開元地中海 另類發展之路

開元地中海坐落于新松江路與人民北路交叉口，占據松江新城中部核心區的有利地形，以項目為中心1公里半徑范圍內，涵蓋了松江大學城、上海第一人民醫院、思賢公園、松江圖書館、區政府、法院、軌道交通9號線松江大學城站等各級設施。

項目商業部分——開元地中海商業廣場總建筑面積8.6萬平方米，是新城目前規模最大、經營最成熟、業態最完善的購物中心。

對于一個商業項目而言，從規劃設計開始到開發建造再到招商完成只是一個階段工作的完成。開業以后，又是一全新起點。后續專業的經營管理才是商業持久生命力的源泉。一直以為商業項目只有開發商自己持有才會帶來成功的經營，出售性商業項目往往只是一時紅火，結局令人失望。但是，開元地中海給了大家一個驚喜，作為售后統一經營管理的商業廣場開元地中海從2008年的2.7億元到2009年的5億元再到2010年的7億元，實現了快速增長，每年租金也呈25％幅度遞增。

2013年商家營收再創新高，租金收入、商鋪銷售、聯營百貨、影城票房全線發力。1-6月，廣場累計營收同比去年增長了16.8％。商鋪實現簽約銷售額完成年度指標的78％。商業經營實現租金收入和管理費收入分別比去年同期增長了18％和11％。百貨銷售比上年同期增長了118％。影院票房收入比去年同期增長了12％。成為滬郊最成功的城市綜合體項目之一。

獨樹一幟的管理模式

開元地中海城市商業綜合體開發理念在區域獨樹一幟，五星級酒店、高級住宅、辦公樓、單身公寓與一站式購物中心相互聯動，互為補充。開元地中海商業廣場項目從營銷到物業管理的每一環節都由開元旅業集團旗下自組團隊擔當，統一業態規劃、統一招商、統一運營管理、統一營銷策劃、統一物業管理，一站式服務模式，便于各級資源共享，提升內部溝通協調效率。

借鑒酒店主業積累下來的服務理念與管理經驗，應用到商業經營的各個細節中來，成為開元商業品牌獨特的運營思路。對商家實施末位淘汰制，對每個商家服務人員儀表儀態、服務態度，零售店貨架的排面、貨品更新，餐飲店廚房的整潔衛生、是否生熟分開等，事無巨細，一一考察，并將結果匯總定期交到店面負責人手上。這種“過度干涉”的管理方式，是很多連鎖商家聞所未聞的，一開始不能接受，經年累月下來，無—不認可乃至依賴開元人性化的第三方監督管理。此外，優秀商家評選、“五心”服務等一系列服務體系都有益于確保商家的良性經營。

商鋪不斷更新向中高端發展

每隔一段時間去開元地中海都有令人驚喜的改變，商業廣場內商鋪品牌在不停的更新中。開元通過與廣場內租約即將到期的品牌、經營過程中業績不佳的品牌進行及時溝通，以調整租賃面積、調整租賃位置、提前終止合同等多種形式，為新引進品牌留出了空間。

之前內街二樓原來不怎么起眼的童裝零售區域，變成了著名餐飲連鎖一茶一坐和棒約翰的店址。仙履奇緣、童夢奇緣這兩家開元自營的主題百貨館(分別是鞋類皮具和兒童用品)，營業面積都在1000平方米以上，云集眾多專業品牌，品類齊全，人氣不俗。去年快時尚代表品牌之一優衣庫也首次入駐郊區商業廣場。

今年，廣場先后引進熱風、周大福、老廟黃金、呷哺呷哺、百特喜等30余知名品牌。原潮流館由于品牌搭配及定位等原因，銷售一直不溫不火。廣場經過詳細的市場調研和品牌考察，將該區域到期部分經營面積以及原曼古銀租賃的商鋪調整出去，引進了周大福、周大生、老廟黃金、亞一金店等品牌。

