我國房地產企業銀行融資困境及方式創新

林偉國

摘 要：文章分析了我國房地產企業銀行融資的現狀，并針對現狀中存在的一些困境，探究了解決這些困境的創新途徑。

關鍵詞：房地產；銀行融資困境；創新途徑

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2013）23-0029-02

當前，我國中小型房地產企業以銀行貸款為主要融資形式，也是其最適合的融資形式。但是，該形式也具有顯著的缺點，比如，易受銀行信貸政策及國家經濟制度的影響，假如經濟政策緊縮，將造成房地產企業的經濟鏈不能很好運轉，甚至使整個房地產企業壓力過大而破產。另外，由于房地產企業具有較大風險，極易被銀行機構作為重點的貸款審查目標，一旦經營中出現風險因素，就很難再向銀行貸款。

1 房地產企業銀行融資困境

雖然我國房地產企業有很多融資途徑，但是借助股票上市等融資形式，對房地產企業的財務指標及規模要求很高，很多房地產企業達不到要求，尤其是一些中小企業。因此，我國中小型房地產的主要依靠銀行貸款獲得運營資金，比如個人按揭及銀行信貸等。這種情況下，就使中小型房地產企業資金渠道過于單一，在實際運營中遇到一些困境，具體分析如下。

1.1 銀行貸款縮水嚴重

在商業性銀行的信貸一直是我國房地產企業外部融資的主要渠道，據有關調查顯示，2012年我國房地產企業的社會融資總金額將近16萬億元，其中約9萬億元來源于商業性銀行，大概占據總融資額度的55%。房地產企業是一個資金高度集中的行業，對銀行的依賴性過大，據粗略估算直接融資占企業融資總值的60%左右。依照國際標準，房地產企業在銀行的貸款不應超過總投資的40%，這就表明我國房地產企業的資金來源過度依賴銀行。但是，近年來，房地產企業遭遇了有史以來最嚴格的政策調控，導致個人買房貸款與房產企業開發房產的貸款比例在整個運營資金中嚴重降低，比如，2010年年貸款比例為30%；2011年僅占25%。與之相對應的是，房地產開發所需要的人工與材料都不斷漲價，使其運營資本需求隨之大幅升高。房地產企業的銀行貸款資金用于開發活動的土地購買、房產的開發及銷售等整個運營過程。一旦貸款資金出現波動的話，其整個經營活動就會出現很大的風險，與之相對應的銀行貸款也會出現很多安全隱患，最終威脅到國家的金融資金安全。在當前強有力的宏觀經濟調控政策下，商業銀行針對房地產企業的貸款額度也日漸收緊。對很多中小型房地產企業來說，他們在申請貸款時所遇到的難題日漸增多，過高的申請資格將很多中小型房地產企業都擋在了銀行門外。

1.2 利息過高

近年來，中國人民銀行接連不斷地調整商業性銀行的貸款利率。僅一年內存款利率就上調可近0.3個百分點，使得貸款利率也隨之飆升。隨著銀行存款利率的連續攀升，銀行的加息政策也有明顯的預期。由于金融危機對人民幣帶來的升值危機，造成很多熱錢的涌入，給我國經濟帶來一些不良因素，尤其是為房地產行業來帶了難以承受的壓力。對房地產開發企業來說，銀行加息就意味著運營成本的提升，提高的利息貸款額度較高的房產起來帶來巨大壓力，促使這些企業不斷縮減開發期限，以實現快速回籠資金的目的。對于已經上市的房地產企業來說，銀行加息就意味著他們的股票將降低折現價值，企業的必要收率標準將被提升，最終導致企業的經濟效益受損、股票市值被迫下調。與此同時，因為利息過高的影響，房地產企業未來的銷售量也可能下降，并且房價也很可能下跌，導致房地產企業的發展預期也可能迫使投資商不斷下調該企業的股票估值。

2 房地產企業融資新途徑

針對當前我國房地產企業銀行融資中遇到的諸多困境，只有不斷創新融資渠道與方式，才能使其快速、有效地擺脫融資限制，為該行業的健康、可持續發展創造有利的資金保障。

2.1 創新銀行信貸途徑，努力獲取貸款

并購貸款是銀行為貸款客戶提供的一種新的融資產品，具體來說，是商業性銀行為并購控股子公司或者企業發放的，用來支付并購貸款。該融資產品是針對我國國內的優質客戶，在企業的改組或改制過程中，有償收購、兼并國內的其他已建成工程、企業法人或者進行債務或資產的重組時對資金的需求而制定的融資方式，是特殊的貸款產品。從2008年中國銀監會頒布《商業銀行并購貸款風險管理指引》開始，商業銀行為貸款客戶提供的融資產品日益豐富，當前很多企業都熱衷于申請并購貸款。另外，結語債券及股本之間的融資產品，比如可封閉性交易貸款，也很適合中小房地產企業的融資特點。價值聯息形式的貸款，雖然有一定的投資風險，但其也是較為便捷的融資方式，房地產企業也可依據自身的情況，合理利用的話也能給企業帶來較大的經濟效益。另外一種股權質押形式的貸款，在目前銀行貸款緊縮的情況下，其以成本低、效益高等優點為房地產企業拓寬了新的融資途徑。因此，房地產企業可深刻分析自身的特點，恰當地選擇適合自己的融資方式，積極拓展該類融資渠道，為企業的發展注入新的活力。

