蟄伏下的精彩——浦東南中環愈顯火熱

9月7日，浦東成山路近錦繡路的寶華·海尚郡領第二次開盤，毛坯均價約38000元/平方米。開盤前5天，有讀者拜托《租售情報》向開發商“打打招呼”，不求優惠，但愿買到。然而在電話聯系后，開發商負責人明確拒絕：這個忙實在幫不上。

這些讀者朋友的號籌已經排到450號開外，而本次開盤房源僅區區200多套。

要買到房，除了運氣，沒別的能幫上他們。38000元、浦東中環內、毛坯房、房源極為緊俏。這便是寶華·海尚郡領在第二次開盤前后，留給市場的印象。

滾燙的市場

寶華·海尚郡領所引發的近乎恐慌的市場搶購，在這一片區域里已經不止出現過一次。2012年12月23日，中環以外的萬科·海上傳奇（精裝）首次開盤，30000元/平方米的均價，一半人苦等月余沒買到房子；兩個月后，該盤再次推出數百套新房源，均價到了33000元/平方米上下。僅因為在搖號過程中一個小小的失誤，情緒激動的購房者又是報警又是堵門，折騰了將近一個小時才走入正常搖號程序。那一天——準確的說只有半天時光，數百套房子賣剩下一套，一半人又沒買到房子。

時隔半年，萬科·海上傳奇也很快就將推出下一批房源，據說均價可能達到40000元/平方米。

寶華·海尚郡領營銷方面透露口風，本批房源售罄之后，后續售價還會繼續上調，幅度很可能要比之前一次更大。

與該區域寶華、萬科每每超級熱銷的場面所對應的，是大華·錦繡華城一直以來保持平穩的銷售節奏。這個迄今為止全上海規模最大的超級大盤，在這片區域已經苦心經營了10年。就在萬科·海上傳奇首次開盤期間，大華不聲不響的，也推出了數十套160平方米上下的“諾斐灣”房源（精裝），報價達到了42000元/平方米，數月間銷售一空，盡管未曾轟動市場，卻也從未停滯過。隨后不間斷地輪番推出琺朵公館（90-105平方米的小戶型，精裝）和“悅豪斯”（150-160平方米的大戶型，精裝）產品，售價也一路攀升，目前琺朵公館報價41000-42000元/平方米；悅豪斯的報價甚至達到了48000-50000元/平方米。每逢周末，售樓處來人接踵不斷，幾乎每時每刻都有簽約場面。

關注過這一片區的人們都會對這里留下明確的印象：房價上漲速度飛快、房源愈發緊俏、購房需求高漲。在市場環境不發生重大變化之前，這里高關注度將會保持很長一段時間。

日益成型的價格體系

攤開上海市區地圖，你會發現這片區域極有特點：沿著滬南公路，外環到中環僅有5分鐘車程；沿著錦繡路走，從中環到內環同樣也不過5分鐘左右的車程，而滬南公路與錦繡路之間，5分鐘以內也完全能抵達。也就是說，這里的環線概念幾乎可以忽略不計。中環以外的萬科·海上傳奇，中環以內的寶華·海尚郡領和大華·錦繡華城，甚至連位于錦繡路前程路位置的浦東星河灣，都可以被看作是同一區域內，定位各自不同的樓盤。這片區域交通便捷，內、中、外三環城市高速路，軌道交通11號線延伸段剛剛開通，萬科·海上傳奇小區居民的出行便捷度得以顯著提升，加之原有的7號線以及即將開工的13號線，在整個上海市區范圍內，此地亦處于明顯的優勢地位。

很顯然，這一區域的改善型市場基礎已經十分牢固，所有在售的樓盤皆主打“改善牌”，略有不同的，僅僅是萬科·海上傳奇、寶華·海尚郡領，包括大華·琺朵公館主要面向首次改善者；而大華·悅豪斯則是面向再改需求；星河灣專注于高端市場的開拓。并且這片區域的房價也有著相對清晰的遞進關系，年底前市場若沒有特別強勢的調控政策出臺，區域從南到北的均價，應該能確定4萬（萬科·海上傳奇）、5萬（大華·悅豪斯）和6萬元/平方米（浦東星河灣）的格局，因為后續房源還會源源不斷，而與此對應的卻是人數更為龐大的購房者群體，正表現出愈發強烈的購房意向。

這樣的判斷可能會刺激很大一批人，但任何人在任何時候去這一區域的任何一個樓盤去實地看看，大概都會得出這樣的結論。事實上，上海近一年來的市場表現，房價出現明顯上升的區域，遠不止此處一個。

