房屋“托管”有風險選擇中介需謹慎

文/王堯峰

房屋“托管”有風險選擇中介需謹慎

文/王堯峰

近幾年，房地產市場呈現出繁榮景象，房屋價格以及房屋租金居高不下，這催生了房產中介市場的繁榮，大大小小的房地產經紀公司——也就是眾人熟知的中介公司不斷涌現，甚至出現一些無證無照無資質的個人也在做房屋中介代理，就是俗稱的“黑中介”。這些中介公司逐步掌握了大部分的二手房屋租賃市場。其中，二手房租賃市場中存在一種常見的租賃方式，即大家熟知的房屋“托管”，就是房東與中介公司簽訂房屋出租委托合同，房東委托中介公司處理房屋出租事宜，中介公司以自己的名義與租戶簽訂合同，并將出租房屋所得租金交付給房東。房東、中介公司及租戶選擇房屋托管方式有一定的原因，但在司法實踐中出現了大量因房屋托管產生的法律糾紛，這些糾紛暴露出房屋托管存在著許多問題。

問題之一：租金代收代付，糾紛多

案例一：2011年5月，房東李某與中介公司簽訂房屋出租委托合同，將一居室委托出租，租期1年，月租金2500元，支付方式為代收代付，即由中介公司直接收取租戶房租，房東收取中介公司房租，而不是向租戶直接收取租金。合同簽訂當日，中介公司給付李某3個月租金和1個月押金。一個月后，中介公司將房屋以每月2700元的價格出租給一租戶。之后，中介公司一直未再給付李某租金。直到租期屆滿中介公司將房屋交還李某，但仍未給付李某租金。在這種情況下，李某找到租戶，要求給付租金，但租戶以與李某沒有簽租賃協議且已將全部房租交給中介公司為由，不同意再支付租金。無奈，李某將中介公司及租戶訴至法院，要求中介公司給付剩余租金，租戶承擔連帶給付責任。

法官釋法：我國《合同法》第8條規定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力?！钡?07條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！鄙鲜霭讣校繓|與中介公司之間存在合法有效的委托合同，中介公司負有給付租金的義務，但未給付租金，其行為已構成違約，中介公司應承擔繼續給付剩余租金之違約責任。因此，法院判決中介公司向房東李某支付拖欠的房租。同時，根據合同相對性的特點，合同對合同當事人具有法律約束力，房東與租戶之間不存在合同關系，房東要求租戶承擔連帶給付租金的責任，沒有依據，法院駁回了李某要求租戶連帶給付租金的訴訟請求。

法官提醒：上述案例反映出在房屋托管中，中介公司存在不按時支付租金，甚至拒絕支付租金的違約行為。中介公司這種長期拖欠租金的行為侵害了房東的合法權益，屬于根本違約，導致房東無法按約定收取租金，其出租房屋的根本目的不能實現。在這種情況下，房東有權解除合同，要求中介公司返還房屋。分析上述問題的原因，主要有兩個：一是中介公司受利益的驅使，采取欺騙的方式，以資金緊張、租戶未付租金等借口延付或拒付租金，以達到控制租金的目的。二是房東采取“代收代付”的租金支付方式。房東選擇這種方式，既節省了大量找租戶、聯系租戶的時間和精力，也避免了租戶因為房屋問題找房東引起的麻煩，賦予中介公司對房屋最大的房屋管理權利。但此種支付方式也給中介公司留下了較大的違約空間。因此，作為房東，若是想要出租房屋，最好選擇與租戶之間簽訂房屋租賃合同的方式，即便是通過中介，選擇房屋托管方式的話，也一定要看清楚合同中是否存在代收代付的約定，如果有，與中介公司商量修改租金給付方式，采取租賃雙方自行劃轉的方式，也就是房東直接向租戶收取租金的方式，省去了中介公司的周轉手續。

