個人住房抵押貸款提前還款風險分析

□文/謝明星 沈佳磊

（江西理工大學經濟管理學院 江西·贛州）

一、引言

我國個人住房抵押貸款業務發展較晚，隨著1998 年國家住房分配貨幣化政策的實施，房地產市場和房地產業得到了快速發展，從而導致了個人住房抵押貸款業務的迅速發展，個人住房抵押貸款普遍成為許多家庭購買房子的第一選擇。因其風險低、利潤穩定，在我國也存在巨大的市場潛力，所以個人住房抵押貸款業務成為我國各大銀行爭相搶占的重點。隨著個人住房抵押貸款業務的迅猛發展，其存在的潛在風險也不斷地暴露出來。特別是近年來房價的不斷上漲，個人收入水平的不斷提高，傳統的中國人不愿意欠債，一旦自己有能力還清貸款的時候會選擇提前還款，再加上近年來貸款利率的不斷提高，提前還款風險已經成為我國個人住房抵押貸款風險的最主要的表現形式。借款人提前還款會給銀行造成各種負面影響，例如會增加銀行的管理成本、減少銀行的利息收入、影響銀行的現金流等等。2007年美國次貸危機的爆發更加說明對個人住房抵押貸款風險的研究已經成為大家關注的重點。因此，本文將對產生提前還款風險的原因，會給商業銀行帶來哪些風險，銀行又該如何面對提前還款風險等問題進行分析。

二、提前還款風險的定義

提前還款風險是指借款人在貸款期限到期之前償還貸款，導致銀行現金流的失衡，造成利益受損的風險。由于提前還款行為的不確定性，會給銀行帶來利息收入的減少，也會造成銀行資金流量的不穩定。那么，提前還款風險可能造成的損失具體包括以下方面：

1、影響銀行的資金現金流平衡。由于提前還款行為的不確定性，使銀行無法對提前還款部分的資金進行合理分配，對銀行造成不確定的現金流，而銀行需要為該閑置資金付出管理成本，造成利益損失。

2、銀行的服務成本得不到補償。如果借款人選擇提前還款，銀行只能收回屬于還貸期內的部分服務成本，其他未能收回的服務成本直接導致銀行的收益受損。

3、利息收入減少。大量的提前還款行為一般都是發生在利率上升時候，銀行原預期的利息收入將會因為提前還款行為而中斷，從而導致銀行利息收入的減少。

三、提前還款風險影響因素分析

影響提前還款風險的因素多種多樣，本文這里細分為四大特征的因素：借款人特征因素、貸款合同特征因素、房屋特征因素、宏觀經濟特征因素。

1、借款人特征因素。包括借款人性別、年齡、家庭月收入、婚姻狀況、受教育程度和是否為本地人6 個影響因素。其中，對提前還款風險影響最大的因素就是家庭月收入。借款人的家庭月收入能夠直接影響借款人的還款能力。一般認為，家庭月收入高的借款人對資金的分配更為充裕，利用閑置的資金進行提前還款的可能性也更大。

2、貸款合同特征因素。包括貸款總額、貸款期限、貸款利率、還款方式和貸款價值比5 個影響因素。一般而言貸款總額大的借款人，月還款額就多，財務負擔也越大，在收入不是很充裕的情況下，提前還款的可能性就越小；借款人的貸款期限越短，每個月的還款額就越高，財務負擔就越重，提前還款的可能性就越小。目前，我國個人住房抵押貸款一般都是采用浮動利率，一般認為貸款利率高的借款人，利息負擔就更重，提前還款的意愿就更強烈，發生提前還款的可能性就更大。我國個人住房抵押貸款的還款方式主要有等額本金法和等額本息法兩種，一般來說選擇等額本金還款方式的借款人初期還款的負擔會比等額本息還款方式的重，自身的財務狀況應該良好，因此提前還款的可能性就較大；而貸款價值比就是貸款金額與房屋價值的比值，貸款價值比越大說明借款人貸款金額越大，財務負擔重，提前還款的可能性就越低。

