混合社區里的別墅有看點

限地令下的混合別墅

買別墅，實質上是換一種居住形態，實現自己的居住理想。畢竟，在中國的傳統文化中，深宅大院，合家團坐才是真正的大家族生活。別墅在建筑上擁有著獨門獨院的特定形態，這是與公寓的混雜居住是完全不一樣的生活。

別墅，從物質層面還是精神層面，都可以讓人的居住顯得更加從容，也是人們對于生活更高追求的表現形式，因此涉及別墅的話題從來都是引人關注的。

在宏觀調控的大背景下，別墅生活似乎離人們越來越遠，因為可供選擇的別墅社區在減少中。2003年國土資源部暫停別墅用地審批，2006年重申別墅類項目用地明令禁止。“別墅限地令”使得別墅用地愈發稀缺，低容積率的獨棟別墅更是奇貨可居。

在上海，無論是怎樣的獨棟別墅社區，何種風格或是何種檔次，它們的價格一直很堅挺，因為開發商的信念不可動搖：稀缺的資源，應該賣出一個好價格。

在堅挺的價格下，獨棟別墅自然而然成為市場中的一道分水嶺，人們被迫尋找獨棟別墅之外的選擇。

隨著人們財富的提升，成功人士的需求也在隨之變化，更高尚的居住格調與生活品質成為他們的新目標，承載著”家“觀念的別墅自然也會受到越來越多的關注。一方面是資源的日益減少，一方面是需求增長，這都決定了別墅產品將會出現某種的蛻變。

在中國的經濟走勢中，投資別墅產品也是一種現象，很多別墅社區居住的人并不多，入住能有20%已經算是相當不錯了。不居住，不意味著高收入人群對于別墅的不認可，反而他們對于別墅這種可以居住兼投資的稀缺產品一直是情有獨鐘的。

巴菲特說過：“投資對于我來說，既是一種運動，也是一種娛樂，我喜歡通過尋找好的獵物來捕獲稀有的快速移動的大象。”在某些人眼中，別墅就是這樣的“大象”，無論何種形式的別墅都是珍貴的。

在需求和市場的雙重推動下，混合社區別墅登上了舞臺，成為了市場中耀眼的主角。

選擇的困境

混合社區是將獨立別墅、雙拼別墅、聯排別墅、花園洋房、多層或高層公寓等多種物業形態混合在一起的社區。相比較純別墅社區，混合社區公共休閑空間要更多，比如說它們會有集中的公共綠地，齊全的公共綠化、兒童樂園、健身設施等配套，在這方面除了超大規模的獨棟別墅社區外，一般的獨棟別墅社區在公共景觀和綠化上都不會進行太多的投入。

如果購房者的預算有限，并且喜歡熱鬧的居住氛圍，混合社區是個不錯的選擇。混合社區大多地處近郊，公共活動空間大，物業容易設置水景、健身設施、集中綠化等，普通人不用出小區，就可以在社區里實現休閑、健身目的。曾經的萬科社區，在完善的社區配套支持下，生活的便利程度已經不亞于在市區居住了。

不過，混合社區里產品類型太多，造成社區業主層次參差不齊，是個先天性的問題。在2007年，閔行某獨棟別墅社區曾經推出過一棟酒店式公寓銷售，成了該問題的典型案例。小戶型業主的身家不過數十萬，而社區內獨棟別墅業主起碼資產在千萬以上，這樣的懸殊比例算是達到混合社區的峰值。

如果整個小區入住的業主層次不一，就會缺乏社區歸屬感。至少公寓業主會對別墅業主有不認同的地方，成立業主委員會后，雙方的意見如何統一，成為一個未知的命題。

假想一下，公寓社區出租率過高，甚至產生群租，別墅業主將如何面對。良好的社區氛圍雖然看不見摸不著，卻是影響社區品質的重要因素。

大家也許會發現，中國人去國外會不自覺的遵守交通規則，老外來中國也會隨波逐流，帶頭闖紅燈也不鮮見。環境可以影響一個人的行為，從我們身邊細微末節的小事就能看得出來。

為了營造統一的居住氛圍，如何將別墅與公寓巧妙隔離成為了開發商規劃設計中的重點。一般的做法是前低后高，中央設置別墅，周邊以高層或者多層的布局。這樣的布局比較合理，缺憾就是分割一般都比較生硬，沒有整體布局的感覺。另外，位于別墅社區邊緣的住宅距離公寓近，容易產生壓抑感，公寓住戶從高處俯瞰別墅，對其私密性也有一定的影響。

