上海自貿(mào)區(qū) 引領(lǐng)新方向

20世紀(jì)80年代，“經(jīng)濟(jì)特區(qū)”深圳的開發(fā)開放帶動(dòng)了整個(gè)珠江三角洲的經(jīng)濟(jì)騰飛；90年代上海浦東新區(qū)的開發(fā)開放帶動(dòng)了長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，如果您親身經(jīng)歷過(guò)以上兩次重大改革，那你一定了解上海自貿(mào)區(qū)未來(lái)將會(huì)迸發(fā)出多大的能量。

這個(gè)繼深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)、浦東國(guó)家級(jí)新區(qū)之后的第三代“特”區(qū)，對(duì)上海來(lái)說(shuō)不僅是難得的機(jī)遇也是巨大的挑戰(zhàn)，至于是否會(huì)掀起新一輪的土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)和樓市狂潮，本期《租售情報(bào)》將為讀者作出全方位的解析。

政策篇

上海自貿(mào)區(qū)創(chuàng)設(shè)經(jīng)過(guò)

國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)2013年7月3日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議原則通過(guò)了《中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)總體方案》(以下簡(jiǎn)稱“《方案》”)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，在上海外高橋保稅區(qū)、外高橋報(bào)稅物流園區(qū)、洋山港保稅區(qū)以及空港綜合保稅區(qū)4個(gè)海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域內(nèi)，建設(shè)中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，是順應(yīng)全球經(jīng)貿(mào)發(fā)展新趨勢(shì)，更加積極主動(dòng)對(duì)外開放的重大舉措。

早在今年3月底，李克強(qiáng)總理在上海調(diào)研期間考察了位于浦東的外高橋保稅區(qū)，并表示鼓勵(lì)支持上海積極探索，在現(xiàn)有綜合保稅區(qū)基礎(chǔ)上，研究如何試點(diǎn)先行在28平方公里內(nèi)建立一個(gè)自由貿(mào)易園區(qū)試驗(yàn)區(qū)，進(jìn)一步擴(kuò)大開放，推動(dòng)完善開放型經(jīng)濟(jì)體制機(jī)制。

進(jìn)一步開發(fā)的里程碑

根據(jù)《方案》內(nèi)容，上海自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)或?qū)⒊蔀橹袊?guó)主動(dòng)開放市場(chǎng)，尤其是開放服務(wù)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的先行者。對(duì)于中國(guó)今后的港口建設(shè)和自貿(mào)區(qū)規(guī)劃具有重要的借鑒經(jīng)驗(yàn)和指導(dǎo)作用。這塊面積僅有28平方公里的土地被寄予厚望，或?qū)⒊蔀橹袊?guó)新一輪改革開發(fā)的支點(diǎn)。

此外，對(duì)于上海而言，自貿(mào)區(qū)的獲批與建設(shè)為上海帶來(lái)的遠(yuǎn)不止一個(gè)免稅購(gòu)物空間那么簡(jiǎn)單，它無(wú)疑將會(huì)使上海再度站在萬(wàn)眾矚目的鎂光燈下，上海可在此充分享受政策紅利、改革紅利，對(duì)上海、對(duì)中國(guó)而言，政策就是發(fā)展之源，會(huì)產(chǎn)生牽一發(fā)而動(dòng)全身的作用。

自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)“特”在哪?

