虹橋商務區 未來，這里將會怎樣?

我們今天不談“大虹橋”，只談虹橋商務區。

如果你是一位看房看到頭暈的購房者，恐怕你對“虹橋商務區”一定不陌生。

也許你已經反復聽過售樓小姐說虹橋商務區多么高端、多么宏偉、多么強大、多么不可思議。

但是，你是否了解虹橋商務區是什么?

你是否清楚那些“不可思議”的項目能給上海帶來什么?

你對虹橋商務區的未來價值有沒有自己的判斷?你有沒有想象過，未來，這里將會怎樣……

虹橋商務區是什么?

商務區，常規的理解無非就是多棟商務辦公樓較為集中的地方。如果只是普通的商務區，虹橋商務區必然不能引起如此廣泛的關注，并被寄予上海未來所在的厚望。相對于官方對其定義的復雜性，我們認為虹橋商務區就是一個“聚合資源的超級大平臺”，或許這樣更容易理解。

現在很多行業，N合一的產品往往具有市場主導地位。如云電視、手機互聯網，各種資源匯集到一個平臺上，快捷、有效地為人們所用，未來，這將是必然的趨勢。

城市的建設也是如此。要想打造一個城市中心，也應當聚合最多、最優質的資源。如果一個地方擁有最快捷的對內、對外交通；擁有大規模、大品牌的商業商務配套；擁有世界一流的醫學、教育設施；擁有世界性的地標建筑；整體的城市環境還比較好，人們居住在這里也很舒適；再加上科學、超前、生態的規劃設計，這樣的一個地方有足夠的理由發展成為城市的中心。

虹橋商務區就是這樣一個聚集了上海未必最好、最大，但一定足夠好、足夠規模的交通、商業商務配套、醫學教育、生態、規劃等眾多資源為一體的“超級大平臺”。相對于上海其他具有發展潛力的板塊，如世博、前灘、徐匯濱江、真如、長風等，我們應該清楚地認識到，虹橋商務區和這些板塊完全不在同一等級上。虹橋的規劃顯然要偉大的多，如果一定要找一個合適的參照物，不少人認為虹橋商務區的建設，可以和上世紀90年代的浦東開發比肩而立。

虹橋商務區范圍到底有多大?

虹橋，在西上海并沒有一個嚴格的范圍，也不是僅為閔行虹橋鎮，即便是虹橋商務區，也涉及閔行、長寧、青浦多個行政區。現在的虹橋商務區見識，由虹橋商務區管委會統籌，各個區域獨立建設。因此，很多業內人士紛紛猜測，當下一輪上海行政區劃進行調整時，虹橋商務區獨立建區為虹橋新區，這樣的可能性是比較大的。

目前虹橋商務區周邊的一些樓盤，在宣傳時都清一色的打著“大虹橋”旗幟。如果說，徐涇、華漕、九亭這些離商務區很近的板塊，稱自己為“大虹橋”倒是名符其實。但是閔行、青浦甚至嘉定較為偏遠的樓盤都紛紛在抱“大虹橋”的大腿。更為夸張的是，我們編輯部的一位同事發現遠在500公里外的徐州高鐵站旁的商業項目，居然也在討論“大虹橋”對自己項目有什么好處。

購房者們看到這樣的宣傳，怕是要很混亂了，“大虹橋”到底有多大?“大虹橋”有多大，沒人知道，討論其范圍也無甚意義，因為現在虹橋商務區僅有核心區(一期)正在建設中，其他片區及拓展區要建成還需等待許多時日。但隨著虹橋商務區各個項目逐步建成，其影響范圍也會不斷擴展，這是動態的，不是一成不變的。但就目前來說，其輻射范圍還沒能超出商務區本身的范圍。

虹橋商務區真的能和陸家嘴分庭抗禮么?