市場的聲音

存在即是合理，混合別墅的熱賣自有它的道理。

具備別墅的特色和相對便宜的價格，混合社區的別墅吸引著相當大的一批客戶。忍受一點點的社區環境，換來居住空間的極大提升，如何計算，客戶自然有他自己的計算方法。

對于開發商來說，有效利用土地的開發面積，獲得更高的回報率，是企業一直都在研究的事情。為了最大限度的利用社區容積率，采取別墅與公寓混合銷售成為一件自然而然的事情。尤其是大規模開發的社區，很難想象會沒有別墅產品的出現。

從購房者和開發商兩者的角度來判斷，開發混合社區的別墅都是好選擇，自然可以解釋出為什么市場上混合社區越來越多，因為購房者和開發商都獲得了各自的利益。

在市場上，潛意識中將容積率大于1或者小于1作為社區高檔與否的標準。如果社區的容積率是1，你可以選擇做花園洋房，也可以選擇做疊加別墅，從產品設計上都不會有什么問題，但是對于最大限度的利用社區容積率就是個大問題。因此，一般開發商都會選擇做花園洋房與疊加別墅的混合形態，比如東方豪園社區，是獨棟別墅+聯排別墅+花園洋房的形態，紫提灣一期是聯排別墅+花園洋房的形態，戲法人人會變，各有巧妙不同，但是實質都是一樣的：為了容積率。

在上海的別墅發展歷程上，“純粹”是別墅項目宣傳自身的重要賣點。純粹的獨棟別墅社區，聽起來都是令人向往的場景。不過，在土地政策和市場的雙重博弈下，別墅市場上開始由別墅混合社區唱主角昭示著“后別墅時代”的到來。

別墅產品受到土地政策限制，獨棟別墅以及聯排、疊加別墅產品在容積率以及社區密度上很難得到政府的審批，如果社區規劃成混合別墅社區，容積率、密度等就會有保障。對于開發商銷售而言，混合產品銷售回款更有保證。一般而言，別墅銷售速度慢，相應的回款也慢，一般社區的別墅銷售一年也就是那么十余套。如果開發商在社區里增加花園洋房的產品，銷售速度就會明顯加快，混合社區中的高層公寓的回款更快。 從抗御風險的角度來講，混合社區也是一個不錯的選擇。

提升中的混合社區別墅

是不是可以把混合社區的別墅也做得很純粹，高端？這個命題一直在激發著設計師的創作激情，尤其是一些大品牌的開發商都在做著新的嘗試。

雖然別墅產品的設計和操作過程非常艱難，涉及到的業務細分常人難以想象，差之毫厘，失之千里。不過，品牌實力企業率先進行了突破。

A 中式韻味

在上海，建造中式別墅是件吃力不討好的事情。雖說上海有海納百川之說，實質上對于西方文化的接受程度還是更高一些。無論是美式、英式、法式別墅都能在上海找到一席之地，若是論到中式別墅，一個手掌就能數得出來。

其實，西方別墅好模仿，中式別墅難操作是業內公認的。假設一個開發商把克魯尼的加州大宅搬到上海復制，只會贏得一片喝彩聲，可曾見過有人動過微縮蘇州園林的念頭？幾畝的別墅好操作，數十畝的大宅難模仿。

尤其難得的是，中式大宅無一不印著主人的標簽，拙政園、留園等名園都是花費了主人數十年甚至上百年的時間去修繕完整。有人說，中式園林意境悠長，在有無之間、在若隱若現的場景中，園林主人都透露著自己的心中情懷。

蘇州有個畫家叫葉放，拿著古人的建造手記，自己一板一眼的修建著新中式別墅。在他的信念中，他的院子要實現抬眼見畫，舉手投足都有著韻意。葉放是個畫家，因此在修建園林中比較其他人有著先天的優勢，若是工人泥匠參照著什么香山古法，那樣建造的東西只見到笨拙，毫無靈性可言。、

自從上海出現了九間堂，萬科第五園后，綠地集團在嘉定推出了秋霞坊中式別墅，屬于近期少見的精品。說海域觀園好，好就好在它有自己的思想，自己的主張，沒有照搬前人的經驗，有著獨特的創新理念。

