現(xiàn)代城市住宅小區(qū)改造工程的施工探析

王文儒

(建設綜合勘察設計研究院有限公司深圳分院，廣東深圳518052)

隨著近年來我國經濟的快速發(fā)展，許多城市都在進行大規(guī)模的建設。但20世紀90年代以前建設的住宅小區(qū)，隨著時間的推移和當時建設條件的限制，已經不能適應城市居民生活和現(xiàn)代城市發(fā)展的需求，必須進行更新改造［1］。城市老舊住宅小區(qū)的改造工程是改善居民生活環(huán)境、造福為民的重要舉措，也是建設和諧社會的有效途徑，對現(xiàn)代城市的可持續(xù)發(fā)展具有十分重要的意義。但由于改造工程關系到城市居民的切身利益，并且涉及多方面的問題，已成為城市建設與管理的難點問題，需要綜合考慮多方面的因素，做好城市老舊住宅小區(qū)的改造施工方案，努力提高城市老舊住宅小區(qū)的人居環(huán)境。

1 城市老舊住宅小區(qū)存在的問題及改造內容

1.1 城市老舊住宅小區(qū)存在的普遍問題

我國城市現(xiàn)存的老舊住宅大多建于20世紀七八十年代，由于當時城市規(guī)劃、房屋建設標準、維護管理等多方面問題，導致其已無法適應人們對居住環(huán)境的要求。隨著時間的推移，許多老舊住宅小區(qū)的主體結構和基礎設施都表現(xiàn)出較為嚴重的問題，主要表現(xiàn)在房屋內外墻的粉刷面都已經褪色、起殼、風化，電力系統(tǒng)老化且缺乏公共照明，樓梯扶手銹蝕、表面起皮脫落，多層樓房頂層的防滲漏層老化，下水管道破損、堵塞，在雨季頂樓常常會出現(xiàn)滲水現(xiàn)象，而且由于當時的小區(qū)排水系統(tǒng)建設落后，小區(qū)內雨水、污水混流，生活環(huán)境極其糟糕［2］。這些問題對居民居住生活造成了很大的困擾，嚴重影響了居民的生活質量。

1.2 城市老舊住宅小區(qū)改造施工的特點與內容

城市老舊住宅小區(qū)的改造施工應從房屋的主體結構入手，重點針對通常出現(xiàn)的外墻的開裂滲漏、屋頂滲水、電力系統(tǒng)老化、排水系統(tǒng)落后等問題，解決老舊住宅小區(qū)居民的迫切需求，再通過對小區(qū)環(huán)境凈化、整體綠化、功能優(yōu)化等措施逐漸完善居民的生活環(huán)境，為城市老舊住宅小區(qū)居民創(chuàng)造安全、舒適、優(yōu)美的居住生活環(huán)境。

與一般的新建工程施工不同，城市老舊住宅小區(qū)的改造施工對居民的生活影響較大，并存在一定的安全隱患。在對小區(qū)進行改造施工時，居民家中需要留人，以便于水電工程的施工，但也不能長時間影響居民的生活，需要負責改造的施工單位制定合理的施工組織計劃以提高施工效率。此外，小區(qū)內道路、管線施工點多面，在對其進行改造施工時必然會影響居民的出行，需要做好與居民的協(xié)商工作。

2 城市老舊住宅小區(qū)改造施工技術

2.1 外墻、屋頂?shù)母脑焓┕?/h3>

許多城市的老舊住宅都采用磚混結構，并在外立面用涂料作為飾面，在多年的風吹日曬后在外墻與屋面常常會產生裂縫，并導致雨水滲漏到室內。在對小區(qū)住宅外墻進行改造時，可以結合建筑節(jié)能措施，在修復房屋外墻時設置保溫系統(tǒng)，既可以起到保護主體結構、延長建筑物使用壽命的作用，又可以提高墻面的保溫隔熱效果，降低室內溫度的變化幅度，提高房屋的居住舒適性，從而提高建筑物的整體性能。在外墻改造施工時，需要先將墻面起殼部分鏟除并清理干凈，然后涂刷防水涂膜稀漿和噴涂聚氨酯泡沫塑料，再修整聚氨酯泡沫塑料層，并涂刷防水涂膜稀漿和內夾玻纖網(wǎng)格布的抗裂膩子，并抹平、找直，保持陰陽角的方正和垂直度，打磨成型。