涇渭分明的生活

至于生活，這片區域卻顯出涇渭分明的現實。萬科·海上傳奇尚未交房，同一區域內的萬科·金色城市等成熟小區，業主們的消費比較集中在附近的百聯東郊，那是一個沒有太高定位的商場，不花哨但很實用，消費和吃飯都能在那里解決，不過很多鋪面都空著，看上去有點慘淡。“以后會好起來”，在這里住了好幾年的李小姐倒是對此頗有信心：“這里以后會有很多大的項目起來，據說還有一個總部經濟園區，聽說劉永好也在這里拿了地，就是不知道要造什么。”“總部園區”的說法近些年來常常被提及，用以證明區域潛在價值巨大。而事實上，這里也確實出臺過一個“御橋商務區”的規劃。不過在此之前，此地最大的開發商萬科顯然也不打算只被動等待區域生活配套的改進，將近2萬平方米的商業街，成為與海上傳奇項目一起亮相的重要配套。

處于內中環間的大華·錦繡華城和寶華·海尚郡領的生活主要配套大多依賴位于成山路與錦尊路一帶的大華·嘉年華（7萬平方米）和巴黎春天。那是一個定位中端的商業業態集群，再加上錦繡路成山路口的樂購和位于下南路高科西路的山姆會員店（山姆高端店的號召力極強，不少家住浦西的朋友都辦了會員卡），令這里生活與購物的選擇面大大高于萬科·海上傳奇——至少目前如此。只是大華嘉年華的商業內街始終未出現滿鋪盛況，許多附近居民和一些店鋪員工常在這里打羽毛球，商業街的空曠由此可見一斑。巴黎春天一側的店鋪原先是萬得城的主力店，該電器零售品牌整體撤離中國之后，數千平方米的店鋪也因此空置了下來，后繼者是誰，無人知曉。

至于更靠近內環的星河灣，消費目的地大多會選擇芳甸路上嘉里-喜馬拉雅商業地帶。那里的商業定位高端，或者干脆在星河灣自帶的商業街和酒店解決生活日常需求，也完全沒問題。當然，山姆會員店也是星河灣的業主另一個重要的消費去向，到地下停車場轉轉，好車的比例愈來愈高，大多數好車，一定都是星河灣的業主開來的。

持續的供應

有兩個事實提請各位讀者留意：其一，這片區域的供應量10年內從未間斷過，放眼全上海，類似的情況極少出現，更重要的是第二點，盡管10年之內沒中斷過供應，但10年內這里的總體供應量卻并不多。我們尚未統計出迄今為止此處10年里市場總供應的具體數據，但我們深信這一印象不會出錯。前兩天，有一位多年前在浦東三林地區做過某樓盤操盤手的朋友打電話來告訴我他的巨大疑惑——浦東這個地方發生什么事了？為什么當他在三林的時候，御橋、北蔡只是一個賣不過6000元/平方米，且少人問津的地方，數年工夫，怎么現在房價那么高而且還買不到？

10年里細水長流般的持續供應，生活也隨之步步向上，這想來是該區域不斷進步的最重要的原因。不斷向上的區域，比較實際的規劃及醞釀積累了十年的市場關注——當然，還有浦東星河灣于2009年8月8日那一天“上海謝謝儂”的完美市場秀（一天銷售額達到45億元的轟動性事件），終令區域步步登頂。

持續但并不爆發的區域供應意味著從不間斷的市場關注，良好的規劃意味著擁有可以期待的未來，不斷完善的生活配套與交通配套意味著購房抗性被不斷消除。這一片目前尚沒有明確整體名稱的板塊（御橋、北蔡、花木），正迅速成長為上海最為純粹的改善型住區之一，售價很有規律地環環遞進，產品營造方面也基本遵循愈往北，愈高端的順序，購房者很容易就能加以區分，并且依照自身的生活習慣，對號入座。從某種程度上來說，購房者選擇難度的降低，也是有利于促進區域市場持續升溫的重要手段。

品牌的合力（上）

一線品牌的參與顯然也令該區域的市場接受度顯著上升。萬科接手地杰之后，區域南部的御橋板塊遂開始堅定走改善型產品路線。前一陣上海萬科召開了品牌發布會，將旗下住宅產品分別命名為“幸福系”（青年置業，首次置業）、“國際系”（改善置業）、“高端系”（豪宅產品），很顯然，海上傳奇是“國際系”代表作，在其背后則是萬科為之配備的關于居住、生活、鄰居、孩子等一整套解決方案。萬科是國內第一家把住宅開發上升到理論層面的地產商。盡管距離海上傳奇首批房源交房還有近一年的時間，許多美好的描述都無從驗證，但市場確實已經被點燃了。至今開過兩次盤，每次場面都是火爆到近乎慘烈，第三次就要沖4萬了，11號線延伸段開通給它帶去的利好是顯而易見的。