上海自由貿(mào)易區(qū)獲批“是順應(yīng)全球經(jīng)貿(mào)發(fā)展新趨勢(shì)，更加積極主動(dòng)對(duì)外開放的重大舉措”。而“利率市場(chǎng)化、匯率自由兌換、金融業(yè)對(duì)外開放和離岸金融中心等”被認(rèn)為是上海自由貿(mào)易區(qū)先行先試的重中之重。據(jù)了解，《方案》最終將可能落實(shí)到金融、貿(mào)易、航運(yùn)等五大領(lǐng)域的開放政策，以及管理、稅收、法規(guī)等五個(gè)方面的一攬子創(chuàng)新。接下來(lái)，《租售情報(bào)》為您盤點(diǎn)四大特色創(chuàng)新可能。

特色之1 人民幣自由兌換

目前我國(guó)外匯體制已實(shí)現(xiàn)了國(guó)際收支經(jīng)常項(xiàng)目下的可兌換，然而隨著國(guó)際貿(mào)易、投資規(guī)模迅速增長(zhǎng)，金融市場(chǎng)的發(fā)展，我國(guó)加入世界貿(mào)易組織及加強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作等，都從客觀上要求人民幣早日實(shí)現(xiàn)資本項(xiàng)目下可兌換。

上海自貿(mào)區(qū)的成立為人民幣自由兌換提供了良好的公共平臺(tái)和市場(chǎng)環(huán)境，同時(shí)也是擴(kuò)大引進(jìn)外資規(guī)模的需要。在自貿(mào)區(qū)試點(diǎn)內(nèi)容中，資本項(xiàng)目下放開有舉足輕重的意味，企業(yè)法人可在自貿(mào)區(qū)完成人民幣自由兌換，其實(shí)是把自貿(mào)區(qū)當(dāng)成人民幣國(guó)際化的試驗(yàn)田。

特色之2 新稅收模式

在上海自由貿(mào)易區(qū)的新政策中，上海將推動(dòng)稅收創(chuàng)新，包括離岸貿(mào)易、金融采用低稅率，對(duì)境外投資收益采用分期繳納所得稅等優(yōu)惠政策支持自由貿(mào)易園區(qū)內(nèi)企業(yè)發(fā)展。據(jù)悉，上海將對(duì)自由貿(mào)易區(qū)內(nèi)符合條件的企業(yè)減按15％的稅率征收企業(yè)所得稅。另外，自貿(mào)區(qū)在關(guān)稅及非關(guān)稅壁壘方面也會(huì)更具開放度。

特色之3 貿(mào)易監(jiān)管新模式

在貿(mào)易領(lǐng)域，為了在一定范圍內(nèi)最大程度放開貿(mào)易監(jiān)管，上海自由貿(mào)易區(qū)將實(shí)施“一線逐步徹底放開、二線安全高效管住、區(qū)內(nèi)貨物自由流動(dòng)”的創(chuàng)新監(jiān)管服務(wù)新模式，這是較目前上海綜合保稅區(qū)的主要區(qū)別。

特色之4 建設(shè)國(guó)際航運(yùn)中心新舉措

上海航運(yùn)中心建設(shè)由于法律、金融、稅收等方面的短板，與世界級(jí)航運(yùn)中心諸如新加坡、香港仍有不小的差距。不過(guò)隨著上海自貿(mào)區(qū)的一系列政策出臺(tái)，將上述限制逐一掃除，為上海航運(yùn)中心新一輪發(fā)展提供了契機(jī)。自2013年1月1日起，經(jīng)浦東和虹橋機(jī)場(chǎng)中轉(zhuǎn)第三國(guó)的45個(gè)國(guó)家外籍旅客將享受72小時(shí)過(guò)境免簽政策，再加上自由貿(mào)易區(qū)的項(xiàng)目，自貿(mào)區(qū)將有望成為貿(mào)易和購(gòu)物零關(guān)稅的自由港。

區(qū)域篇

自貿(mào)區(qū)板塊詳解

上海自貿(mào)區(qū)分別坐落于三大板塊，外高橋板塊、川沙板塊、臨港新城板塊，以及一個(gè)重大利好區(qū)域，洋山港區(qū)。作為自貿(mào)區(qū)的直接受益板塊，隨著規(guī)劃的落實(shí)，其蘊(yùn)含著巨大的投資價(jià)值和升值潛力，原本被視為邊緣化的地區(qū)可能會(huì)直接成為未來(lái)航運(yùn)貿(mào)易的中心。《租售情報(bào)》編輯將對(duì)此作出多方面的分析。

