樓市量跌價升，上行空間日顯乏力

自5月份以來，優(yōu)質(zhì)新盤大量上市，從而改變了4月份成交下滑的局面。從6月上半的表現(xiàn)來看，又有更多優(yōu)質(zhì)新盤推出，巨大的供應(yīng)量推動著新房成交量再上新臺階。但是大量優(yōu)質(zhì)新盤、巨大供應(yīng)和開發(fā)商的大力營銷推動，只帶來成交量的微弱上升，表明樓市上升已日顯乏力。

開發(fā)商可以推動市場上升的籌碼已經(jīng)越來越少，而樓市即將進入7月淡季。需求下滑與供應(yīng)不力的雙重壓力之下，樓市大幅降溫將不可避免。

綜合近兩年市場回升的情況，對后市預(yù)期將會顯的相對悲觀。2012年樓市回升的主要動力來自總價在100萬-300萬元之間的剛需樓盤的降價，帶動新年上半年樓市再攀新高的主要力量是總價在300萬-1500萬元之間的改善型買家。1500萬元總價以上的豪宅市場仍處在下滑狀態(tài)，是下半年樓市唯一可以期待細分群體，但是這個群體占樓市的成交量僅1%；就算豪宅市場有成倍的上升，也難對大市帶來影響。一旦改善和剛需求市場出現(xiàn)乏力，沒能在三季度的淡市之后有效回升，總體市場就將重陷低迷。

從目前的情況來看，帶動改善市場回升的主要是新一批優(yōu)質(zhì)改善新盤上市。如御沁園、瑞虹新城、長風(fēng)8號等，預(yù)期下半年并沒有更多優(yōu)質(zhì)新盤上市的情況下，改善型市場成交大幅下滑將不可避免。剛需市場由于大量新盤處在地鐵難于通達區(qū)域，不能有效導(dǎo)入城市工薪階層的話，也可能面臨成交下滑。營銷推廣方面，開發(fā)商已經(jīng)下了巨大力度，可能的空間只有降價一招。因此，三季度低迷之后，開發(fā)商推動市場回升的最大招數(shù)將只能依靠降價促銷這一手段。

今年上半年是2011年限購、限貸調(diào)控以來的樓市最熱時期，中高端改善型買家的集中入市成為帶動樓市回升的主要動力。在上半年商品住宅成交面積同比上升37.3%的情況下，總價300萬-1500萬元的中高端改善樓盤成交量上升77%，絕對領(lǐng)先。而總價130萬-300萬元的剛需樓盤只保持了與總量相當?shù)幕厣剑渌們r段的成交量甚至出現(xiàn)下滑。帶動中高端改善大幅上升的主要原因是大量類似御沁園、瑞虹新城和長風(fēng)8號之類的優(yōu)質(zhì)改善項目的上市，同時帶動一批類似尚東鼎、三湘海尚、中建大公館等優(yōu)質(zhì)城市別墅的熱銷。