聚豐福邸 無硬傷、無亮點的熱銷

最近寶山區域成交最火熱的區域，那是非上大莫屬。而在上大板塊的成交中，能排到前三位的分別是經緯城市綠洲、保利葉之林和聚豐福邸。經緯城市綠洲以超大規劃和地鐵上蓋為主要賣點，保利葉之林以社區品質和住戶感受為號召力。聚豐福邸的樓盤本身相對來講就沒有那么多可圈可點之處，最吸引人的應該是其相對實惠的價格。

定位：板塊內的差異化產品

上大板塊的供應，自去年下半年以來，新盤呈現集中上市的態勢，有的是老盤新開，有的是新盤首開，供應量急劇攀升帶動了整個板塊的熱度，一時間，盤多價漲，成交活躍。

去年年底，隨著錦秋花園前期房源售罄，保利葉之林前一批房源所剩無幾，整個板塊進入供應缺失期，而與此時相對應的市場情況是，樓市正迎來年末的一波“翹尾”行情。經緯城市綠洲做為板塊老大哥也按捺不住了，緊趕慢趕趕在了今年3月新開四期房源。在記者去年早些時候去售樓處探訪的時候，售樓處只留有一個接待人員，工作人員還告訴記者，四期產品要等到2013年下半年。幾乎同時開盤的還有同濟城市陽光和聚豐府邸，接下來還將有一個全新的樓盤——大華·錦上城。

在板塊活起來之前，大場的公寓單價一直保持在20000元/平方米以下，隨著板塊熱度的不斷升溫，定價紛紛都往上走。經緯城市綠洲和聚豐府邸都是22000元/平方米左右，但經緯供應的都是大戶型，最小的是108平方米兩房；保利葉之林和同濟城市陽光單價都在25000元/平方米左右，同濟是裝修房，保利的檔次更高。即使這樣，同濟城市陽光也喊出“沒有兩百萬預算不帶看”的口號。

不知不覺間，上大板塊邁向了中高端的康莊大道，要么是單價高，要么是戶型面積大，這里跟200萬元買房有關系的唯一樓盤只有聚豐府邸。這就能很好地解釋為什么記者覺得一個沒有什么亮點的樓盤可以得到熱銷了，畢竟市場上購房預算在200萬元左右的購房者是主要購買力。

規劃：公寓別墅混合

聚豐福邸整個項目規劃有3幢12-18高層和3幢疊加別墅建筑，屬于一個小規模社區，容積率為1.5，容積率方面相對于板塊內其他純高層公寓社區而言肯定有著優勢，不過社區缺乏會所、商鋪類的配套。

在建筑風格方面打造的是歐式風情社區，在小區的中部結合歐式中庭花園，形成中央集中綠化帶，結合小區主入口的對景設計，形成一個聯系的景觀軸線。在建筑結構方面，1-3號樓公寓是剪力墻，剪力墻整體性能好，剛度大；4-6號疊加別墅為框架結構，建筑平面布置靈活，外墻立面設計也較為靈活，充分滿足疊加別墅外形設計多變的要求。建筑外立面高層公寓1、2、3層為干掛大理石、仿石涂料，另外所有的屋面均采用一級防水處理。

項目首先推出的是1、2號樓內的房源，即最靠近環鎮北路的兩幢公寓，由于這一批房源是緊鄰項目的要道環鎮北路，這兩幢公寓在安靜程度上不及3號樓，因此也可能是整個社區均價相對較低的一批房源，預計后期3號樓價格有上揚的趨勢。項目的4-6號樓內的疊加別墅房源售樓處稱暫時不賣。

戶型：兩梯三戶常見的優缺點

聚豐福邸首批推出的房源位于1、2號樓內，主推戶型為80-90平方米的1-2房。1、2號樓均為兩梯三戶設計，所有房源均為2014年7月毛坯交付。售樓處目前開放的樣板間有兩個，一個為建筑面積約89.66平方米的兩房，一個為建筑面積約92.79-94.75平方米的兩房。

交通： 小區門口暫無公交 地鐵步行30分鐘

一條外環線將上大圈在一個角里，往外延伸的是各種105、126縣道，似乎路的盡頭都是通向窮鄉僻壤。7號線作為大場區域目前唯一的一條地鐵線路，擔負著連接區域內外快速交通的重任，該板塊的房產無不想搭上這路順風車。