外高橋保稅區(qū)(國(guó)際貿(mào)易示范區(qū))

上海外高橋保稅區(qū)位于浦東新區(qū)前沿，處于黃金水道和黃金岸線的交匯點(diǎn)，面對(duì)良好的深水岸線，背依富饒的長(zhǎng)江三角洲腹地，是全國(guó)第一個(gè)規(guī)模最大的、啟動(dòng)最早的保稅區(qū)，集自由貿(mào)易、出口加工、物流倉(cāng)儲(chǔ)及保稅商品展示交易等多種經(jīng)濟(jì)功能于一體，區(qū)域規(guī)劃面積為10平方公里，目前已開發(fā)運(yùn)作8.5平方公里。

2011年9月29日，外高橋保稅區(qū)被國(guó)家商務(wù)部授予全國(guó)第一個(gè)“國(guó)家進(jìn)口貿(mào)易促進(jìn)創(chuàng)新示范區(qū)”稱號(hào)。作為規(guī)劃重點(diǎn)區(qū)域，外高橋?qū)⒋罅Πl(fā)展服務(wù)貿(mào)易、離岸貿(mào)易、保稅展示和交易，形成符合國(guó)際慣例的國(guó)際貿(mào)易結(jié)算中心。外高港區(qū)作為上海國(guó)際航運(yùn)中心的組成部分，已成為外高橋保稅區(qū)國(guó)際貿(mào)易、保稅倉(cāng)儲(chǔ)、物流分撥的重要樞紐。

目前，隨著貿(mào)易模式的不斷創(chuàng)新提升，外高橋保稅區(qū)將結(jié)合新的發(fā)展特點(diǎn)，著力推進(jìn)以下幾項(xiàng)工作：積極打造國(guó)家進(jìn)口貿(mào)易促進(jìn)創(chuàng)新示范區(qū)，使其成為我國(guó)最具競(jìng)爭(zhēng)力的進(jìn)口貿(mào)易基地；加快推進(jìn)離岸服務(wù)貿(mào)易功能創(chuàng)新；探索向自由貿(mào)易園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

外高橋板塊在自貿(mào)區(qū)中是屬于核心區(qū)域，在上海出口貿(mào)易中占據(jù)了舉足輕重地位。周邊區(qū)域配套正在逐步完善，上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)距保稅區(qū)約36公里，汽車從保稅區(qū)至國(guó)際機(jī)場(chǎng)只需40分鐘；浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)位于保稅區(qū)東南面，車程20分鐘即可到達(dá)，目前軌道交通10號(hào)線二期工程在建中。2009年，新加坡仁恒地產(chǎn)以26.14億拿下外高橋地塊，近期森蘭商業(yè)區(qū)一期森蘭商都項(xiàng)目已經(jīng)基本建成，總建筑面積約8萬(wàn)平方米，是產(chǎn)城融合的首個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目將于今年下半年全面開業(yè)。這一承載外高橋產(chǎn)業(yè)功能拓展的中堅(jiān)地區(qū)開始步入成熟開發(fā)階段。

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仁恒森蘭雅苑

仁恒森蘭雅苑所在的森蘭外高橋總占地面積5.74平方公里，位于碧云正北，周邊分布五大產(chǎn)業(yè)中心，擁有約60％的綠地水域和約70萬(wàn)平方米水域。同時(shí)有橄欖球、板球等國(guó)際高尚運(yùn)動(dòng)和時(shí)尚主題商業(yè)商務(wù)配套。規(guī)劃建設(shè)3.35平方公里的綠化與水面，相當(dāng)于世紀(jì)公園2.4倍面積。