2.2 積極吸納產業投資及信托資金

當前，信托行業正處于迅猛發展期，信托產品的規模及總資產都有了大幅提升，從信托行業協會的統計數據我們可以指導，僅僅2010年我國信托企業的資產總值就超過了30 000億元，與2004年起步階段的2 000億元相比，增長了15倍。而房地產企業的信托在整個信托資產中就超過了十分之一比重，并且房地產信托一直處于增長趨勢。在《通知》頒布之后，信托領域專業人士表示，因為房地產行業的信托對整個信托領域有重要意義，監管部門不會全面停辦房地產行業的信托產品，針對房地產行業的信托產品知識暫緩推出，很快就會全面放開的。另外，研發并推出類似基金的中長期房產信托產品，可能是未來信托行業發展的必然趨勢。當前，融資產品是信托領域開發的主要產品，一般期限較短，假如能設基金類型的中長期房產資金信托的話，不僅能大幅滿足企業的發展需求，也將更加符合銀監會的規定。中國銀監會的發言人曾在信托峰會上指出：希望信托企業能研制出更適合企業發展的中長期私募計劃。

信托行業建立私募基金，有助于房地產開發商集結社會上各個領域的資源，可將原本用于炒地炒盤的資金更多地流通到房產開發中，這樣的話不僅幫社會資金找到了更好的出路，同時還滿足了房產企業發展對資金的需求。可見，私募基金使房地產企業更充分地發揮了本身的金融優勢，同時也給信托、銀行等部門提供了一個更安全的避險工具，分散了金融領域過于集中的融資風險。比如，夾層融資是結語股權與債權中間的一種信托產品，對股票機公司推薦者來說，夾層投資一般提供的是長期性的、形式靈活的融資產品，該融資稀釋度比股市要小，并可依據企業的發展需求做出適當調整，其付款細節也能依據企業的現金情況確定。夾層投資屬于蒂姆股權的一種形式，當企業在缺乏現金進行收購與擴張的，并且當前的信用額度不夠支付企業所需資金的情況下，就可考慮選擇夾層融資的形式。

2.3 科學引進外資

一般來說，外資有更強的投機性與逐利性，當外資被大量引起我國的房地產領域時，將產生很大的影響力。但對外資的引入，必須輔助強有力的宏觀引導，促使外資與我國房地產行業的高度兼容。對外資的引入，主要有以下幾種形式：第一，提高國內房產基金的快速發展，使房地產行業真正成為金融市場的一部分。國內發展房地產基金時，政府部門應積極給予政策支持，只有這樣才能確保房地產基金的快速、正常發展。比如，1960年，美國政府就多次頒布《美國房地產投資信托法》等相關的稅收政策，給美國國內的房產基金的快速發展創造了有利條件。第二，健全與房地產基金有關的各種法令法規，制定完備的基本信息披露制度、紅利分配制度、風險防范制度、內部稽核制度等，為我國房地產基金的健康、穩定發展創造一定的法律保障。第三，建立合理的入市及退市制度，為外資基金引進我國房產領域做好準備，爭取吸納足夠多的海外資本用于國內的房產企業發展。另外，也應引導國外基金積極發貨經營物業及長期持有的優勢，以我國房地產企業的發展水平及抗風險能力。

2.4 提高股權融資比例

房地產行業的股權融資是資本與企業有機結合的最佳融資方式。借助股權融資，房產企業能大幅提升自有資金的占有比例，可優化企業的融資結構，由此可降低企業的融資風險。房地產企業可通過配股增發或公開發行等方式在資本市場融資，以有效緩解國家及銀行頒布的各種經濟政策對房地產行業的沖擊，減小資金方面的壓力。但是當前國家對房地產企業上市的要求很高，條件頗為苛刻，因此很多房地產企業，尤其是中小型房地產企業都因條件不夠被關在股市大門之外。所以，為提高房地產企業的股權融資比例，首先政府機構應適當降低企業上門的條件，使房地產企業由更多的機會進入資本市場完成融資目標；其次，房地產企業之間也可采用借殼上市、并購重組等形式以達到上市融資的目的，最終解決發展中遇到的融資問題。當前，在國際流動資金過剩的背景下，特別是我國的資本市場進行了股權分置后，國內的資本市場欣欣向榮。在當前環境中，房地產企業不管是直接上市，還是借殼上市，都較易獲得很好的融資成果。但是，因為我國很多房地產企業沿襲的是“房屋制造商”的經營模式，將土地作為最主要的制造原料，以建設房屋后賣給買房者以實現資金的增值與資金回籠，該模式造成房地產企業的資金存在很大不穩定因素，所以其股價一般不高。

總之，針對當前我國房地產行業所面臨的銀行融資困境，各個房地產企業應依據自身條件、發展成本、資金需求量等情況，選擇恰當的融資方式，在獲得豐富發展資金的同時，也應不斷優化企業的資金結構，以提升企業的發展后勁及抗風險能力，最終促進企業的健康、快速、可持續發展。

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