龍盛國際商業廣場 都市路商圈再添商業巨頭

六大核心，閔行商業全面布局

閔行具有優越的區位優勢，位于上海近郊和滬杭廊道上，擁有七寶老街、老閔行等傳統商業中心。隨著近10年人口的大量導入，商業開發量迅速提高。根據閔行已有商業規劃梳理的商業開發量已經達到1200萬平方米，人均達到4平方米。

目前閔行已經形成三個階梯的商業中心布局。即1個市級中心、1個城市副中心、4個區級中心的結構。

1個市級中心，即虹橋樞紐中心，定位于面向長三角地區和國內外、規模體量巨大、輻射聚集度高的樞紐型商業中心，是上海國際貿易中心建設的重要平臺。1個城市副中心，即莘莊樞紐中心，輻射范圍包括閔行區外環外地區，及徐匯區南部區域，莘莊城市副中心的建設將大大提升莘莊作為閔行商業商務中心的地位，輻射范圍也向全市擴展。

4個區級商業中心，即南方商城、七寶中心、顓橋中心、浦江中心。

目前顓橋中心的商業主要是指老閔行的商業，但老閔行的商業形態多為商業街、沿街商鋪，沒有大型的、統一的、高品質的商業綜合體。都市路商圈呈帶狀分布，連接著老閔行和莘莊，是周邊上百萬居民依靠的重要商業帶。

都市路商圈由北向南，北部的莘城購物中心是莘莊商業的重要組成部分；春申路板塊的春申購物中心也已經發展的很成熟；中部金都路段由于龍盛國際商業廣場的加入而將全面提升；最南部的北橋都市路目前還處于發展的初級階段，未來的都市路商圈還會經歷多次的升級，直至成為南北都相對繁華的成熟商圈。

都市路商圈：南閔行必然的核心商圈

都市路商圈將發展成為南閔行最核心的商業集中帶有其必然性。

閔行有一條連通七寶和莘莊的商業走廊——七莘路。七莘路沿線有數量眾多的商業，尤其是運動休閑商業，如熱帶風暴、閔行體育公園，此外還有眾多的酒店、購物廣場、商務樓，七莘路的繁華在閔行也算是小有名氣。

從七寶到莘莊，叫七莘路，過了莘莊就叫滬閔路，七莘路和滬閔路實際上是同線不同名。但七莘路的繁華商業為什么沒能延續到滬閔路？

原因就在于，滬閔路是一條交通動線，承擔著320國道的通勤作用，而七莘路不是。在城市里，交通動線往往不能形成商業聚集中心，正如商業中心大多是步行街，而非行車主干道。上海的高架快速路沿線也都難以形成大規模的商業中心。

莘莊以南有滬閔路和S4滬金高速兩條交通動線，這兩條線均不可能形成南閔行的核心商圈；中春路沿線工廠較多，發展商業受客群的限制；蓮花南路僅有春申路、銀春路有商業聚集，且遠離地鐵交通，集聚效應不足。唯有都市路既靠近地鐵5號線、S4交通動線，又有迫切的高品質商業需求，且已經具備一定的規模和成熟度。都市路商圈發展成為南閔行的核心商圈已是必然的趨勢。

5號線、S4交通助力都市路商圈

因為地鐵1號線，莘莊才有了今天的發展成就。莘莊城市副中心的建設依然是以1號線莘莊站的地鐵上蓋項目為中心，地鐵交通對于商圈的形成有很強的助推作用。1號線為莘莊帶來了大量的人口導入，5號線連通閔行開發區，對都市路商圈的形成至關重要。

S4滬金高速是都市路商圈周邊形成眾多高端別墅社區的主要因素。因為S4直達市中心非常快捷，從都市路上高架到徐家匯僅需要20分鐘左右，且從都市路到市中心的S4為免費路段。好世鳳凰城、好世櫻園、劍橋景苑、圣特麗墅等都市路老牌別墅區皆隨S4而建，這也為都市路商圈的形成奠定了充實的高端客群基礎。金都路是S4滬金高速閔行最南的一個免費上下匝口，金都路、都市路也是閔行南部進出市區最主要的路段。

高端、產業客群亟需精品配套龍盛國際商業廣場應勢而生

整個都市路板塊的住宅市場在2009年發生了劇烈的變化，星河灣作為豪宅中的標志性品牌，閔行“上海星河灣”的進駐極大地提升了板塊價值，都市路商圈周邊也在上海的豪宅板塊中占有一席之地。

