萬科VCTIY：火爆行情的背后

“看個樣板間，居然等了40分鐘！”一位前去看房的購房者如是說“我們那一天就接待了超過1000組客戶”售樓處的一位銷售員如是說“售樓處就像菜市場一樣，人都快擠滿了”VCITY的業(yè)主論壇里如是說“綜合各方面的因素，項目開盤恐怕會被一搶而光”有房產(chǎn)專業(yè)媒體如是說

要說近期上海最火爆的剛需房，恐怕非萬科城VCITY莫屬。筆者我是在周二的傍晚去看盤的，那時天還下著小雨，萬科城VCITY的售樓處還有大約20多組客戶在看房。去看樣板間時更是好不熱鬧，每套樣板間里都有幾組客戶。位于馬橋南部的VCITY，在地段上確實還是比較偏的，但能有如此火爆的行情，項目本身必有其過人之處。

賣點盤點

萬科城VCITY位于閔行南部的馬橋鎮(zhèn)，這片區(qū)域一直都不是房產(chǎn)市場上的熱門之地。因為地段的原因，這里的新盤大多是本地消化，對于市區(qū)客的吸引力并不是很大。濱江御景如此、嘉怡水岸也是如此。但如今的萬科城VCITY并非如此，因為萬科強大的品牌號召力，會令不少忠實的粉絲舍近求遠， VCITY是今年萬科國際系的重要產(chǎn)品，社區(qū)擁有不少亮點。這里我們也來先盤點一下值得向朋友推薦的賣點。

萬科品質

“萬科城VCITY到底是不是萬科的？”筆者在萬科城VCITY的業(yè)主論壇里看到很多購房者發(fā)出這樣的疑問。說實話，之前我也有這樣的疑問。

在萬科城VCITY開放樣板間之前我就去過馬橋鎮(zhèn)采訪，心想這個樓盤是萬科的重要項目，而且快要開盤了，到了就能看到路燈上的引導旗，應該很容易找到的。但出乎我意料的是在現(xiàn)場完全沒有看到任何有關“萬科”的字樣，只有一個“馬橋景城”的牌子讓我疑惑，是不是我走錯路了。我去夏朵小城門口問這里的居民萬科VCITY怎么走，他們也表示不知道這里還有一個萬科的樓盤。

由于前期沒有進行明晰的宣傳，導致項目周邊不少人一直以為萬科城VCITY所在的樓盤只是一個保障房基地。事實的情況是，萬科城VCITY確實屬于馬橋景城大型居住區(qū)的范圍內(nèi)，但與周邊的保障房和農(nóng)民動遷房是隔離開來的，是由萬科開發(fā)的商品房地塊，并且由萬科項目管理團隊進行統(tǒng)一管理。

萬科城VCITY是繼萬科城市花園之后的新一代造城項目，項目整體50萬平方米的建筑面積、3000多戶業(yè)主，可導入人口上萬人。萬科作為房地產(chǎn)業(yè)界的領頭羊，它所開發(fā)的項目已經(jīng)沉淀了多年的口碑，深受購房者信賴。“要不是因為萬科，VCITY不會這么火”不管是購房者還是售樓員，他們都如此說。

配套完善

外環(huán)以外的新盤，很少能有比較完善的配套。萬科城VCITY能吸引這么多客戶前來，社區(qū)完善的配套是其重要支撐。社區(qū)旁邊有夏朵小城、飛碟苑這樣的相對成熟的小區(qū)，基礎的生活配套都還比較完善。

配套方面最大的兩點是社區(qū)自建的商業(yè)配套，除了萬科城VCITY項目本身自帶的將近4萬平方米的現(xiàn)代商業(yè)街，社區(qū)附近還規(guī)劃有8萬平方米的商業(yè)配套，這是作為馬橋景城的配套商業(yè)，由政府規(guī)劃建設。

經(jīng)濟實用小戶型

萬科創(chuàng)造的“90+”戶型是剛需市場上最為搶手的戶型，尤其是經(jīng)濟條件不是特別好的首次置業(yè)80后，這樣的戶型能最大程度地平衡他們各方面的需求。

萬科城VCITY本次全新開盤，會推出1000多套房源，面積為78平方米的“1+1”房；約91平方米的“2+1”房；約103平方米的3房。皆為空間利用率很高的緊湊小戶型，可以有效控制總價，契合了絕大多數(shù)首次置業(yè)客戶的需求。目前上海房地產(chǎn)市場上，這一類的房子都屬于供不應求、推出即被瘋搶的產(chǎn)品。VCITY目前火爆的行情，也可以看出，閔行南部區(qū)域對這一類的房子還有很大的需求量。

稀缺高品質精裝社區(qū)