大華在這里已經苦心經營了10年，這家開發商很有意思，在浦西大華心急火燎地開發出幾百萬平方米的大華萬里板塊，到了浦東倒反而慢條斯理起來。錦繡華城的第一批房子是2003年銷售的，賣3000多塊/m2，10年后的現在自然不可同日而語了。大華的房子總給人一種老老實實的印象，營銷也是平淡低調，甚至有些保守。沒有特別出挑的設計，用料卻是十足，許多老業主因此給予它更多信任，他們要換房，首選的自然也是它，一個不聲不響的品牌能經營起這樣的影響力，頗令人刮目相看。大華的推盤頻次很高，但每次只有數十套，賣完或接近賣完的當口兒再推一批，所以你要是去那里，多半時間里都是有房在售的，這與萬科和寶華的集中推盤形式有顯著不同。

寶華9月7日剛開過盤，不出意料的又是一整天的忙亂，換來200多套房子的銷售業績，向《租售情報》求助的讀者還是沒能買到房。下批房子又要漲價，購房者的苦不僅僅在于房價高企，更有想買而買不到的糾結。海尚郡領是目前區域里唯一一個在售的毛坯房樓盤，這在上海市區里并不多見，想來是開發商為求快速出貨而選擇的低價道路，畢竟，該盤后期還有相當數量的別墅產品要售。

品牌的合力（下）

星河灣一定是這片區域的標桿，回想最初它在這里拿地時已引起市場不小的震動，星河灣要來上海的行業新聞在城市里不脛而走。星河灣真正來時也頭頂光環，頂級的圈層、一串串如雷貫耳的人名，一則則亦真亦假的軼事，還有“錦繡前程”的好口彩。那時候地產媒體熱烈追逐黃文仔和錘子的故事，密集轟炸式的宣傳把星河灣一再神化，捎帶著也只字片語地提到過這片區域，只是相較而言，這樣的影響力幾可忽略不計。于是星河灣火出了一個“空前絕后”來（時任國金證券首席經濟學家的金巖石，評論浦東星河灣一天45億元的銷售業績時，用該成語來形容），可是這片區域還是在自己的節奏里不急不緩地向前。4年后的如今，星河灣頭頂的光環在愈發嚴厲的市場調控下漸次褪去，這個高端住宅品牌也仿佛融入了區域的發展節奏，不緊不慢、從不停滯。今年上半年賣掉了其二期的最后17套房，均價在 62000元/平方米。三期何時開，目前未知。

綠城董事長宋衛平在2009年上海媒體綠城行之時，當眾力挺星河灣：那塊優質土地就該讓黃老板的星河灣拿！彼時的宋衛平毫不掩飾地表達著對星河灣的贊賞。也是4年后的現在，他所領導的綠城已經是“中國居民滿意度綜合第一”的住宅品牌，也要在這片“優質土地”上一試身手。一個名為“花木綠城·錦繡蘭庭”的項目橫空出世，年內肯定會在市場上亮相。在與項目方有限的幾次接觸中，對方一再強調自身是“純正的綠城”——純正的綠城，在一個單價已經站穩6萬的區域，準備賣幾錢？

仁恒又是一個將出現在此的地產品牌，這家以高端住宅產品著稱于市的新加坡開發商，將與由由集團合作開發一個純住宅項目，2014年會開盤，正好接上星河灣以及花木綠城的接力棒。也就是說，這一大片區域的北段，一度被認為除星河灣外無房可售的地方，從現在起，開始進入接二連三的高端時代。從北到南，從改善到高端——這一片甚至都還沒有明確命名的板塊，在各大一線品牌開發商的經營下，很可能會成為后幾個月里，浦東乃至全上海地產市場里最受關注的所在。

在選題討論時，同事們開玩笑說，要給本次所要關注的本區域起個名兒叫“御蔡花”板塊——御橋、北蔡、花木三個地名各取其一。這當然僅僅是一個玩笑，是市場和生活共同將該區域里的生活連成一片卻又各自有所側重，營銷再怎樣造勢也跟不上生活的步伐。板塊的籍籍無名令本篇文字在完稿之后，都還沒有起出合適的標題，沒辦法，只好用地理方位代之。事實上，除了星河灣在2009年狠狠地火過一把，這片區域一直以來都不算出挑，關注它的人很多，卻很少有炒房者的身影，好比寶華·海尚郡領本次熱熱鬧鬧的開盤，一天以后又回歸寧靜；萬科·海上傳奇也馬上要開盤了，不出意料，也必將是只有一天的熱鬧，在這里，大部分日子都還是寧靜的。在《租售情報》的眼中，區域里的完整且濃厚的生活氛圍，是其最有價值的一面，我們所看到的事實是，越來越多的人發現了它，并且正在被這種生活氛圍所吸引。