聚豐福邸離7號線上海大學站直線距離約2公里，從上海大學站穿過上海大學和上大附中校區內可直達小區門口，但是如果走祁連山路再到環鎮北路的話，步行則需要30分鐘左右，所以聚豐福邸這個項目算不上軌交房。在軌交規劃方面，有15號線和17號線的環鎮北路站離聚豐福邸相對較近，據悉17號線環鎮北路站規劃地點附近有經濟適用房計劃，所以17號線經過這里是必然的，只是具體開通時間待定。同板塊內的保利葉之林距離規劃中的15號線祁華路站非常近、錦秋花園也是距離7號線上海大學站比較近、經緯城市綠洲四期則是7號線南陳路站上蓋。所以聚豐福邸和它緊鄰的項目同濟城市陽光在軌交方面都不占優勢。

在公交出行方面，小編在社區正門附近200米之內都沒有見到公交，雖然在祁連山路豐翔路交叉口有744、727、58路等公交線路，再遠一點到祁連山路聚豐園路有110、158等更多公交線路，但是都算不上方便。不過與聚豐福邸緊鄰的是同濟城市陽光這個住宅區，同濟城市陽光緊鄰的又是大場鎮醫院，小區交房入住之后、醫院正式營業之后，環鎮北路應該會有更多的公交線路規劃過來。

聚豐福邸靠近兩條交通要道：滬太路和汶水路，距離兩大要道都在2-3公里內，自駕出行還算方便，但是滬太路、汶水路高峰期路況不好也是眾所周知的。目前有一個重要因素比較困惑購房者，那就是環鎮北路是一個斷頭路，所謂斷頭路就是說環鎮北路東段目前還沒修建好，記者實地走訪時發現環鎮北路文海路東側目前是類似垃圾場的地方，且有一些舊住宅正在拆遷中，環境顯得比較亂。目前從聚豐福邸到達滬太路需走環鎮北路、轉文海路、再走上大路抵達滬太路，路線比較繞。售樓處介紹環鎮北路東段正在修建中，預計修建好之后將能直接連通滬太路，屆時自駕出行將更加方便。

配套：距離聚豐園路商圈較近

聚豐福邸周邊的生活配套主要聚集在祁連山路，尤其是祁連山路聚豐園路路口，這一塊已經發展成為聚豐園路商圈。這里匯聚著沃爾瑪、弘基廣場、聚豐菜市場等，肯德基、麥當勞等快餐店也在此有餐廳，藥房、銀行等也有。聚豐園路商圈距離聚豐福邸項目現場直線距離約1公里，不算太遠。

再往北一點的錦秋路上也有一些配套，雖然這一塊規劃了錦秋新天地，但感覺招商并不成功，沿街的商鋪檔次層次不齊，內街的商鋪只有些零星的開張，很多目前仍是空置狀態。

再遠一點靠近中環線、滬太路的地方配套就十分豐富了，有動漫基地、百安居、紅星美凱龍、家樂福等各大賣場，另有宜家家居開張在即。其實聚豐福邸離這些地方距離都不近，不過有人氣的地方就會有潛力，到時候商圈效應應該可以輻射過來。

值得一提的是，在教育配套方面，聚豐福邸周邊有上海大學、上大附中、上大附屬學校（小學）、徐悲鴻幼兒園等。靠近錦秋那一塊還有錦秋學校這個九年一貫制學校。板塊內可以滿足各年齡段孩子的教育需求，孩子可以在這里完成學前教育、九年制義務教育、高等教育。周邊各大學府濃厚的教育氛圍也為孩子的成長營造了一個好的環境。

大場鎮中心醫院將惠及整個上大板塊乃至大場鎮，醫院和聚豐福邸之間距離約250米左右，僅隔了一個同濟城市陽光項目。這個距離在享受方便的同時，排除了像同濟城市陽光那樣距醫院太近的顧慮。

無亮點無硬傷

全面了解聚豐福邸之后，記者感覺這個項目在板塊內算是基本沒有硬傷，但是相對于其他在售樓盤來講也沒有絕對突出的亮點。最值得購買的還是價格上的相對優勢，以及小戶型的房型設置。畢竟該項目在地理位置上靠近中環線、滬太路，共享區域內已經發展得比較成熟的交通、商業、教育各方面的配套，同樣價格條件下相比寶山其他項目有著一定優勢。