比如說，別墅設計為罕有的六合院別墅，一戶內擁有南院、北院、中院、下沉式庭院，形成一墅四小院（部分戶型）、六合一大院的格局。在人們的印象中，常常浮現北京四合院的場景，在人們心中，在大院子住的人有人情味。海域觀園的整體布局不像普通別墅“一”字形排開，而是采用合圍形式，讓所有別墅都有著自己的核心群落。不難想象，未來的業主通過中心院落的交流，會有著更親近的感覺，大家在這里喝茶、聊天，流淌著濃濃的鄰里情。合而不同，聚而又散，海域觀園在這方面拿捏的尺度很是到位。

B 大面寬 超越想象

別墅面寬大，居住舒適度會明顯提升，這個道理大家都懂，可惜在考慮充分利用社區容積率的前提下，很少有開發商做這樣的設計。因為，哪家開發商也不會把自己的銀子往外掏。

在建筑物上，“面寬”是指可用于采光的外墻面的長度，也可以說是建筑物的外輪廓，“進深”在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。

開發商選擇大面寬的產品，需要反復的計算，慎之又慎。因為大面寬的別墅，意味著采光面增加，同時增加了更多外墻面積，自然要求開發商在外墻保溫和墻體、窗材料上投入更大。

最主要的一點是，一般社區規劃布局，建筑間距有要求。大面寬、短進深住宅的每棟建筑面積必然最小化。例如，同樣總建筑面積的社區，按照常規的面寬、進深比，本來可以修建4棟樓的，現在選擇大面寬、短進深的規劃方案，就要修5-6棟樓了，受到間距指標的限制，就會損失總建筑面積，最終的結果是開發商犧牲總建筑面積。

不過，當人們表現出對于大面寬別墅的某種偏好，開發商也在做出某種嘗試。例如金地藝年華有著10余米的大面寬別墅；保利天鵝語275平方米c房型，三個開間朝南；海域觀園231平方米b戶型，實現了四個開間朝南。

大面寬的聯排別墅意味著占地面積大，擁有的土地資源多，在房型設計方面擁有更高的靈活性；并且大面寬的別墅具有足夠好的采光和通風，最大限度地給居住者勾勒出未來的生活場景。

在購房者看見的別墅里，家人的居住空間都在南面的時候，內心的喜悅溢于言表。上海人居住的南向情結，是根深蒂固。

后記：別忽略了社區的別墅物業

市場在發展，產品在進步，別墅設計中的精巧構思層出不窮。比如說，在北郊莊園中，疊加別墅設計比聯排別墅更出色，橫向的大客廳及整體空間布局，相信看過的人都會身同感受。

別墅硬件產品的問題好解決，軟性服務的問題不好解決。如前文提到的社區內，業主層次相差過大，必然會引發一系列的問題。

比如說某混合社區交房后，聯排別墅戶入住的業主沒有多少，比例不超過十分之一。有的業主慢慢的裝修，可能是三個月，也可能是半年。同時間交房的公寓業主，很多人在裝修完基本都入住社區了。

購買不同的社區產品，意味著業主的居住心態不一樣，緊的程度不一樣，對于物業的期望值也不一樣。很多物業管理公司覺得混合社區不好管理，從社區和諧的角度出發，對不同居住人群，物業公司需要用不同的手法處理事情。如果用單一手法處理，可能就會出現不同的聲音。理論上，物業管理部門需要對業主的心理進行分析，也許大多數的物業公司做不到這點。

目前開發商對于混合社區，采取好一點的手段是利用天然地理進行社區分割，比如說利用一條河或者一條公共道路進行自然分割，物業管理公司進行分別管理。這種做法相比曾經的社區內部硬性隔斷要好上許多，至少從居住者的角度來說，是生活在兩個不同的居住氛圍中。

但是，不是所有的社區都有條件進行地理分割，大多數的社區還是將別墅與公寓共同規劃在一起，這就對物業管理公司提出了更高的要求。物業管理升級勢在必行。

在如今的情形下，別墅混合社區還將有很長的生命力，這樣的產品是別墅土地政策和市場博弈下的結果，消費者對別墅的需求不僅不會減少，反而將越來越多。在這種情況下，在越來越多的混合社區出現的情況下，我們的購房者也要思考一下，你的未來生活將是怎樣的？是否居住在社區里能實現你的生活憧憬？

開發商在銷售產品的時候，可能想不到后期會要處理這么多的生活內容。