“房事”糾結(jié)

于洋

買，還是不買？賣，還是不賣？

“新國五條”細則的出臺，讓2013年中國房地產(chǎn)市場的前景再一次撲朔迷離，樓市會不會降溫？房價會不會回落？一方面是限購、信貸收緊、征收20%交易稅、房產(chǎn)稅試點等政策的沖擊；另一方面是通脹壓力加大、股市低迷的現(xiàn)實經(jīng)濟環(huán)境，在充斥著各種各樣變數(shù)的房地產(chǎn)市場，是買還是觀望。

長期來看，房產(chǎn)稅針對存量房征收是“大勢所趨”，因此，未來進一步加大房屋持有成本的可能性極高。對于多套房的擁有者來說，賣，還是不賣？

更值得一提的是，二手房市場受20%個稅政策影響，成本加大，購買需求及業(yè)主出售意愿都將會受到明顯影響，二手房市場交易量也將進入“政策時間”，政策落地前成交量激增，政策落地后，成交量萎縮。那么，對于二手房經(jīng)濟機構(gòu)來說，政策落地后又將何去何從？

房子的事，總是讓人糾結(jié)……

買，還是不買？

“我女朋友在廣電大廈上班，買二手房就是考慮到結(jié)婚以后她工作方便。之前購房款還沒湊夠，原本打算今年5月份再買的，可我怕征20%個稅，所以就咬著牙提前出手了。”巫先生說，房主當年花110萬元買的，現(xiàn)在賣160萬，如果按20%繳納個稅的話，就是10萬元的稅，這錢雙方都不愿意出，因此就趕在政策出臺前辦理手續(xù)了。“盡管青島版‘國五條實施細則并未涉及征收20%個稅，但誰也不知道它什么時候出臺，早買早安心。”被迫提前了買房計劃的巫先生并未感到后悔。

實際上，巫先生的購房經(jīng)歷絕非個案。據(jù)青島鏈家市場研究部統(tǒng)計，3月青島市二手房成交共9668套，分別是1月成交的3.6倍，2月成交的7.1倍，為三年來單月成交的最高值。

“3月份二手房市場的火熱局面，基本是受‘國五條政策出臺的‘末班車效應影響。”在青島鏈家市場研究部殷天逸看來，縱觀歷次政府調(diào)控，本次末班車效應最為明顯，一是因為自去年開始，二手房市場一直處于市場回暖期，客戶購房意愿較強。二是本次政策增加的稅費額度較大，涉及的群體較廣，在交易成本可能明顯上漲的恐慌下，客戶與業(yè)主成交的意愿明顯強于以往。

其實，每一次宏觀調(diào)控都牽動著國人敏感的神經(jīng)。有業(yè)內(nèi)人士直言，最近大家忙于過戶的現(xiàn)象便是一種“政策性恐慌”。而伴隨這種恐慌而來的將是地方細則出臺前后的市場“過山車式”的反應。換言之，成交量大幅上漲的背后便是大幅回落。

“因為3月透支大量需求與房源，預計4月份整體供需都會出現(xiàn)減弱，成交量會大幅回落。”殷天逸說，由于青島細則對二手房的細節(jié)問題并未明確規(guī)定，造成未來市場走勢與預期并不明朗，客戶業(yè)主雙方在不同程度上進入觀望期。

表面看來，新政對二手房市場的影響好像很大，新房市場看似沒有受到直接影響，但樓市都是連鎖反應的，二手房市場的變化肯定會影響新房市場。受此次新政出臺的影響，一部分購房者為了搭舊政策“末班車”選擇提前出手，另一部分則轉(zhuǎn)向了交易環(huán)節(jié)稅收較少的新房市場。

“我不買二手房，但我也糾結(jié)。”準備在青島安家的小盧表示，一直以來，青島的房價都在平穩(wěn)上漲，年前沒買就已經(jīng)讓他很后悔了。可如今，“國五條”細則中關(guān)于城市制定房價目標的規(guī)定，使準備出手買房的他又開始猶豫了。

賣，還是不賣？

二手房20%交易稅的政策后期是否落地，給今年的二手房市場帶來一定不確定因素。

國家“國五條”細則出臺后，擔心征收交易稅、房產(chǎn)稅的多套住房持有者紛紛入市拋樓。據(jù)青島鏈家市場研究部統(tǒng)計，3月新增房源環(huán)比上漲113.12%，且成交周期明顯縮短，議價空間較大。

“落袋為安。一旦征收交易稅，房屋的總價就將上升。那時候，再出售肯定就不好賣了。另外，如果房產(chǎn)稅出臺后市場上有大量房產(chǎn)拋售的話，價格又會垮下來。”張女士說。

“很擔心房價，怕跌。樓市政策太頻繁，真的會讓你手足無措，想想看這幾年政府出臺了多少針對樓市的政策。我手里有4套房子，其中市北區(qū)的一套房源正處在買來以后的最高價，但以后是漲還是跌誰也說不清，所以掛出來看看，價格合適就賣了。”于先生說。

而從青島“國五條”細則落地后的市場反應來看，不難發(fā)現(xiàn)，4月1日后新增客戶量明顯減少。而造成這種現(xiàn)象的原因便在于住房持有者的心理預期發(fā)生了變化。由于青島的調(diào)控細則較為“溫柔”，因此，市場上觀望的情緒越來越濃。賣房，對于渴望獲得更多收益的多套住房持有者來說，已經(jīng)不那么迫切，喧囂熱鬧的二手房交易市場一下子平靜了下來。但平靜背后，那份糾結(jié)的情愫卻在漸漸“發(fā)酵”。

