西海岸樓市如何打好“下半場”

于洋

伴隨著海底隧道、跨海大橋的通車，“十二五”規劃將大力發展西海岸的利好。西海岸樓市成為了青島樓市中最具活力的板塊。萬科、保利、龍湖、世茂等地產大鱷紛紛涌入，一個個新樓盤如雨后春筍般不斷涌現。西海岸新區這片地產熱土迎來了房地產高速發展的時代。

然而。房地產市場高速發展產生的后果是庫存的高企，以及步步高升的房價。隨著橋隧利好漸漸被消磨以及隨之而來的樓市調控。西海岸樓市也正式邁進了“下半場”——去庫存。

據克而瑞數據統計，截至2013年3月底，西海岸樓市庫存總量為29452套，其中原黃島區庫存總量為14651套，原膠南市庫存總量為14801套，存銷比分別為22.35和25.57。也就是說，在市場沒有新增庫存的情況下，保守估計西海岸房地產市場的去化周期為兩年左右，未來西海岸樓市的去化壓力可想而知。

一方面是庫存高壓給企業資金鏈帶來的極大考驗；一方面是未來區域發展的重大利好，在國家宏觀調控政策不動搖的背景下，開發企業該何去何從？

高庫存與高房價

隨著橋隧順利通車，西海岸經濟新區規劃的通過，新黃島區在大青島的格局中所扮演的角色越來越重要。一系列城市發展的利好因素使得西海岸區域一度成為置業新興板塊，房地產商的“兵家必爭之地”。除了海爾、城建、海信、魯商等本土知名地產商外，龍湖、保利、萬科等外來地產大鱷也紛紛落子西海岸。

然而，開發企業的紛紛落戶為西海岸房地產市場的發展注入新能量的同時，也為其帶來了庫存高企的尷尬。據克而瑞數據統計，截至2013年3月底，西海岸樓市庫存總量為29452套，其中原黃島區庫存總量為14651套，原膠南市庫存總量為14801套，存銷比分別為22.35和25.57。也就是說，在市場沒有新增庫存的情況下，保守估計西海岸房地產市場的去化周期為兩年左右，未來西海岸樓市的去化壓力可想而知。

而更值得注意的是，在2012年西海岸房地產市場存量結構中首改產品最多，占比37%，其次為再改產品，占比35%，首置產品占比最小為28%。在國家調控政策不動搖的情況下，單純依靠本地需求想要去化如此多的改善型產品顯然是難上加難。

“實際上，投資性需求一直是支撐西海岸房地產市場發展的一股重要力量。而如今，在限購令的作用下，外來投資人群被擋在了樓市之外，加之本地需求的消化能力有限最終導致了西海岸樓盤的大量滯銷?！眲资瘷C構執行董事耿克輝說。

此外，與庫存的日益高企相對應，西海岸樓市的房價也是步步高升。據高策機構監測數據顯示，2012年新黃島區總體成交均價為7490元/m²，同比上升2.4%。

“其實從跨海大橋和海底隧道修建的消息傳出后黃島和膠南地區的房價就已經開始上漲了，早期，黃島區的房價只有3000多元，2010年海底隧道通車的時候就漲到了8000元左右。眼下部分一線看海豪宅每平方米已接近3萬元大關?！惫⒖溯x表示，西海岸有著綿長的海岸線，海景資源得天獨厚，人文底蘊獨具一格，加之橋隧的貫通，結束了“青黃不接”的歷史，作為青島最有發展潛力區域之一的西海岸市場優勢是毋庸置疑的，猶如當年青島市東海岸的發展，巨大的發展潛力下蘊含著價格上漲的空間?！皹蛩淼睦弥沃康禺a市場價格的上漲。但市場講究供需平衡，在供大于求的情況下，僅靠一個交通利好是不夠的，因為橋隧的利好在沒通車前的那幾年已經提前透支了。在調控的影響下，未來西海岸的房價會漸漸回歸平穩。”他補充道。

積極營銷減存量

據悉，目前西海岸的可售樓盤大約有400個，并且同質化現象非常嚴重。在巨大的存量房壓力下，降價已經成為目前西海岸樓市最強勁的聲音。一位業內人士表示，在產品相差不大的情況下，價格是影響購買的最主要因素。由于目前西海岸市場本地需求趨于飽和，開發商不得不采取降低身價或加大優惠來籠絡消費者，以期緩解庫存壓力。特別是傳統的剛需樓盤如秀蘭·禧悅山、青橙時代、萊茵小鎮等項目降價最為明顯。