目前珠寶城月均營業額高達300余萬元，比調整前提升了一倍多。

電子商務的迅猛發展，三樓蘇寧電器以及數碼廣場這類業態受到了極大的沖擊。把握這一前提，廣場與蘇寧電器、數碼廣場進行了多次的協商溝通，最終協議確定將兩個商家東側近2500m²的租賃商鋪提前收回，由廣場另行租賃。考慮到該區域所處位置較偏，人流動線較難到達等不利因素，為優化三樓客流動線，吸引客流向上，廣場對該區域重新進行定位規劃，引進了呷哺呷哺、百特喜、陌生人這三個品牌，并將原三樓西側擁有相當人氣的巴比隆也調整至該區域，全力打造成轉角美食林。六月中旬，美食林全新開業，目前新入駐的商家日均營業額已高達2萬元以上，租金收益比之前提升了50％以上。開元地中海商業廣場是許多品牌初涉松江市場“試水”之地，不少品牌目前在松江只有開元一家店。這也使得開元地中海所代表的松江新城商業與老城區商業形成錯位競爭，開元已經成為松江最高端的商業廣場。

生意紅火，商家爭相入駐

據介紹開元商業廣場之前招商工作非常艱難，品牌商家懷疑郊區的消費力不肯入駐，如今許多知名商家排著隊等著要簽約。開元地中海商業廣場目前擁有商鋪200余個，業態涵蓋衣、食、住、行、休閑、娛樂等消費需求的方方面面，其中主力店占20％，其他零售占20％，餐飲娛樂占40％，配套占10％。目前進駐的知名商家包括TESCO樂購、地中海影院、肯德基、麥當勞、星巴克、一茶一座、味千拉面、棒約翰、屈臣氏、LACOSTE等等。商業廣場內的許多商家銷售業績不俗。以DQ冰激凌為例，其網點遍布滬上一級商圈，每每占據含金量最高的市口位置，對選址要求十分嚴格，一是看區域發展潛力，二是周邊要有巨大消費力。開元地中海商業廣場是DQ落戶松江的首家店，作為松江新城唯一成熟的綜合體商業項目，周邊中高端社區眾多，大學城師生、科技園區白領商務人士等，都是DQ的目標客群。DQ品牌為了進駐開元，不惜“屈居”內街二樓自動扶梯口位置。入駐約一年，該店的業績令人刮目，營業額排在上海郊區第一位，全市前6位。

開元地中海的負責人告訴記者，優衣庫的簽約過程可謂一波三折，開店計劃書送到日本總部，總部一看地點是郊區，就有天然偏見，決定“暫緩”。之后開元地中海成熟的商業環境與同類業態在這里取得的優異營業成績：綾致服裝公司旗下的ONLY、VERO MODA、JACKJONES品牌在開元的營業額郊區排第一，全市排前6的事實說服了他們。開元成為優衣庫郊區第一店。地中海影城票房在全國2000多家電影院中排進百強名單，在上海位列前10名；屈臣氏營業額排在郊區首位；一茶一坐營業額全市前10名；味千拉面郊區前3位，上海前20位。

豐富多彩的活動促營銷

開元地中海商業廣場每年都投入幾百萬元的經費用于舉辦各類活動。除了傳統的聯動商家促銷打折的營銷類活動，創新不斷，活動以融入社區為主題展開，利用商業廣場空間與周邊社區和各種社團資源共同組織策劃。

開元地中海是一年一度松江購物節的主會場，吸引大量人氣，贏得漣漪式口碑效應，其他如啤酒節、校園街舞大賽、名車展、文藝晚會、公益活動等精彩內容，有的邀請明星出席，大大提升了項目知名度。

今年以來，廣場先后舉辦了元旦、春節、情人節、三八節、五一、端午等二十多項主題活動，促進了商家業績的不斷提升。配合政府、學校的百萬家庭低碳行、春季公益招聘會等公益活動，在松江當地頗具影響，得到了松江區乃至上海市新聞媒體的關注。繽紛五一系列活動、童夢奇緣形象代言人選拔、少年兒童繪畫大賽等活動一次次將廣場的消費氛圍推向高潮，產生了廣泛的社會知名度和影響力。這些主題營銷活動的舉辦，不僅有效提升了廣場的客流，而且間接促進了廣場商家的業績提升。僅五一小長假三天內，廣場就實現銷售額1600萬元，同比增幅達33％。廣場五月份營收高達7480萬元，同比上年增長了22％。