3、房屋特征因素。包括房屋價格、房屋面積、房屋類型、房屋區域和房屋用途5 個影響因素。房屋價格的高低通常決定了借款金額的多少，我們認為房屋價格越高說明借款人的財務狀況越好，還款壓力越小，導致借款人提前還款。房屋面積大的房屋自然價格也高，貸款金額就比較多，從而反映了借款人的收入水平高，經濟實力強，越容易提前還款。房屋類型主要是指一手房和二手房。一般認為借款人購房二手房是屬于資金不夠充裕，收入不是太高，所以提前還款的可能性就比購買一手房的借款人低。如果借款人購買的房屋位于城市中心地段，價格也高，未來的價值上漲空間也大，說明借款人的經濟狀況良好，更容易提前還款。房屋用途主要是指借款人購房的目的，一般認為如果借款人購房是用來投資，說明借款人的經濟實力強，提前還款的幾率就大，而借款人購房只是為了居住，經濟情況一般都不是很好，提前還款的幾率就小。

4、宏觀經濟特征因素。包括房地產價格指數、GDP 增長率和經濟周期3 個影響因素。房地產價格指數是反映房地產價格變動趨勢和變動程度的相對數，當房地產價格指數高時，說明該時期房價上漲幅度大，這段時間選擇購房的借款人資金比較充裕，收入水平也高，提前還款的可能性較大；GDP 增長率可以反映該地區的經濟狀況，我們認為當GDP 增長率高時，說明房地產市場的繁榮發展，也可以反映出大部分消費者的購買能力和負債能力的提高，提前還款的能力自然也高；一般來說，當經濟處于繁榮時期，借款人的收入增加，經濟狀況良好，借款人就有意愿去改善住房條件，導致住房周轉率的提高，住房轉手的情況變多，提前還款的可能性也隨之上升；相反，當經濟處于蕭條時期，提前還款的可能性也較低。

四、提前還款風險管理對策建議

1、掌握提前還款行為規律，準確預測提前償付率。對提前還款風險進行有效管理的前提是準確預測提前償付率，確定提前還款導致的現金流量變化。需要全面分析影響提前還款行為的各種因素及其作用機理，并運用累積的歷史數據建立提前還款模型，量化各因素與提前還款行為的關系，估計出提前還款比率隨時間的分布，進而調整相應的資產負債結構，以避免提前還款給現金管理帶來的損失。

2、構建個人住房抵押貸款提前還款數據庫。目前，我國商業銀行沒有對個人住房抵押貸款中可能出現的各種風險給予太多的關注，有關提前還款行為的統計數據幾乎是一片空白，而我國對住房抵押貸款提前還款問題的研究存在較大不足的一個重要的原因就是實證研究所需數據的缺乏。當務之急，我國商業銀行應建立有關提前還款行為的數據庫系統，對借款人的提前還款行為進行監測，進而掌握我國提前還款行為的發生規律，加強對提前還款風險的管理。

3、積極推進住房抵押貸款證券化。抵押貸款證劵化是國外常用的一種方式，通過對貸款規模和期限等結構的搭配，可以有效地規避非系統性風險對銀行的影響。成功的抵押貸款證券化要求對該類貸款的提前償付規律必須有較好的掌握，否則難以合理確定MBS 的發行定價。積極推進住房抵押貸款證券化，可以使商業銀行把風險管理的精力集中在銀行內部可控范圍內，以提高風險管理效率和效果。

4、政府合適的宏觀調控。政府的宏觀調控對于住房抵押貸款市場的穩定性有著重大的作用。對提前還款風險而言，其中最主要的兩個系統性影響因素利率和房價的波動性都是與政府的宏觀調控密切相關。合適的宏觀調控能夠使利率預期相對明朗和穩定，有助于銀行進行風險管理，并且宏觀政策的有效性也對減小房價的波動性至關重要，從而也能起到穩定住房抵押貸款市場的作用。

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