該項(xiàng)目具有優(yōu)越的地理位置和便捷的交通體系，向南通過(guò)城市主干道及軌道交通線與陸家嘴金融中心相連，向西穿越翔殷路隧道可以到達(dá)上海市城市副中心——五角場(chǎng)，東、北兩面則分別是國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)金橋出口加工區(qū)和外高橋保稅區(qū)。目前在售183平方米4房2廳2衛(wèi)，贈(zèng)送約10平方米的設(shè)備平臺(tái)，均價(jià)40000元／平方米。

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新城碧翠

新城碧翠地處于浦東高橋森蘭板塊，與森蘭公園為鄰，占地面積約8萬(wàn)平方米，總建筑面積超過(guò)12萬(wàn)平方米。項(xiàng)目所在的森蘭外高橋總占地面積5.74平方公里，規(guī)劃建設(shè)3.35平方公里的綠化與水面。建筑與園林取自16世紀(jì)法式風(fēng)格，采用法式食材建筑，創(chuàng)新精裝電梯平層官邸，1-3層帶地下室，國(guó)際品牌深度精裝。目前在售公寓戶型為130-171平方米，均價(jià)34000元／平方米，洋房戶型為174-220平方米，均價(jià)40000元／平方米。

臨港地區(qū)(洋山保稅港區(qū))

上海臨港地區(qū)位于東海之濱、上海東南長(zhǎng)江口和杭州灣交匯處、西至郊環(huán)線，北臨大治河，規(guī)劃面積300平方公里，預(yù)計(jì)將導(dǎo)入100萬(wàn)人口。臨港地區(qū)主要依托洋山保稅港區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)以及南匯新城。

洋山保稅港區(qū)于2005年在洋山深水港開港的同時(shí)正式啟用，是上海市和浙江省跨區(qū)域合作建設(shè)，實(shí)行海關(guān)封閉監(jiān)管的特殊功能區(qū)域，也是我國(guó)第一個(gè)保稅港區(qū)。保稅港區(qū)正在成為航運(yùn)物流服務(wù)進(jìn)一步與國(guó)際慣例接軌、航運(yùn)金融服務(wù)進(jìn)一步對(duì)外開放、區(qū)域運(yùn)作監(jiān)管進(jìn)一步創(chuàng)新的先行先試示范區(qū)。

南匯新城主城區(qū)圍繞滴水湖而建，可以說(shuō)它是整個(gè)南匯主城區(qū)的點(diǎn)睛之筆，是目前世界上最大的城市人工景觀湖。城區(qū)居民能得到的不僅僅是自然美景的享受，更重要的是湖上三島所帶來(lái)的商業(yè)利潤(rùn)。據(jù)悉，這里將規(guī)劃打造北西南三個(gè)島嶼，北島被稱為“娛樂(lè)之島”，規(guī)劃有海洋游樂(lè)園；西島定位商務(wù)和旅游，將建造星級(jí)酒店；南島則規(guī)劃建設(shè)游艇俱樂(lè)部、游艇港灣等設(shè)施。這些商業(yè)、娛樂(lè)項(xiàng)目的建設(shè)，更確立了滴水湖作為南匯新城的行政和旅游中心的地位。

南匯新城因?yàn)榻煌ú槐悖m然規(guī)劃起點(diǎn)很高，但長(zhǎng)期受人冷落。如今這里作為上海“十二五”期間六個(gè)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域之一，承載著建設(shè)上海國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)家級(jí)裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)的重任。隨著近期“臨港30條”的頒布，各種優(yōu)惠政策必然能聚集人氣，并且16號(hào)線開通在即，據(jù)悉，該線路是軌道交通中速度最快的一線，一站直達(dá)滴水湖的列車只需30分鐘，如此一來(lái)交通上的阻隔也就一掃而空。同時(shí)又有臨近自貿(mào)區(qū)的優(yōu)勢(shì)，南匯新城的崛起只是時(shí)間問(wèn)題。