都市路沿線區域為閔行建區以來重點打造的高檔生活區。經過二十余年用心經營，都市路沿線別墅小區和中高檔住宅小區鱗次櫛比，都市路生活圈已然形成。然而，目前周邊好愛廣場各類餐飲、樂購單店，以及一些零散的沿街商鋪，完全無法滿足一個成熟生活區龐大的品質生活消費需求。都市路沿線已呈現出明顯的住宅先行、商業滯后的特征，亟需一個商圈締造者來改變現狀。

龍盛國際商業廣場所處的都市路、金都路口，位于這個生活圈的中心，契合商業“金角銀邊”的定位理論。周邊2.5公里范圍內超過30萬的常住人口，臨近的紫竹科技園、莘莊工業園、閔行工業園區更為區域提供了大量商務人群，形成產業與居住結合的商業區域。

很多外環商業項目成長周期很長，因為周邊的居住區尚不成熟，人流量不足，難以迅速地成熟起來。而龍盛國際商業廣場周邊都是歷經10多年的老牌別墅社區，居住氛圍成熟且客群高端，一直存在商業配套的缺口。龍盛國際商業廣場這次應勢而生，商鋪采用“只租不賣”自持式的管理模式，也顯示出龍盛國際對于項目成功運營有著十足的信心。

都市路新地標龍盛國際打造商業核心

2012年年底，法國第二大超市歐尚已與龍盛國際商業廣場簽訂預租合約，本次進駐的歐尚超市建筑面積達1.6萬平方米，預計2014年10月與商業廣場一起整體開業。大型賣場主力店的順利簽約，標志著龍盛國際商業廣場的招商工作已啟動。

除了歐尚超市，龍盛國際商業廣場還有世茂國際影城同為主力店。目前南閔行僅有不到十家電影院，遠遠不能滿足需求。世茂國際影城采用國際上最先進的高端科技專業數碼視聽設備組合，包括：全國率先應用TMS全數字化全自動化影院管理系統，全球占有量領先的美國科視雙機3D放映設備、杜比數碼系統環音設備、杜比7.1聲道，美國皇冠功放系統、進口高增益銀幕等。世茂國際影城規劃到2014年影院開至60家，擁有500塊銀幕，票房達15億，使之旗下影院票房擠身全國影院行業前五名。

龍盛國際商業廣場將建成一個集星級酒店、購物休閑、餐飲娛樂、親子互動和SOHO等功能為一體的綜合性項目。其中購物中心建筑面積約6萬平方米，分為地上三層及地下一層；星級酒店4萬平方米；LOFT酒店式公寓2.2萬平方米。項目建成后，將是都市路商圈的新地標。

LOFT產品稀缺龍盛國際將熱銷

龍盛國際商業廣場位于都市路商圈的中段，距離莘莊只有2公里多的距離。近年來莘莊人口激增，區域的房價也是翻了幾番，早已突破30000元/平方米。而莘莊目前已經沒有新房可售，最近的也是位于春申的中高端項目春申景城，其單價在35000元/平方米左右，這樣的價格不是大多數首次置業的年輕人所能承受的。

莘莊板塊目前更無小戶型項目在售，龍盛國際商業廣場未來開售的LOFT產品應當是區域內唯一的小戶型產品。LOFT較低的總價深受年輕人喜愛。龍盛國際所出售的LOFT，層高達5.2米，可以“買一層，得兩層”?，F在上海有“LOFT層高不得超過4.5米”的政策限制，5.2米層高的LOFT具有很高的稀缺性，該案上市后的熱銷行情幾乎是可以肯定的。

從商圈成熟開始

不管是商鋪還是LOFT，商業地產都具有更多的投資屬性?！巴顿Y從商圈形成開始”，位于寶山的某商業項目打出這句廣告語。確實，一個商圈在形成的初期進行投資，投資者的投入可能會比較少，隨著商圈的成熟，板塊價值的提高，投資的收益也會更高一些。但面臨的問題是，這個商圈要是發展不起來、或發展太慢怎么辦？投資者豈不是要承擔很高的風險？

置業商業地產，與其從“商圈形成開始”不如從“商圈成熟開始”，當然，這也不是說一定要在人民廣場、徐家匯這樣的成熟商圈投資。而是像都市路商圈這樣，商業本身尚未完全成熟，但推動商圈成熟的條件，如區位、交通、客群、配套、管理團隊等因素已經成熟，也許這樣的時機會是更好的置業選擇。