整個南閔行很久都沒有公寓新盤供應，馬橋鎮(zhèn)上的公寓新盤更是只有萬科城VCITY這么一家，而且還是帶裝修交付，社區(qū)的品質較周邊社區(qū)有了很大程度的提高。很多在閔行開發(fā)區(qū)工作的年輕人，以前只能選擇更遠的老閔行、東川路一帶或是周邊品質不高的二手房。如今萬科城VCITY的入市，可以滿足他們聚集多年的購房需求。

萬科城VCITY攪動南上海

閔行南部，在售的新建公寓樓盤只有原公館、都市雅筑、濱江御景、嘉怡水岸、紫竹半島等不到10個。南上海的公寓供應已經(jīng)非常緊缺，遠在吳涇的嘉怡水岸最近幾個月的銷量都排在前十。萬科城VCITY的入市將對南上海的房產(chǎn)市場有著巨大的沖擊，這里的居民也有了新的置業(yè)選擇。

萬科城VCITY周邊的飛碟苑二手房均價約13000元/平方米；夏朵小城約15000元/平方米；合生城邦約18000元/平方米。這些樓盤都沒有太大的亮點，除了較低的價格可以吸引當?shù)氐目腿和猓瑢υ谳非f一帶工作的白領沒什么吸引力。VCITY貴在有較高的社區(qū)品質，加之綜合優(yōu)勢明顯、性價比高，莘莊、徐匯一帶的市區(qū)客群可以考慮在此置業(yè)。當萬科城VCITY建成入住時，這里就能形成一個大型的居住區(qū)，這對南上海區(qū)域價值的提升也是有積極作用的。

住在VCITY

我該怎么出行？

萬科城VCITY位于閔行馬橋板塊，地處華寧路銀春路路口。從地圖上看，這個地方還是比較偏遠的，但好在這里的交通還算方便。

公交+軌道 1小時到市中心

筆者從市中心出發(fā)，坐地鐵1號線到莘莊25分鐘，換乘5號線到華寧路站20分鐘，再換乘閔行19路到萬科城VCITY10分鐘。加上等車的時間，從市區(qū)人民廣場到社區(qū)，用時約為1小時10分鐘。

萬科城VCITY離5號線的北橋站和華寧路站的距離差不多，前者為3公里，后者2.5公里左右，但是北橋站和華寧路站間隔了4站。華寧路站有閔行19路可直達小區(qū)，車程在10分鐘左右。北橋站也有閔行5路可以直達，但沿途12站非常繞路。如果社區(qū)在業(yè)主入住后，能設置直接接駁北橋站的社區(qū)巴士，這樣能很好地解決社區(qū)對接地鐵站用時過長的問題。而且VCITY所在的馬橋大型居住區(qū)未來會有上十萬居民入住，設置直達地鐵站的公交線路將很有必要。

目前閔行南部的居民要選擇公共交通前往市區(qū)，只能是公交+地鐵的出行方式，對于5號線的依賴程度很高。而5號線是一條純粹的輕軌線，運力比正常的軌道交通小一些，早晚高峰也是更為擁擠。

自駕較便利 15公里到市區(qū)

考慮到這里的公共交通還不是很順暢，建議在這里置業(yè)的朋友最好能備一輛私家車。VCITY附近的自駕交通還是非常便利的，自駕出行主要走滬金高速（S4）公路前往市中心。駕車前往莘莊的商業(yè)中心，車程在15公里左右，一般情況下20分鐘以內(nèi)就能到達。

在建的嘉閔高速公路是萬科城VCITY的業(yè)主日后出行的另一條主干道。嘉閔高架延伸段（莘松路—申嘉湖高速）已進入公示階段。該段嘉閔高架主線長約6.88公里，并在元江路南北兩側、金都路南側和銀都路北側設有進出嘉閔高架路的上下匝道或連接道。當線路建成時，VCITY的業(yè)主可以直線前往虹橋。

各項配套怎么樣？

一站式生活社區(qū)、配套資源豐富

前文已經(jīng)說到，萬科城VCITY的火爆行情很大程度上得益于項目完善的配套。老閔行，從來都不缺少生活氛圍！老閔行這里早已經(jīng)形成成熟的居住區(qū)，尤其是江川路商圈，這里更是有著繁華都市的氣氛，金平路步行街，這是老閔行居民購物的好去處。

基礎生活配套，目前已經(jīng)較完善

萬科城VCITY旁邊的夏朵小城、飛碟苑都是已經(jīng)入住了很久的小區(qū)，規(guī)模也比較大，在銀春路上已經(jīng)有很多沿街店鋪，如海超市、良友等便利店，餐廳、銀行、菜市場、電玩城等基礎的生活配套因有盡有。這些配套距離VCITY都只有幾百米遠，步行5分鐘就能到。當VCITY的業(yè)主入住時，完全不用為日常的生活擔心，這些實用的配套足夠用了。在華寧路上也有很多規(guī)模不大的生活配套，藥房、水果賣場、超市等都有，也是很方便、實用的。