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滴水湖馨苑

港城滴水湖馨苑位于臨港新城主城區(qū)核心地段，靠近臨港新城重要的生態(tài)景觀湖：滴水湖。社區(qū)自帶齊全的商業(yè)配套和市民活動(dòng)中心，并規(guī)劃社區(qū)幼兒園和中學(xué)，更有豐富運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施，構(gòu)筑為一站式生活綜合體。采用簡(jiǎn)約德式建筑風(fēng)格形態(tài)融合BLOCK街區(qū)規(guī)劃理念打造社區(qū)結(jié)構(gòu)，每個(gè)住宅組團(tuán)采用創(chuàng)新臺(tái)地和圍合式設(shè)計(jì)，創(chuàng)造出“開放社區(qū)、封閉組團(tuán)”的社區(qū)結(jié)構(gòu)。

小區(qū)景觀規(guī)劃中央廣場(chǎng)和四條主題景觀軸，活水景觀河道——夏漣河貫穿小區(qū)中央；小區(qū)東面緊鄰市政樨形綠地，總占地達(dá)4.8公頃，由本項(xiàng)目開發(fā)公司建設(shè)景觀和運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施。項(xiàng)目目前在售140-200m²小高層，均價(jià)13000元／m²左右。

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乾耀東港

乾耀東港地處臨港CPD中央公園區(qū)核心板塊，項(xiàng)目毗鄰35萬(wàn)平方米濱河文化公園、10多萬(wàn)平方米三大商業(yè)生活廣場(chǎng)、臨港外國(guó)語(yǔ)中小學(xué)、聯(lián)華超市等商務(wù)休閑完善的配套。周邊地鐵16號(hào)線、滬蘆高速、南蘆公路等立體交通網(wǎng)。采用“英倫風(fēng)格建筑+法國(guó)宮廷園林”的歐洲風(fēng)情社區(qū)，由13幢多層電梯洋房和11幢小高層兩種物業(yè)形態(tài)組成。7月7日已加推17幢22號(hào)樓84-90平方米精裝房源，裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元／平方米，12500元／平方米。

浦東機(jī)場(chǎng)綜合保稅區(qū)(空港綜合保稅區(qū))

上海浦東機(jī)場(chǎng)綜合保稅區(qū)位于上海東部沿海經(jīng)濟(jì)帶與長(zhǎng)江流域的交匯點(diǎn)，緊鄰貨郵吞吐量位居世界第三的浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)，又處于亞、歐、美三角航線上，具有很強(qiáng)的對(duì)外對(duì)內(nèi)輻射能力。空港綜合保稅區(qū)主要依托于國(guó)際旅游度假區(qū)和川沙新鎮(zhèn)。

以迪士尼為核心的上海國(guó)際旅游度假區(qū)，是上海“十二五”規(guī)劃的頭號(hào)工程，前期將重點(diǎn)推進(jìn)市政配套工程。今年實(shí)施的72小時(shí)免簽和離境免稅措施以及自貿(mào)區(qū)的落成，無(wú)論是在政策上還是硬件上都為2015年迪士尼正式運(yùn)營(yíng)進(jìn)行了預(yù)熱。

川沙板塊包括川沙新鎮(zhèn)和祝橋鎮(zhèn)，東臨浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)，西接張江高科技園區(qū)，迪士尼的落戶將會(huì)為這里帶來(lái)更多的人氣。目前已確定在2號(hào)線遠(yuǎn)東大道旁，將建起約13萬(wàn)平方米的全國(guó)最大的奧特萊斯，將于年底竣工。11號(hào)線三期工程在建中，將在2015年通車，直達(dá)迪士尼。

