）房屋建設投資模式。在受讓土地上，投資者進行住宅或非住宅房屋建設進而出售或者租賃房屋。這種模式屬于比較典型的房地產開發模式，并且獲得的收益較高。土地增值和投資收益方面，投資者都可以獲得一部分，房屋的增值投資者可以全部擁有。通過以大城市采取小規模，二、三線城區采用大規模優良工程為方向，擴展目標市場范圍，加大房地產建設與開發。

（3）房地產經營投資模式。房地產企業還可以對擁有的房屋進行出售、信托以及租賃等投資經營活動。其經營活動涵蓋范圍比較廣泛，可以進行經營管理投資、修葺項目投資、擴展業務投資等。除此之外，房地產企業可以運用股權投資基金，在與政府合作的基礎上獲得更多的項目資源和渠道，同時對一些不良資產進行投資、改造用于其他經營投資從中獲得利潤。

四、房地產投融資新策略

根據有關數據的統計以及與相關法律規定的對比發現，近幾年我國房地產企業的自籌資金與其投資的要求還相差甚遠。所以尋找投融資新策略、發展投融資新方式是促進房地產行業向前邁進的必經之路。

1、推進資產證券化

房地產行業要想在金融市場加大資產的流通，就需要將高額資金細分化后再進行交易，從而提高房地產資產在市場上的流動性。而通過利用資產有價證券功能，可以很好地實現這一目的。尤其是在房屋住宅的抵押貸款活動中，由于其信用風險小、資產投資收益較高的特點下，更加需要證券化資產來實現住宅抵押貸款。推進房地產資產證券化，是幫助房地產行業進行融資方式的一個很好的選擇，同時可以吸引小規模投資商的加入共同發展。

2、推進股權投資基金

房地私募基金的發起為房地產行業帶來較大一部分的資金來源，成為很好的投融資渠道。通過合伙制，組織基金管理團隊，匯集在金融領域具有實戰經驗和能力的復合型優秀人才，在利用合伙制稅收方面優勢的同時發展股權投資基金。同時選用商業銀行作為股權投資基金的受托人。首先，私募股權基金不僅提供資金的來源，還提供精英人才、企業家，利用金融學、管理學等各專業知識幫助企業健康有序發展；其次，私募股權投資將資金和企業家有效地結合在一起，即資本與勞動力兩個生產要素的結合，再次為企業創造出巨大的生產力。股權投資基金聯合了各方面優勢，在保障資金有效安全的運營下，為投資者提供長期穩定的收入。

3、拓展金融產品

越來越多的金融產品同樣也為房地產投融資提供了方向，推進房地產業的不斷發展壯大。所以房地產投融資要考慮金融創新。資金市場的不斷變化和發展同時也使得房地產企業面對更多的融資需求，企業要通過金融創新，拓展金融產品滿足市場的多元化需求。同時要謹慎選擇金融新產品，幫助企業避開和分散投融資風險。金融新產品不僅可以健全投融資市場體系，改善市場體系存在的缺陷，還可以幫助房地產企業規避風險、降低投融資成本，使房地產行業投融資市場更加安全有效。在金融產品創新時還要結合實際市場需求準確地制定拓展計劃，同時要注意規避金融監管，在金融監管與法制環境下，創新出高效新穎的金融產品。

4、運用委托貸款業務

由于貨幣政策的收緊、銀行加大對貸款業務的控制，房地產銀行貸款越來越吃緊，在房地產企業得不到銀行貸款時，房地產企業可以考慮使用委托貸款業務。委托貸款主要有現金池和第三方委托貸款。雖然第三方委托貸款業務存在著一定的風險，但對于資金吃緊的企業來說，委托貸款相對來說具有一定的靈活性和周轉性。同時要加大對委托貸款業務的監管，以降低委托貸款風險，首先要明確商業銀行對委托貸款風險管理所承擔的責任和職責，并且銀行要嚴格審查；其次是要明確監管部門監管的具體內容和職責，嚴格限定委托人范圍以及委托模式，加強對委托貸款業務風險的控制與防范。

5、實施公司債券發行手段

公司債券具有利率鎖定、周期比較長的特點，在面對通脹情形，使用公司債券會更加的靈活同時成本不會太高，是大型上市房地產長遠發展而選用的投融資方式手段。在企業面對資金嚴重匱乏而且股權融資方式受到阻礙時，運用發行公司債券方式可以幫助企業繼續進行投融資發展。在實施公司債券的發行時還要注意其發行條件，申請公司債券發行并要經過國務院授權部門審核批準，并公告其募集辦法。其公司的凈資產都有一定的底線值，最近三年平均可分配的利潤也有一定的限制，即不能少于公司債一年的利息。

五、結語

房地產行業已經成為國家金融市場上重要的發展行業，然而現在國家政府加大對高房價的控制再加上銀行貸款條件的更加嚴格，為房地產企業發展帶來一定的困難。在這種情形下，房地產行業在選擇融資渠道、尋找投融資方式的同時與金融也要協調好關系，從各方面探索新的投融資策略，解決房地產投融資問題，實現產業穩步有序的發展。

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