問題之二：擅自拆改房屋結構，隱患多

案例二：2009年12月，張某將位于北京市西城區一套三居室委托給中介公司代理出租，租期1年，月租金3300元，并明確約定中介公司應合法、合理、安全出租并管理房屋，維持現有房屋現狀，未經同意，不得擅自拆改房屋結構，不得打隔斷，不得將衛生間、陽臺作為臥室出租。2010年11月，雙方就上述房屋又簽訂北京市房屋出租委托代理合同，期限1年，月租金3600元；合同簽訂后，中介公司在房屋中增設隔斷，將上述房屋分別出租給沈某等5戶。租住期間，2011年1月1日，沈某居住房間內的電暖氣長時間通電導致線路故障引發火災，大火燒毀被褥、家具、電器等物品，另外，大火還將房東的鄰居燒傷，鄰居起訴房東張某，法院判決張某賠償鄰居各項損失3000元。為此，張某將中介公司訴至法院，要求：解除合同；中介公司給付未給付的租金；拆除隔斷，將房屋恢復原狀并交還房屋；賠償房屋修復、家具家電及房東賠償他人的損失。中介公司答辯稱，火災的發生系租戶不當使用房屋所致，與其無關，不同意賠償，并要求法院追加租戶為案件第三人。

法官釋法：我國《合同法》第107條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”上述案件中，中介公司為片面追求經濟利益，將房屋擅自增設隔斷并出租給多人，導致用電負荷加大，未能盡到妥善管理房屋的義務，客觀上造成房屋存在重大安全隱患，同時，此次火災的原因為電暖氣長時間通電導致線路故障，屬于中介公司未合理使用房屋，其行為已構成違約，致使房屋及其物品損壞，由此給房東張某造成的損失，中介公司應承擔相應的賠償責任。因此法院判決解除合同，中介公司賠償張某房屋修復、物品損失4萬余元，支付拖欠的租金；同時判令中介公司將房屋交付給張某，并將房屋內隔斷墻及燒毀物品予以清除干凈；另外，法院也認定房東張某賠償鄰居的損失屬合理損失，中介公司應予賠償。對于中介公司的答辯，法院認為，火災雖然系案外第三人不正當使用房屋引起的，但根據《合同法》第121條：“當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規定或者按照約定解決。”本案系合同糾紛，中介公司作為合同的當事人，由于第三人的原因違約，其應當承擔違約責任，中介公司要求將租戶列為本案當事人的要求，沒有法律依據。

法官提醒：本案反映出房屋托管中存在的另一個嚴重問題，即中介公司擅自拆改房屋結構，增設房屋隔斷，將房屋群租給多人。群租帶來了一系列的問題，例如拆改房屋承重結構，致使房屋存在居住安全隱患，使用非絕緣、非耐火材料增設隔斷增加消防隱患，分租多人容易引起治安問題，多人使用房屋也易導致房屋用電、用水等超過負荷，對租戶及鄰居的人身、財產安全帶來重大威脅等等。分析原因，主要有3個：一是中介公司受利益驅使，違反合同約定，將房屋拆分對外群租；二是日益上漲的房租，使得低收入群體傾向于選擇租金更加便宜的群租房屋；三是房東對托管房屋長期存在不管不顧的行為，只管收取租金，忽視房屋的管理。因此，房東在房屋出租期間，應時常去查看出租房屋，確認中介公司是否存在擅自拆改房屋結構、違反合同約定轉租，承租人是否有不正當使用房屋、損毀房屋附屬設施設備等違約行為，一旦發現上述問題，應及時通過法律途徑維護自己的合法權益，防止安全事故的發生，避免造成更大損失。作為租戶，應提高安全意識，認識到群租的安全隱患，盡量不去租群租房，若已經群租房屋，應當注意生活中各種安全問題，正當合理使用房屋及各種家用電器。

問題之三：中介公司頻繁變更，麻煩多

案例三：2011年5月，劉某找到一家不知名的中介公司A，要求公司代理出租房屋。商談后，雙方簽訂房屋出租委托代理合同，約定由中介公司A負責房屋出租代理事宜，租期1年，月租金4200元，支付方式押一付三，代收代付房租。某日，劉某找到中介公司A要求給付租金，中介公司A答復稱公司已更換老板，拒絕給付租金。劉某找到租戶，將房屋收回。但中介公司A仍拖欠租金，故劉某將中介公司A訴至法院。被告以劉某起訴的被告名稱有誤為由，拒絕應訴。經查，中介公司經兩次名稱變更，現公司名稱為中介公司C。無奈，劉某撤訴，再次起訴中介公司C，要求中介公司C給付拖欠的租金、燃氣費及水費。