百貨營銷方面，力抓假日營銷。春節及元宵節的“張燈結彩鬧元宵，繽紛大降價”掀起搶購風潮。三八節期間，首次整合百貨軟件，推出折上送禮、積分換禮、幸運抽獎等活動?；顒铀⑿铝松铕^開業以來的多項紀錄，節日當天生活館11個商家單日營收同時過萬，單日營業額高達25余萬元，與去年同比增長了57.9％。六一當天，兒童館單日銷售額達到25萬元，銷售筆數及營業額比平時遞增137％。這些假日營銷活動的舉辦，為廣場聚集人氣、擴大影響、促進銷售起到了積極的作用。

經營管理決定著購物中心的命運，每個成功的商業項目背后都有一支專業的管理團隊，事實已經證明開元的管理團隊值得信賴，相信他們會使未來的開元地中海更興旺。廣場開業率達到100％，招商率達到了100％，商業經營一派繁榮。隨著松江新城的進一步發展，一個更加繁榮的開元地中海商圈值得期待。

編者按

記者在工作日的中午去一茶一坐吃飯，原本以為人會很少，沒成想11點半店內已經有許多顧客，12點開始就需要排隊就餐。據說這里的餐飲店鋪與市中心一樣，每到就餐時間都會出現排隊的景象。郊區商業廣場通常都是周末最熱鬧工作日生意冷清，開元地中海商業廣場是個特例。

現在開元地中海三、四樓商鋪正在熱銷中，售價約6、7萬元／平方米，四樓正在營業的商戶包括新華書店、地中海影城。如今大部分的商業廣場都只租不售對于投資客而言很少有機會參與其中，開元地中海給了投資客一個絕佳的機會，售后統一經營保證了商業廣場持續繁榮發展，商鋪的投資回報率也會持續增長。投資機會難得!

延伸閱讀

如何投資商業綜合體

面對眾多的城市綜合體投資者該如何選擇，究竟什么樣的項目是好的產品，能夠帶來理想的回報率?能夠持久繁榮?許多投資者面對五花八門的廣告，常常被迷惑。其實，投資商業綜合體最重要的就是看清如下幾點：

看品牌

有成功開發城市綜合體經驗的品牌開發商，城市綜合體是浩大的工程，動輒幾十萬平方米的面積，對資金的要求高、至少三個以上的物業類型對開發商專業度要求高，品牌開發商有充足的資金做后盾，基本不會出現因資金鏈斷裂而停工。他們有自己專業的團隊，可以游刃有余地操作各種物業。

甄別真偽

城市綜合體的價值就在于其不同業態之間相互配合、相互助力，共同繁榮。這也決定了它的各類型產品的價格均高于單一的同類型產品。為追逐利潤的最大化，有些開發商利用購房者對城市綜合體還不十分了解的特點，把商、住混合型項目說成是綜合體項目，并以此向外兜售。其實兩者的區別很大，從產品的呈現，到后期的服務乃至收益的保障，都不具有可比性。

選地段

看周邊的環境和本身的配置。投資綜合體物業，需要仔細觀察周邊區域是否具有發展潛力，未來這里是否有政府規劃，是否是區域發展重點，人流、物流量能否達標……這些都需要納入購買前期的考查之列。市中心當然是最好的選擇，產品具有稀缺性，但投資門檻高，一些新開發的區域，雖然位置較遠，但未來會發展成為區域的商業中心，屬于潛力股適合中小投資者。

看交通

商業項目可達性非常重要。要了解項目交通是否通暢、便捷。如果城市綜合體項目，位于軌道交通站點附近，人流聚集，輻射范圍更廣，增值就會有更大的潛力。如果沒有軌道交通直達，在城市的主干道旁，周邊公共交通聚焦也是不錯的選擇。

識品質

除了關注自己購買的產品之外，還有看城市綜合體內辦公和生活設施的配置是否合理，酒店品牌如何，商家的口碑怎么樣，各物業之間會相互影響，一榮俱榮，一損俱損。這對后期的投資收益保障也很重要。

投資商業項目風險與收益并存，只要前期做足功課，認真調研不盲從不沖動，選擇好的項目，自然會有好的回報。