青島的細則會不會進一步細化？房價一直都在小幅上漲，如果此時賣，會不會錯過價值的最高點？

事實上，盡管近幾年的調(diào)控頻率加大，但是價格震蕩向上的趨勢并未改變。以青島為例，現(xiàn)行的調(diào)控政策對成交量的控制效果明顯，而對于價格的干預收效不大。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從2008年至今，青島市商品住宅成交均價一直保持向上的趨勢。而相較于全國其他同類城市，青島的房價漲幅水平仍處于后位。今年1月和2月，市區(qū)新建商品住房價格指數(shù)同比分別下降2.6%和1%，在全國19個副省級以上城市中均列第17位，在全國70個大中城市中均列第66位。在一部分業(yè)內(nèi)人士的眼中，青島的房價仍有一定的上漲空間。

然而，也有部分業(yè)內(nèi)人士指出，20%交易稅的進一步落地，加之房產(chǎn)稅的擴圍已經(jīng)“箭在弦上”，針對存量房征收稅費也是“大勢所趨”。可以預見，未來加大房屋交易成本的同時也將進一步加大房屋持有成本，如此一來，勢必帶來新一輪的拋房潮。眾所周知，供求關(guān)系決定價格，在市場供應量得以有效增加的大背景下，市場的價格有可能會近一步回落。

由此可見，對于今后的房價走勢，在不同人群之間也出現(xiàn)了較大分歧。對于多套住房持有者來說，賣與不賣，的確是個問題。

機構(gòu)，何去何從？

“‘國五條地方細則出臺前，無論是糾結(jié)與買的購房者，還是糾結(jié)與賣的房屋持有者，都會主動咨詢房產(chǎn)經(jīng)紀人，只求盡快辦理過戶，以避免不必要的稅費。對于二手房經(jīng)濟機構(gòu)來說，此前的政策真空期無疑是促成買賣雙方成交的大好時機。”21世紀不動產(chǎn)青島區(qū)域分部總經(jīng)理劉剛坦言。“而地方細則一旦明確，將對今后的二手房交易產(chǎn)生巨大阻礙，市場將出現(xiàn)3個月以上的冷淡期。”

他認為，3月份市場的火爆行情透支了未來的很多交易。預計接下來的一段時間市場將進入買賣雙方的深度博弈期。事實上，近年來，每一次的調(diào)控政策出臺都會如此，歷經(jīng)政策風雨洗禮的經(jīng)紀機構(gòu)早已形成了自己的應變之道。

劉剛告訴記者，在青島，21世紀不動產(chǎn)已經(jīng)開始試水掘金“洋樓盤”，并將在市場的淡季繼續(xù)深耕細作這一領域。“眼下，對多套房產(chǎn)征收持有稅的呼聲越來越高，令一些多套房產(chǎn)持有者感到恐慌。此時，大部分的人都會選擇出售一些物業(yè)或者轉(zhuǎn)移到國外購置項目。”

據(jù)不完全統(tǒng)計，在中國有17%的千萬富翁已經(jīng)移民海外，還有40%正在考慮移民海外。21世紀不動產(chǎn)深耕海外置業(yè)無疑是看到了這一領域的巨大商機。

與其同時，為了給客戶提供更加優(yōu)質(zhì)的服務，21世紀不動產(chǎn)還將在體系全面推廣“金色標準”，號召各加盟店以標準化服務創(chuàng)造客戶全新服務體驗。

顯然，短期的市場冷淡不會對大型房產(chǎn)中介機構(gòu)造成大的影響。可對于小型中介機構(gòu)來說，日子可就著實難過了。小中介的收入依靠的正是成交量，對于本身經(jīng)濟實力不強的小公司，沒有了成交量，便會見風使舵的選擇規(guī)避風險，或者關(guān)門，或者轉(zhuǎn)行。“然而，福禍相倚，危中有機。”在殷天逸看來，機遇與挑戰(zhàn)總是并存的，2011年鏈家進駐青島市場選擇的正是行業(yè)低谷之時。

在總公司的資金支持下，青島鏈家看到的是“大魚吃小魚”的良機。“我們會根據(jù)市場的變化做戰(zhàn)略的調(diào)整，仔細分析市場后，將對市場的布點做一下調(diào)整，并按照既定方針逆勢擴張。”

伴隨著店面的擴張，鏈家地產(chǎn)二手經(jīng)紀人的隊伍也在不斷地壯大。在記者采訪過程中，恰巧鏈家地產(chǎn)的經(jīng)紀人團隊正在接受培訓。“隨著購房者消費需求的不斷細化，中介公司的服務隨之細化是不可避免的。鏈家搞大量的培訓就是為了提高服務質(zhì)量，讓每一個顧客在與鏈家的接觸中獲得愉悅的體驗，而不是僅僅買到一戶房子。”殷天逸說。

而在談到市場低迷時，鏈家是否考慮推進“一二手房聯(lián)動”等營銷手段時，她堅定地告訴記者，縱使市場低迷，青島鏈家也只專注青島二手房市場，力求做專做精，通過推出特色品牌服務來把握市場中僅存的房源。在這一點上，鏈家地產(chǎn)顯然有些與眾不同。