當下為了消化存量，雖然在西海岸新區更多的地產商更青睞簡單的價格戰。但是一些開發商早已不再停留于簡單化的價格拼殺，而是通過產品創新和概念營銷等方式給樓盤賦予了更多的附加值，尋求區別同類產品、形成差異化的競爭優勢。

“利海·紫檀山項目占據金沙灘最核心地段，幾乎壟斷著金沙灘這一西海新區最具高端生活價值的自然資源。本著將紫檀山項目打造成為‘北中國城市濱海禮賓度假品質場的理念，在項目設計之初，便將旅游、度假、休閑等諸多旅游地產功能融入到項目建設之中。絕美的沙灘海景、億元皇家園林和奢華內裝所帶來的居住生活品質將重新定義青島的豪宅標準。”耿克輝說?！笆聦嵣?，對于像紫檀山一樣的高端樓盤而言，緊靠本地市場是不足以支撐的，必須走出去，進行異地營銷，從而集中全國的購房者?！?/p>

就西海岸樓市來說，盡管開發時間較早，多數樓盤存量已去半成，但在西海岸海景房整體競爭比較激烈的情況下，各家均有不少存量。在本地需求萎縮的情況下，拖得時間越久越不易出手，為了盡快去化存量，越來越多的開發企業開啟了異地營銷之路。

事實上，西海岸房地產市場的購房群體一直以來都呈現多元化的特點。有來自省內城市的，比如淄博、臨沂、濰坊等地購房者；也有來自省外地區的，比如東北、新疆等地的購房者。而隨著來自不同區域的購房群體在西海岸聚集，購房、置業、投資，促使該區域形成了開放式、多元化的居住氛圍的同時也提升了整個區域的競爭力與美譽度。

而歸根結底，要想讓更多的購房群體在西海岸聚集，還是要依賴區域經濟的快速發展以及新城區建設的逐步完善。

再造一個“新青島”

“力爭五年在經濟規模上再造一個新青島?！鼻鄭u市十一屆黨代會報告高屋建瓴地為青島未來五年經濟發展明確了目標，那就是“充分發揮藍色經濟戰略的帶動作用，突出科學發展、率先發展，堅持走向深藍、走向高端，加快西海岸經濟新區和藍色硅谷建設以釋放發展潛力，促進產業結構調整以增強競爭實力，加強創新和人才保障以強化內生動力，推動海洋經濟創新發展，加快壯大縣域經濟實力，促進三次產業在更高水平上協調發展，實現經濟總量和發展質量雙跨越，力爭五年在經濟規模上再造一個新青島?！边@一目標的提出預示著西海岸將迎來重大的發展契機。

順應這一城市發展趨勢，2012年青島區劃調整中，決定撤銷黃島區、縣級膠南市，設立新的青島市黃島區，這一歷史性的決策奏響了“青島大格局”的發展重音。新黃島區以打造“東方硅谷”為理念，繼往開來，將成為上?！捌謻|”之后的又一國際知名特大型城區。到2020年，黃島區人口將達到歷史性的146萬，接近現青島市區人口的一半，屆時，西海岸再造一個“新青島”的大格局也將成為現實。

“一個地區房地產市場的發展同當地政府的政策指向是息息相關的。在大青島格局下，未來幾年青島市將重點打造西海岸新區，這無疑將進一步提升西海岸板塊的區域價值與升值潛力。”在耿克輝看來，伴隨“橋隧時代”的來臨，西海岸新區與青島主城區“同城時代”的趨勢越來越明顯，西海岸在整個青島城市發展中的位置也越來越重要。隨著西海岸經濟建設的快速發展，人口不斷聚集，人均可支配收入的不斷提高等利好因素的逐步顯現，市場將釋放出龐大的置業需求。對于開發商來說，從全國的邊緣區域的發展歷程來看，對這塊土地的信心是比較強的。

換言之，盡管眼下的庫存高壓讓大多數開發企業難言輕松，但從長遠來看，西海岸的房地產市場仍有潛力可挖。

誠然，西海岸經濟新區的發展前景是被人們廣泛看好的。但從上海浦東新區和天津濱海新區的發展過程中不難看出，一個新的經濟區域的建設與發展需要一定的時間積累，其短期內不會對周邊樓市產生多大的幫扶作用。在現在高庫存的市場行情下，開發企業更應該自我拯救，降價走量，積極去化庫存。

西海岸樓市“下半場”究竟會交出一份怎樣的答卷？我們還需拭目以待。