法官釋法：根據《合同法》第76條規定，合同生效后，當事人不得因姓名、名稱的變更或者法定代表人、負責人、承辦人的變動而不履行合同義務。上述案件中，中介公司C雖然名稱變更了，但房東劉某與中介公司A之間簽訂的合同對中介公司C仍具有法律約束力，不會因名稱變更而免除合同義務，故中介公司C應承擔相應違約責任。因此，法院判決中介公司C給付劉某拖欠的租金、燃氣費及水費共計1.5萬多元。

法官提醒：本案反映出在合同履行過程中，中介公司存在變更名稱、變更法定代表人或負責人的行為，以及因中介公司之間發生兼并、收購，致使合同主體發生變更的情況。按照《合同法》第60條規定，當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。上述問題本身不屬于中介公司違約，但問題發生后，中介公司通常都不會通知房東，不履行相關通知義務，致使房東無法及時得到相關信息，增加房東的維權成本。因此，房東和租戶在選擇中介公司時，應當選擇具有租賃代理資質且市場信譽好的房地產經紀機構，這些機構的經紀人的素質一般也會比較高，而且這些機構在合同履行過程中能較好地遵守合同約定，即便產生了糾紛，也能快速合理解決，不會增加當事人的維權成本。

問題之四：尋“黑中介”租房受騙，人去財空

案例四：2013年，租戶找到一個自稱是譚某的人，要求租賃房屋。譚某稱有一套一居室，是房東委托其出租的，租金比較便宜，但租金必須年付?？紤]便宜的租金，在看房后，租戶立即與譚某簽訂房屋租賃合同，月租金2000元，合同期限一年，租金支付方式為年付。合同簽訂后，租戶支付了一年的租金和一個月押金，譚某將房屋交付給租戶。3個月后，房東找到租戶，稱與譚某的房屋出租委托合同已到期，要收回房屋，并將租戶趕出了房屋。無奈，租戶將譚某訴至法院，要求解除雙方的房屋租賃合同，譚某退還9個月租金和1個月押金，并承擔違約責任。開庭當日，被告到庭，稱從未見過租戶，更不可能與租戶簽訂租賃合同，不同意租戶的訴訟請求，而且稱已經接到過好幾起與本案類似的法院傳票。租戶代理人當庭通知租戶本人到庭對被告進行辨認。經辨認，租戶稱到庭的被告并非譚某本人，合同簽字也與被告向法庭提交的材料中的簽字不符，但稱當時簽合同時已核對對方的身份證原件，而且房東也稱是譚某租的房屋。后經法院釋明，租戶撤回了訴訟。租戶與被告一同前往派出所報案。

法官解釋：我國《民法通則》第55條規定，民事法律行為應當具備下列條件：(一) 行為人具有相應的民事行為能力；(二) 意思表示真實； (三) 不違反法律或者社會公共利益。本案中，經核對，被告雖然姓名叫譚某，但其并非與租戶直接簽訂租賃合同的當事人，租戶所稱的房屋租賃合同并非被告的真實意思表示，被告未作出相關的民事法律行為，故被告與租戶之間并不存在合法有效的房屋租賃關系，租戶起訴被告沒有依據。經過法院釋明，租戶撤回了起訴。

法官提醒：該案發生的主要原因，系租戶所稱的“譚某”冒用譚某的名義，與房東簽訂合同后，又尋找租戶并簽訂合同，騙取租戶錢財，該行為有詐騙之嫌疑，并不是簡單的經濟糾紛。當然，租戶本身也存在貪圖租金便宜尋找個人租房，又未全面認真審查對方身份的問題。因此，租戶在尋找房屋時，對對方的身份和資質應認真審查，對房屋權屬情況應仔細了解，若發現無證無照無資質從事房地產經紀業務的個人，應避而遠之，切莫貪圖小利，以免“賠了夫人又折兵”。

責任編輯/項利軍