對小區(qū)屋面進行改造施工時，也可以采用保溫隔熱層，減少夏季陽光直射對頂樓居民的影響。先拆除原屋面架空板，并鏟除原屋面防水層;然后涂刷起固定基礎、界面、隔潮等作用的防水涂膜稀漿，并噴涂硬質聚氨酯泡沫塑料，待其硬化后可以形成保溫隔熱層，再在其上涂刷防水涂膜，對于屋脊、檐溝、陰角、洞口等防水薄弱處可以再涂刷纖維增強抗裂膩子，從而保證屋面具有良好的防滲能力和保溫隔熱效果。

2.2 電力系統(tǒng)的改造施工

建于20世紀的許多老舊住宅小區(qū)由于當時電力系統(tǒng)規(guī)劃缺乏前瞻性，雖然其后也進行了逐步的擴充，但由于家用電器的普及和大規(guī)模使用，小區(qū)用電負荷迅速增長，導致小區(qū)電力系統(tǒng)普遍存在用電供需矛盾的問題。而且隨著時間的推移，電力系統(tǒng)線路逐漸老化，存在許多造成人身與財產損失的安全隱患，嚴重影響居民的生活質量，老舊住宅小區(qū)電力系統(tǒng)更新改造顯得格外迫切。

在老舊住宅小區(qū)電力系統(tǒng)的改造施工前，需要深入現(xiàn)場進行實地考察，了解設備運行情況和存在的問題，并按照遠近期結合、以近期為主思路，根據(jù)用電負荷、用電容量、地區(qū)供電條件綜合評估現(xiàn)存供配電網(wǎng)絡的情況，從而合理確定供配電系統(tǒng)改造的施工方案。改造施工時，需要先整理輸電線路，取消低壓架空線路，更新已經老化、載流量不夠的電纜，并更新存在安全隱患的配電柜、變壓器等變配電設備，通過合理調整供配電系統(tǒng)的整體布局，保證每一棟住宅樓用電都在允許的供電范圍之內，從而保證住宅小區(qū)的電力供應安全。

2.3 排水系統(tǒng)的改造施工

我國早期住宅小區(qū)在設計時缺乏對排水系統(tǒng)的規(guī)劃，往往忽略了小區(qū)整體場外污水系統(tǒng)的統(tǒng)籌安排與使用，通常采用雨、污合流的排水方式就近排入河道或城市下水道。在當時工程施工時缺乏有效的監(jiān)管體系，導致施工質量較低，而且由于后期的維護管理不到位，許多老舊住宅小區(qū)的排水系統(tǒng)管網(wǎng)老化嚴重，多處出現(xiàn)了破損、堵塞的現(xiàn)象，嚴重影響了小區(qū)正常的排水運行功能［3］。

在對老舊住宅小區(qū)排水管網(wǎng)的改造施工中需要對雨水、污水管道系統(tǒng)進行同步改造，實現(xiàn)小區(qū)雨污分流、污水進網(wǎng)、排水暢通的目標，從而改善居民的生活環(huán)境。但在工程施工時常常會遇到徹底改建排水系統(tǒng)時會對小區(qū)已完善的綠化環(huán)境和設施造成破壞，而且在一段時間內廢污水將無法排出，對小區(qū)居民正常的生活造成嚴重影響，而且老住宅小區(qū)各類管線布局走向較為混亂，新建管線容易發(fā)生交錯、繞行現(xiàn)象，改造難度極大。因此，老舊住宅小區(qū)排水管網(wǎng)的改造施工可以將現(xiàn)有管網(wǎng)按照雨水系統(tǒng)的技術標準要求進行局部的整改與疏通后作為小區(qū)雨水系統(tǒng)，同時單獨建設污水系統(tǒng)，可以大大降低施工難度及對小區(qū)設施的破壞程度。此外，還需將污水系統(tǒng)接入城市污水干管，雨水系統(tǒng)可以就近排入河道，從而以達到小區(qū)排水系統(tǒng)合理配置的目的。

3 城市老舊住宅小區(qū)改造施工管理

3.1 改造工程文明施工管理

為保證改造工程施工井然有序地進行，需要建立由社區(qū)領導參與施工現(xiàn)場管理的領導責任制度，各領導小組每月都要組織檢查，對發(fā)現(xiàn)的問題及時整改。通過建立施工現(xiàn)場管理規(guī)章制度和實施辦法對施工內容進行檢查，對出現(xiàn)問題的項目責任人進行處罰，對成績突出者予以獎勵，從而保證施工的質量。