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象嶼鼎城

象嶼鼎城屬迪斯尼國(guó)際旅游商業(yè)板塊，毗鄰華夏東路高架，快速連通中環(huán)。步行可直達(dá)軌道交通2號(hào)線快速接駁達(dá)張江、陸家嘴、南京西路商圈，出行極為便利。小區(qū)建筑風(fēng)格融合了美國(guó)芝加哥學(xué)派與裝飾藝術(shù)主義元素，建筑立面大量運(yùn)用石材。采用全地下車庫(kù)設(shè)計(jì)，別墅直接車行人私家車庫(kù)。地上園內(nèi)由境外知名景觀大師打造獨(dú)特的坡地景觀，園內(nèi)高差達(dá)3米。目前無(wú)房源在售，會(huì)有后期加推，時(shí)間待定。

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朗詩(shī)未來(lái)樹

朗詩(shī)未來(lái)樹地處海天湖高端生態(tài)居住板塊，周邊環(huán)繞五大價(jià)值引擎－迪斯尼國(guó)際旅游區(qū)、國(guó)家航空研發(fā)基地、浦東交通樞紐、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)、國(guó)際航運(yùn)中心。項(xiàng)目毗鄰2號(hào)線和16號(hào)線，8站可通達(dá)龍陽(yáng)路交通樞紐，入住后社區(qū)班車將和地鐵實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接。周邊將建成全亞洲最大的奧特萊斯購(gòu)物中心，萬(wàn)和麗笙酒店五星級(jí)酒店即將入住。

朗詩(shī)未來(lái)樹三期預(yù)計(jì)9月中旬開盤，共370套房源推出，主力戶型為79m²-88m²的兩房與三房。三期精裝洋房贈(zèng)送大面積露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、閣樓、空中花園等空間。樣板房公開時(shí)間預(yù)計(jì)8月底。

洋山港區(qū)

洋山港區(qū)，位于浙江省嵊泗縣境內(nèi)，經(jīng)濟(jì)方面則由上海管轄。由大洋山港口區(qū)和小洋山港口區(qū)組成。西北距上海市蘆潮港16.2海里，東北距縣城21.41海里，可供開發(fā)的深水岸線4900米，是上海國(guó)際航運(yùn)中心的深水港區(qū)。東海大橋在2005年建成通車，為洋山深水港年內(nèi)建成開港，加快上海國(guó)際航運(yùn)中心的建設(shè)奠定了基礎(chǔ)，同時(shí)也加強(qiáng)了與自貿(mào)區(qū)之間的聯(lián)系。

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洋山港城

洋山港城位于大洋山島，獨(dú)占洋山深水港交通、商貿(mào)咽喉地帶，是大洋山首席對(duì)外門戶，區(qū)域位置、交通和景觀優(yōu)勢(shì)獨(dú)特，是依山傍海的風(fēng)水寶地，也是島上唯一成熟規(guī)劃的商業(yè)、商務(wù)及大規(guī)模住宅綜合社區(qū)，商業(yè)前景不可限量。整個(gè)項(xiàng)目分兩期，現(xiàn)階段規(guī)劃有一棟四星級(jí)海員中心，一棟五星級(jí)酒店，一條約4萬(wàn)平方米的商業(yè)街以及10萬(wàn)平方米住宅。

編后

當(dāng)人們對(duì)上海自貿(mào)區(qū)方案的通過(guò)雀躍不已之后，我們需要冷靜的對(duì)待接下來(lái)長(zhǎng)達(dá)數(shù)年甚至更久的建設(shè)過(guò)程。三個(gè)相對(duì)分散的自貿(mào)區(qū)塊在管理上存在著巨大的難題，到目前為止仍然略顯冷清的城鎮(zhèn)能否進(jìn)一步聚攏人氣。另一方面，在上海自貿(mào)區(qū)對(duì)周邊土地的帶動(dòng)下，樓市價(jià)格會(huì)不會(huì)再一次狂飆，與政府不斷強(qiáng)調(diào)的穩(wěn)定房?jī)r(jià)政策背道而馳。至少在現(xiàn)在，自貿(mào)區(qū)還只是處在概念藍(lán)圖中。