12萬平方米商業(yè)配套規(guī)劃

現(xiàn)在項目周邊配套品質不是很高、規(guī)模也不是很大。但萬科城VCITY周邊的規(guī)劃配套還是非常完善的。就在目前售樓處這個位置規(guī)劃商業(yè)街面積在3.6萬平方米左右，已經(jīng)確定有豐收日、麥當勞、一兆韋德、卡通尼等或同等品牌入駐，還將帶有一個2000平方米的大賣場。另外項目南面政府還規(guī)劃有8萬平方米的綜合商業(yè)體。當然，這些規(guī)劃的配套還需要幾年時間的等待才能成熟起來。

周邊高端配套較多

如果你覺得萬科城VCITY現(xiàn)有的和規(guī)劃中的配套都不是很高端，那4公里外的旗忠村就有大量的高端配套。由于旗忠是一個低密度的純獨棟別墅社區(qū)，億萬級的綠城玫瑰園坐落于此，區(qū)域內(nèi)的配套相當高端。這里有旗忠森林體育城，上海大師杯網(wǎng)球賽在此舉辦。旗忠高爾夫球場、安曼酒店、德威國際學校等眾多頂級的配套。

大型商業(yè)配套現(xiàn)在還只能依靠莘莊商圈和江川路商圈。莘莊有龍之夢、仲盛購物中心，江川路商圈有永樂、歐尚這樣的購物廣場。從萬科VCITY前往都還比較快捷，在規(guī)劃的商業(yè)還沒建起來之前，業(yè)主的休閑購物將主要依靠這些輻射商圈。

教育配套距離近、數(shù)量多

萬科城VCITY的教育資源相當優(yōu)越，社區(qū)一期和二期之間就夾著一所幼兒園、一所小學、一所中學三所學校。萬科VICTY所在的馬橋景城居住區(qū)內(nèi)規(guī)劃學校19所，其中幼兒園10所，高中2所，初中3所，小學3所，九年制學校1所，整個區(qū)域的教育資源都很豐富。除了這些規(guī)劃中的學校，現(xiàn)有的從小學到高中的學校也有很多。社區(qū)1公里左右就有馬橋實驗小學。

讓人喜憂參半的房型

萬科城VCITY預計5月份全新開盤，推出面積為78、91、93、103平方米的精裝修二房和三房，共4種戶型。或許是因為我們對于萬科的要求太高，也許是因為萬科“90+”戶型太過經(jīng)典，筆者看過樣板房后，覺得本次萬科城VCITY推出的戶型并不如預想中的那么完美。

萬科的細心在戶型中還是能體現(xiàn)出來。如入戶時的掛鉤設計，入戶玄關的收納設計，廚房、衛(wèi)生間的水槽設計，三段式分體衛(wèi)生間這些設計都很科學、合理富于人性化。作為交房標準的廚衛(wèi)設備都是一線的品牌，如方太、科勒、TOTO等。

亮點：二樓贈送超大露臺

二樓這樣的低層一直是高層公寓銷售的難點，購房者處于采光考慮通常也不會選擇二樓。但萬科城VCITY本次推出的戶型，因為1樓是臨街商鋪，二樓戶型就將商鋪的頂部改建成一個超大的露臺，最大面積約有40平方米。這樣面積的大露臺在公寓樓盤中很少見，并且能極大地改善傳統(tǒng)二樓采光不足的缺點。

這個超大的露臺，可以做成多種實用的空間，甚至可以建造成為一個小花園，說不定還能營造出別墅的感覺。大露臺讓整個客廳顯得很寬闊，氣派感十足，也能很大程度上提高業(yè)主居住的舒適度。但贈送露臺的二樓房源只有20多套，價格要比同樣戶型的其他樓層高出不少。而且，考慮到高空墜物的危險性，建議購買這種戶型的業(yè)主最好能在露臺的上空加一個透光的頂棚。

不足：走道設計

去看樣板間的路上，我就很納悶為什么有那么長的走道。因為是兩梯四戶、三梯六戶的梯戶比，這樣的走道設計給我的第一感覺就是得房率會不會降低。筆者特地問了一下售樓員走道的公攤怎么算得房率多少，他說“走道只算一般的公攤面積，得房率在76%—79%不等。”

進去看了樣板間以后，發(fā)現(xiàn)因為這個走道，90平方米的中間套朝北的次臥、衛(wèi)生間、廚房的窗戶都對著走道，雖然高層的通風、采光受到的影響不是很大，但這個走道是要通往邊套的，可能隱私方面，多多少少會有些影響。