3.2 施工安全管理

小區(qū)是居民集中生活的場所，其間車輛、人員密集。在改造施工的開挖工程、拆除工程、電氣焊等工序會對過往人員造成一定的安全威脅，需要時要做好安全管理工作。社區(qū)領導要組建安全管理小組，將安全管理責任落實到個人，在工程施工前需要核查施工方施工組織設計中的安全管理措施的合理性和可操作性，落實施工現(xiàn)場安全檢查的重點部位和重點項目。通過制定施工現(xiàn)場安全生產的管理制度，加強對操作現(xiàn)場、土方工程、腳手架及高處作業(yè)、施工臨時用電、施工機械、拆除工程等6個方面的安全防護管理。在對電力設施、壓力容器、金屬焊接、多種施工機械操作等進行特種作業(yè)時，需要保證作業(yè)人員持證上崗，并進行巡回檢查及時發(fā)現(xiàn)和糾正存在的問題。此外，還需加強對施工工人的安全教育管理，提高施工人員的安全意識。

3.3 施工質量管理

改造施工的目的是改善老舊住宅小區(qū)居民的生活環(huán)境，解決小區(qū)存在的問題，因此在施工中需要加強工程施工質量管理。小區(qū)改造工程涉及千家萬戶的居民，不管工程大小，都需要進行全方位的工程質量控制，保證工程施工善始善終，有效解決居民的生活難題。因此，在具體的改造工程施工管理中要切實加強施工原材料、中間產品的質量檢查，并對施工過程的每道工序進行質量檢查與驗收工作，并結合工程施工的具體情況采用不同施工工藝與施工方法，從而確保工程的施工質量。

3.4 改造工程施工的人本管理

老舊住宅小區(qū)改造施工的順利實施需要廣大居民的支持與配合，工程施工管理中要合理安排施工時間，并做好與居民的溝通協(xié)調工作，根據(jù)工程的進度安排提前與居民進行溝通協(xié)商。當施工方與居民產生矛盾時，小區(qū)領導人員要及時協(xié)調。工程施工單位在施工中要盡量減少對小區(qū)環(huán)境和設施的破壞，施工材料要堆放整齊，不能妨礙居民交通出行。當出現(xiàn)施工中必須停止供應電水時要提前通知居民，在進行土方開挖施工時要及時回填，夜間在危險地段設置警示燈，防止居民出現(xiàn)安全問題。老舊住宅小區(qū)的改造施工中需要認真落實以人為本的施工管理思想，盡量減少施工對居民生活的影響，從而確保工程施工的順利進行。

3.5 改造工程施工的造價管理

老舊住宅小區(qū)改造工程施工情況復雜、可變因素較多，在施工過程中要加強工程施工管理，可以從加強現(xiàn)場簽證的管理和控制、加強設計變更的管理和控制兩個方面進行工程施工的成本控制［4］?，F(xiàn)場簽證是工程結算的重要依據(jù)，要求駐地監(jiān)理及甲方代表做好現(xiàn)場記錄工作，從而可以保證工程結算的質量。由于老舊住宅小區(qū)改造工程的合同外費用所占比例較高，需要增強監(jiān)理人員的責任心和簽證工作的及時性、準確性、規(guī)范性，從而達到加強現(xiàn)場管理的目的。由于小區(qū)改造中的突發(fā)情況較多，在施工過程中出現(xiàn)設計變更在所難免，對適應現(xiàn)場情況和為滿足功能需要的變更必須及時確定落實，對提高建設標準的變更需要進行必要性論證后再確定，對于增加工程內容的變更一般予以拒絕。

4 結束語

城市老舊住宅小區(qū)已經不能適應城市居民生活和現(xiàn)代城市發(fā)展的需求，必須進行更新改造。目前城市老舊住宅小區(qū)的主體結構和基礎設施表現(xiàn)的諸多問題，可以先從居民迫切需要解決的外墻開裂滲漏、屋頂滲水、電力系統(tǒng)老化、排水系統(tǒng)落后等問題入手，通過文明施工、施工安全、施工質量、工程造價及人本管理等手段加強施工管理，減少工程施工對居民的影響，并為城市老舊住宅小區(qū)居民創(chuàng)造安全、舒適、優(yōu)美的居住生活環(huán)境。

［1］ 劉杰，宋正云.如何實施住宅小區(qū)改造［J］．山東煤炭科技，2007(z1):89－91

［2］ 林海源.居住區(qū)改造的探索與嘗試——解讀承德萬華小區(qū)［J］. 城市建設，2010(6):57－59

［3］ 王開民.淺談小區(qū)排水改造的質量控制［J］.中小企業(yè)管理與科技，2012(6):122－123

［4］ 王建平.淺談住宅小區(qū)改造工程造價控制［J］.勝利油田職工大學學報，2005，19(2):43－45