提到虹橋商務區的建設，在級別上很多人都將其和1990年開始的浦東陸家嘴開發相提并論。陸家嘴在建中的上海中心大廈，高度已經超過環球金融中心。600多米的高度，只要天氣良好，視野無遮擋，上海任何一個地方都能看見陸家嘴那幾棟摩天大樓。相比之下’虹橋商務區就遠沒有那么“高調”。

單純的比規模或高度，并不能說明問題。陸家嘴和虹橋商務區在規劃的定位上就不一樣。就像比好萊塢和華爾街哪個好，這樣的問題有答案么?陸家嘴的中心是金融服務，功能性更專一；而虹橋商務區承擔著更多的責任，如對外交通、商務、貿易、會展、醫療和居住等，結構要復雜的多。但兩者在影響力上不分上下，浦東靠陸家嘴驅動，未來的西上海必然要依靠虹橋商務區。

通過比較可以看出，虹橋商務核心區在規模上和陸家嘴確實旗鼓相當。但虹橋商務區加上主功能區和拓展區，整體的規模就要遠超陸家嘴了。虹橋商務區與其說是一個商務區，其實更像是一個高度聚合的城市。他不像陸家嘴那樣僅是工作在這里，下班后就會離開的地方，虹橋商務區未來將有數十萬人工作生活都在這里。對于購房者來說，虹橋商務區相對于陸家嘴，要親近的多了。

虹橋商務區現在到底有多熱?

近段時間上海的土地市場如瘋了一般，從虹橋路、徐涇、泗涇、張江地王頻出。上海再也找不到一個地方能夠把所有大牌房企全部網羅進來，只有大虹橋。虹橋商務區，區位優勢和發展前景吸引了大量企業人駐，據相關統計，虹橋商務區核心區一期1.4平方公里10個地塊總出讓土地面積為50.3萬平方米，土地出讓金總額為201.8億元，約占2011年上海市全市土地出讓金總額的20％。

虹橋商務區僅在今年上半年，就已經成功出讓了8幅土地，成交金額超過133億元，堪稱上海的“財政奶牛”。這樣“大躍進”式的土地成交，也表明開發商們對于虹橋商務區價值的高度認同。

徐涇鎮會展中心3地塊起始價從13.68億元飆升至44.23億元，直接上漲223％，曾經引發業內一片嘩然。但該地塊盡管飆升幅度較大，但綠地拿地后的起始樓板價只有8539元／平方米，仍屬于較為合理的范圍。虹橋商務區比市中心其他區域的地價低一些，憑借虹橋樞紐提供的便捷交通服務，可輻射至長三角、港澳臺，有利于發展總部經濟。另外，商務部和上海市合作的國家會展中心項目的啟動，也會給該商務區及周邊區域帶來極大的商機。

虹橋商務區主體的框架由哪些項目支撐?

虹橋商務區雖然在賣地上讓上海的其他板塊望其項背，但商務區的主體骨干并不是這些地塊上的商業項目能撐起來的。由政府主導的重點項目和區域建設才是虹橋商務區的頂梁柱。

1、國家會展中心

國家會展項目(又名：中國博覽會會展綜合體)國家商務部和上海市共同合作項目。由中國外貿中心和上海東浩集團共同投資成立上海博覽會有限責任公司，負責國家項目的建設和運營管理。

總建筑面積147萬平方米(其中地上建筑面積127萬平方米，地下建筑面積20萬平方米)；展覽面積50萬平方米(其中室內展覽面積40萬平方米，室外展覽面積10萬平方米)，集展覽、會議及辦公、商業、酒店等多功能于一體，是目前世界上規模最大的建筑單體和面積最大的會展綜合體。項目建成后，將突破上海會展業發展瓶頸，成為助力上海國際貿易中心建設的重要平臺，同時必將給世界展覽格局帶來深遠的影響。

國展中心項目交通便捷，處于G50滬渝高速、G15沈海高速、嘉閔高架路和松澤高架路環抱之中；地鐵2號線徐徑東站位于地塊內，規劃輕軌20號線、23號線在項目區域內形成三線四站的軌道交通格局。

2、虹橋商務區東片區

作為虹橋商務區的組成部分，是上海航空服務業的重要功能區，對完善和擴充虹橋商務區服務功能具有重要意義。

虹橋商務區東片區的建設實質上就是指對T1航站樓進行“脫胎換骨”的綜合改造，從而使虹橋商務區的航空服務水平有著“革命性”的提升。

一是對T1航站樓的系統性改造，以滿足航空運輸業務的發展需求；二是以T1航站區為先導，并分階段實施周邊區域的綜合改造，逐步將東片區改造建設成為集聚航空總部、航空要素交易、航空資源配置和航空產業延伸的場所；三是對區域市政基礎設施進行系統改造，完善道路交通體系，升級改造雨、污水管網系統和水、電、氣供給系統，推進“三網融合”，提升區域市政基礎設施能級。