小區(qū)內(nèi)部有特色

運動、娛樂、生態(tài)因素多

一般情況下，我們?nèi)ナ蹣翘幙捶慷际恰叭阶摺保菏紫瓤磪^(qū)位圖、再看沙盤、最后看樣板間。但去萬科城VCITY看房，就像一場“旅程”一樣，有著各種各樣可以介紹的章節(jié)。這看起來似乎有點“過度包裝”的感覺，但確實可以讓購房者看到萬科在打造社區(qū)細節(jié)方面的精致。

萬科為了將VCITY建設的更有家的感覺，為了將社區(qū)生活更豐富。社區(qū)內(nèi)部建有400米的慢跑跑道、旱冰場、健身設備等運動設施，這也迎合了年輕人的生活習性；還建有音樂廣場、棋牌桌、兒童樂園等娛樂設施，讓業(yè)主足不出戶就能有玩的地方，這也有助于社區(qū)形成良好的居住氛圍；VCITY還有沿河公共綠地、隔音降噪技術、自平衡式新風系統(tǒng)、垃圾分類處理系統(tǒng)等，讓社區(qū)更加環(huán)保自然，也能為業(yè)主營造良好的公共生活空間。

面向產(chǎn)業(yè)區(qū)新上海人

區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿^大

在現(xiàn)在的情況下，萬科城VCITY已經(jīng)是南閔行當之無愧的標桿公寓項目。項目周邊有大量的產(chǎn)業(yè)人群，他們應當是VCITY最主要的業(yè)主，尤其是閔行開發(fā)區(qū)的高級白領。和嘉怡水岸類似，可以預見VCITY日后的業(yè)主也會呈現(xiàn)出高學歷、高收入、高素質的狀態(tài)。

閔行開發(fā)區(qū)是距離萬科城VCITY最近的產(chǎn)業(yè)區(qū)，現(xiàn)在的夏朵小城里也居住著大量的開發(fā)區(qū)員工。閔行開發(fā)區(qū)是1986年國務院批準的全國首批14個國家級開發(fā)區(qū)之一，經(jīng)過近30年的發(fā)展，閔行開發(fā)區(qū)已經(jīng)有40多家國際知名的跨國公司，如美國強生、可口可樂、百事可樂，法國的圣戈班、米其林；英國的聯(lián)合利華，日本三菱等。除了閔行開發(fā)區(qū)，馬橋周邊還有大量的產(chǎn)業(yè)區(qū)。如以IT產(chǎn)業(yè)為主的莘莊工業(yè)區(qū)、國家863產(chǎn)業(yè)孵化基地，以生命工程為主的紫竹科技園區(qū)，以高新技術產(chǎn)業(yè)、機械制造業(yè)為主的漕河涇工業(yè)園區(qū)，吳涇工業(yè)區(qū)。整個閔行區(qū)的產(chǎn)業(yè)區(qū)人口有20多萬人，與馬橋直接相關的產(chǎn)業(yè)人口也超過8萬人。

這些產(chǎn)業(yè)區(qū)匯集了大量的新上海人，他們在此安家落戶，會大力推動南閔行居住區(qū)的興起，隨著人口的不斷導入，萬科城VCITY所在的區(qū)域還有廣闊的發(fā)展前景。VCITY目前肯定是面向自住的剛需客群，社區(qū)未來肯定也是以自住為主。但憑借萬科的品牌價值，隨著馬橋大型居住區(qū)各項工程的建成，交通配套的逐步完善，再結合上海房產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，這里還是有很大的增值空間，也有著較高的投資價值。

剛需族的困擾

關于萬科城VCITY的價格，在項目還沒有開盤之前，我們都還不知道。售樓員目前能給到的信息就是“2萬不到”。由于筆者關注這個項目已經(jīng)很久了，我也看到很多有購買意向的朋友通過各種方式表達他們的價格底線。大部分人認為VCITY的單價在16000元/平方米是比較合理的。筆者也碰到幾位住在夏朵小城想置換到萬科城VCITY的居民，他們說要是超過16000元/平方米就不考慮置換了，要是將近2萬，就不考慮這個位置了。

而帶筆者看房的售樓員說的也很直接：“他說一萬五就一萬五嗎？如果我們開高了，還是會有人買。現(xiàn)在不買等著我們下一批，你看看這個價錢還能不能買得到？現(xiàn)在買房的是很弱勢的。”都說顧客是上帝，購房者們面對售樓員，可能還有點“上帝”的待遇。但面對整個房產(chǎn)市場，尤其是剛需市場，購房者們無不飽受房價之高、漲速之快的摧殘。房價就像一條皮鞭，抽打著剛需族們趕緊入市，并由此背負著沉重的生活負擔。

房價到底還能不能回歸理性？這個問題估計還要困擾著我們很長一段時間。