世邦魏理仕：青島寫字樓市場風險猶存

于洋

“大力發展新興CBD的地方政府應根據未來市場對寫字樓的實際需求而調整甚至暫緩其寫字樓土地供應，同時加速在這些新興區域建設及完善各項基礎配套設施，并提供鼓勵政策來吸引企業進駐。”

2013年4月25日，世邦魏理仕青島分，公司召開新聞發布會。會上世邦魏理仕發布了《中國辦公樓實情調查》，以十四個主要一二線城市的數據為樣本，探討未來四年寫字樓的供需情況。

據世邦魏理仕研究部的統計數據顯示，在未來四年，如果所有項目如期交付，這十四個城市的寫字樓總量將增加4.080萬平方米，增幅達80%。當然，由于普遍存在的工程滯后現象，寫字樓在未來四年的實際供應未必如上述數據顯示一般嚴峻。然而各大城市是否有足夠的需求來吸納未來的供給也有不同的解答。世邦魏理仕中國區研究部執行董事陳仲偉評論道：“從未來四年的供需關系上看，北京辦公樓供應不足的情況將持續，上海、廣州及杭州的供需關系則相對平衡，而像天津、沈陽和重慶市場在未來幾年將出現供過于求的情況。”

相對于北京、上海、廣州等成熟的市場，大多二線城市政府為刺激財政收入，大力發展新CBD并在這些城市新興區域推出大量的土地發展商業物業。據世邦魏理仕收集的數據顯示，在未來四年的所有新增供應當中，約有52%是來自于城市的新興區域，而這個比例在天津則達到了72.9%。在這些新興區域，商業氛圍還有待提升，各項公共生活配套設施也往往不到位，而基礎設施如公交、地鐵等仍需相當長的一段時間才能完善，這使得原本就充裕的供給將需要更長的時間來消化。

世邦魏理仕北京分公司研究部董事陳紅飛表示，實際上，在中國的許多大城市中，寫字樓市場的快速增長并非是由經濟增長而帶來的需求所推動，很大程度上，這種快速擴張是受地方政府的政策引導所致。對此，她建議道，“大力發展新興CBD的地方政府應根據未來市場對寫字樓的實際需求而調整甚至暫緩其寫字樓土地供應，同時加速在這些新興區域建設及完善各項基礎配套設施，并提供鼓勵政策來吸引企業進駐。”

在談及青島房地產市場話題時，世邦魏理仕青島分公司董事張春雨指出，目前青島優質寫字樓存量中有90.5%的散售項目，而到2016年散售項目比例依然較高，預計占存量的92.2%，約176萬平方米。由于散售項目在后續的管理和保持租金穩定性方面均有一定難度，無論從項目的持有者和投資者角度來說，市場風險不斷增大。其次，新增寫字樓75.1%將位于傳統核心商務區外的次中心區域，上述區域的交通、配套設施及商務氛圍仍需不斷完善。

展望后市，張春雨表示，截止2013年第一季度，青島市市場整體空置率達15%，維持在相對較高的位置，如經濟狀況好轉，辦公樓主力租戶物流、貿易類企業辦公樓需求將回升，但面對未來供給偏多的狀況下，預計市場整體空置率會繼續攀高。