3、新虹橋國際醫學中心

上海新虹橋國際醫學中心是在國家衛生部支持下，經上海市人民政府批準建設的現代化高端醫療服務產業為核心的國際醫學中心。占地面積1500畝，首期開發600畝。位于上海虹橋交通樞紐商務區內，在閔行區華漕鎮區域內。

首期開發面積中，500畝設計規劃為3所綜合性醫院，床位數1800張；一個公共支持保障中心為首期醫療機構共用的病例中心、實驗檢驗中心、影像中心、消毒中心、中心藥房、IT中心、后勤保障中心等；33個特色門診大樓；綜合配套大樓－園區辦公樓、會議中心、醫療器械展示中心、培訓中心、用于從事藥物、醫療器械貿易公司的辦公用房。

一期引進的兩家綜合性國際醫院分別是新加坡百匯、新加坡萊佛士醫院；特色專科醫院分別是法國Noalys婦產醫院、復旦萬科兒科醫院、韓國白家美萊整形醫院等。兩家三甲醫院分別為華山醫院和腫瘤醫院，一期預計2015年投入運營。

4、西虹橋商務區

2010年3月，青浦區委、區政府制定“一城兩翼”發展戰略，成立上海西虹橋商務開發有限公司，全面負責推進西虹橋商務區19.02平方公里的開發建設任務。

西虹橋商務區產業功能“以會展為中心、以商務為主、商業為輔”，形成了“一核、三區”的產業空間布局。其中：“一核”為中國博覽會會展綜合體及其配套產業集聚區，“三區”為西部總部基地與現代金融服務業集聚區、北部蟠龍文化休閑與創意產業集聚區以及南部特色居住產業集聚區。

5、北虹橋商務新市鎮——江橋鎮

江橋位于上海西郊，全鎮面積42.8平方公里，常住人口25萬，下轄16個村，33個社區。根據虹橋商務規劃，江橋鎮12.96平方公里屬于虹橋商務區范圍，以打造“北虹商務新市鎮”為發展目標。著重建設10個重點項目，分別為：

1、創意產業園之一——5i北虹橋中心；2、創意產業園之——西郊總部經濟園；3、創意產業園之三——時尚服飾創意園；4、創意產業園之四——海歸人才創業園；5、創意產業園之五——康德萊醫療科技園；6、商業文化新地標——萬達廣場；7、生態文化新地標——北虹橋生態休育公園；8、特色商業街之——高端汽車4S店一條街；9、綠地五星級酒店；10、汽車綜合體——北虹橋森茂汽車文化廣場。

虹橋商務核心區扛鼎之作有哪些?

虹橋商務區主體框架由政府主導的項目和片區來搭建，這個建設的歷程比較長，各個區域的發展速度也不盡相同。目前集中發力的項目全都集中在虹橋商務區4.7平方公里的核心區范圍內。未來虹橋商務區中承擔大多數商務功能的項目皆聚集于此，目前已經有10大商業綜合體項目完成規劃，堪稱虹橋商務區的扛鼎之作。

核心區分為核心區(一期)、南片區、北片區三部分。核心區(1期)11塊土地已經全部出讓完畢，其中10塊土地已完成項目規劃，部分已經開工建設；南片區5幅土地也已經全部出讓；北片區14幅土地已經出讓7幅。

未來的軌道交通有何升級?

虹橋商務區范圍內現在已經開通的地鐵有2號線、10號線、13號線。規劃中的地鐵線路有17號線、20號線、23號線，屆時整個虹橋商務區將有6條地鐵軌道連接上海各個區域，這里也將成為上海地鐵密度最高的交通樞紐。

目前上海市區直達虹橋樞紐的地鐵有2號線和10號線，但2號線為大小交路運營，10號線為主支線運營，這意味著這兩條地鐵都只有一半的運載能力為虹橋商務區服務，當主功能區的大型項目建成時，這兩條線的運力恐怕不能滿足需求。

此外，17號線(虹橋火車站——東方綠洲)預計將于2017年以前通車；20號線一期(莘莊——虹橋火車站——寶山工業園)將于2020年以前通車；23號線(嘉定華亭——諸光路——閔行開發區)也已經編制進上海地鐵的遠期規劃(2020-2030年)。

虹橋商務區有否劣勢?

虹橋商務區最重要的驅動力就是以虹橋火車站和虹橋機場為主體的交通樞紐，虹橋的價值目前被認可的部分也主要在于其交通價值。但現在很多城市的發展，火車站周邊往往會受到冷遇。包括上海火車站周邊，也是因為鐵路的隔離作用，讓車站周邊的發展備受制約。

首先，虹橋商務區主功能區對外交通設施占地過大，確實也是虹橋商務區最能形成不利影響的因素。主功能區規劃城市建設用地為250萬平方米。其中對外交通用地89萬平方米，占建設用地總面積的35.5％，加上相關配套設施，對外交通用地占整個商務區主功能區城市建設用地面積近一半，限制了主功能區其他基礎設施的用地規模。

其次，虹橋商務區內道路聯系受到阻隔較多。鐵路軌道、機場跑道等的阻隔，影響內部地塊之間，商務區與中心城區之間的交通聯系。

第三，虹橋樞紐、核心區、會展綜合體項目之間聯系存在諸多不便。從核心區最遠地塊到虹橋樞紐距離約為1.5km，超出商務出行合適步行距離。從核心區前往會展中心，也會面臨步行太遠、開車太繞的困境。而從會展中心到虹橋樞紐，之間的距離超過2公里，主要靠地鐵2號線連接。如遇會展時期的大客流，可能出現列車從徐徑東站開出時即已經滿員，導致虹橋火車站站、虹橋機場2號航站樓站無法上客的情況。

虹橋商務區的住宅真的很少嗎?

2015年核心區建成后，虹橋商務區的配套能級將超越全市任何一個成熟區域。但核心區未來規劃住宅體量極小，占比不足5％，并且沒有純住宅項目。可以肯定的是，虹橋商務區的核心區的住宅將會十分稀缺。

但整個虹橋商務區內并不缺少住宅，規劃居住用地規模達1900萬平方米，還有大量的別墅社區，包括已經成熟的徐涇別墅區及西郊別墅區。由于虹橋商務區對外交通的便利性，這里還有不少國際社區。目前距離核心區最近的在售新房就是靠近國展中心項目的招商·虹橋華府。

2012年萬科以20.32億元底價競得核心區含住宅用途的北片區11號地塊，為商住辦用途，當時成交樓板價為11395元／m²。然而不到1年的時間，成交樓板價則出現超過7成漲幅。核心區的一手房未來的價格在3-4萬／平方米甚至更高是極有可能的。

編后

下一個上海中心，會是這里嗎?

在倫敦，除了倫敦城(The City)和內倫敦，西區的西敏寺區(Westminster)是兩個相對獨立的中心商務區節點外，以后又形成了以秦晤士河碼頭區城市更新為代表的新城市化中心區，并成為倫敦第二個中央商務區。

上海目前的城市形態、人口規模和區域范圍相當于大倫敦、大巴黎、大紐約地區和東京圈，未來建設全球城市，應當參照上述城市的發展經驗，破除城鄉二元分割體制，打破上海單中心的城市空間功能結構，構建多中心、多層次、開敞式的上海大都市圈。上海目前已經建立了真如、五角場、花木、徐家匯四大城市副中心，但是在規模上、配套能級上，沒有一個能夠擔當上海輔城的角色。

“這里，未來將會怎樣?”是龍湖·虹橋天街的廣告語，言外之意的美好理想是：這里的地產開發者們都渴望虹橋商務區能成為上海，至少是浦西的新中心。虹橋商務區能不能像20年前的陸家嘴那樣打造出一個新的上海中心，我們都不能給予保證。但放眼全上海，唯有虹橋商務區最具這種可能。