公允價值計量在投資性房地產中的應用

張利娟

【摘要】隨著社會的不斷發展進步，中國已經進入了知識和信息高度發展的階段，按歷史成本計量的會計主體，其賬面價值已經遠遠偏離其實際市場價值，最具代表性的就是我國投資性房地產。我國的房地產行業剛剛進入高速發展的階段，傳統的按歷史成本來計量投資性房地產已經不再適合，本文研究了投資性房地產的特點，分析了采用公允價值的動機，并提出投資性房地產采用公允價值計量在實際應用中存在的問題及對策。

【關鍵詞】投資性房地產；公允價值；公允價值計量

一、投資性房地產的定義及特點

企業會計準則第二條規定了投資性房地產的概念，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，從而把投資性房地產從固定資產和無形資產分離出來，進行單獨核算，主要是因為它有不同于固定資產無形資產的一些特點：

1.投資性房地產不是用于銷售。在我國一些地區，房地產交易市場日漸完善，房地產已經具備相當的流通性。但根據準則的定義，用于銷售以獲取差價的房地產，應界定為存貨，不是投資性房地產。

2.投資性房地產實際使用壽命較長，應當對其后續支出與處置加以考慮。

3.由于受到法律規定的限制，我國企業持有土地的行為，只是獲得了土地使用權，而并非取得了所有權，因此企業持有的自用或用于銷售的土地應界定為無形資產范疇；對于為了出租或資本增值而持有的土地使用權應界定為投資性房地產。

4.企業持有投資性房地產的目的不是為了耗用，而是為了賺取長期的租金收益或獲得資本增值。

二、投資性房地產的核算模式

1.成本模式。所謂成本模式，就是按照資產的賬面價值、使用年限等因素，計提資產的折舊（折耗）費用，期末還要進行資產的減值測試，如果資產發生減值，需要計提減值準備。投資性房地產按照成本模式進行期末價值計量，需要區分建筑物和土地使用權兩類情況，采用此模式一方面是基于企業傳統的習慣性操作；另一方面，成本模式的初衷是：認為企業對外公布的資產負債表的目的不在于以市場價格表示企業資產的現狀，而在于通過資本投入與資產形成的對比來反映企業的財務狀況和經營業績，這種對比需以成本計量為基礎。

2.公允價值模式。如果“有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量”。在公允價值模式下，企業不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。判斷能否取得公允價值的標準需要同時滿足：

（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；

（2）企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。

三、投資性房地產采用公允價值計量存在的問題

盡管目前采用公允價值計量的企業為數不多，在執行的過程中也已暴露了不少缺陷，隨著以后采用公允價值模式的企業越來越多，這種缺陷和潛在的問題應得到及時改善。

1.市場條件還不成熟。改革開放以來，我國逐漸從計劃經濟體制向市場經濟體制轉變，雖然三十多年來也取得了可喜的成績，但發展的時間畢竟短暫。在轉型的過程中很多東西都有待改進，一部分資產和負債缺乏完善的市場，所以其公允價值很難通過市場取得準確信息，這時如果我們不顧國情而一味采用公允價值，勢必會造成公允價值在我國的濫用，這樣會計信息勢必會失真。所以，目前我國的市場還不足以為所有企業的公允價值計量提供可依賴的證據。

2.上市公司治理結構有待完善。公司治理結構是由董事會、監事會和總經理三部分組成的，在公司內部形成一種相互制衡相互監督的結構，更好地為公司的經營管理服務。但在我國多數國有企業的董事、經理還是由控股股東委派而來，公司治理結構的三權分立形同虛設，造成嚴重的信息不對稱。由于信息不對稱，內部人總會比外部人掌握更為全面準確的信息，公允價值作為一種可以選擇的會計政策，內部人可以根據自己的需要作出選擇，比如說在債務重組中可以利用公允價值的價格來調節利潤，使一些公司起死回生，這就滿足了一些公司上市圈錢的目的。

3.實行公允價值成本較高。會計準則規定同時滿足：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能夠從房地產交易市場取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，只有同時滿足這兩個條件才可以采用公允價值計量。企業就要請專業的評估人員來證明自己達到了這些要求，評估人員的費用不是小數，這無疑增加了企業的信息成本，給會計人員也造成很大的工作量。

4.公允價值評估體系不完善。我國會計準則規定，投資性房地產計量模式一旦確定不得隨意改變，對于市場經濟還不完善的我國來說，很多企業不敢輕易使用公允價值計量。主要是我國的評估系統還達不到所要求的透明度，資產評估和會計，注冊會計師合作還不是很緊密，這就使我國不得不制定更為嚴謹的準則制度，如果不這樣的話，一些利益相關者就會利用這一點進行利潤操縱，給報表的使用者造成不可計量的損失。

四、完善公允價值模式在投資性房地產應用的建議

1.構建活躍的房地產市場。目前我國的市場經濟還處在轉型期，獲得公允價值的準確信息具有一定難度，但是我們可以通過構建活躍的房產市場來解決這個問題。我們可以利用發達的互聯網建立一個完善的房地產交易系統，這個系統包括房地產中介、稅收部門、金融機構和公證部門，形成一個大型的網絡中心，網絡中心里增加每個企業的誠信檔案，定期公布企業的誠信度，讓交易變的更公正公平，這樣就可以使房地產市場慢慢活躍起來，方便企業取得投資性房地產的公允價值。

2.完善上市公司治理結構。只有建立更完善的公司治理結構，才能給公允價值在我國的實行提供良好的土壤。企業可以從兩個方面進行完善：第一，讓更多的利益相關者參與到公司的治理，主要包括小股東、債權人、職工、供應商等團體，他們的利益和企業的發展是密切相關的，讓利益相關者了解企業更多的信息，就可以弱化信息不對稱而產生的諸多問題；第二，建立外部監管機構，這樣的監管機構在外國都有建立，比如說在日本和德國這樣的監督機構主要是銀行，在美國主要是機構投資者（比如說養老基金）。雖然我國也有機構投資者，但種類少規模小，在參與公司治理方面形同虛設，所以現在我國最重要的任務就是讓機構投資者真正參與到公司治理當中，發揮監督的作用。

3.加大公允價值監管和披露力度。可以從三個方面著手：第一，加強對投資性房地產信息披露的強制性，監管部門不能直接干涉公允價值的確定，但是可以強化公司的信息披露，比如，要求采用公允價值模式的公司除年報外，還要以單獨公告的方式披露投資性房地產的明細項目、詳細用途，還有具體位置和歷史成本等，讓報表使用者更詳細地了解相關信息；第二，明確投資性房地產的各項用途，在公允價值模式下投資性房地產不再計提折舊和攤銷，有很大的盈余操縱空間，比如是否存在將未出售的商品房暫時出租確認為投資性房地產等等；第三，披露影響公允價值的相關因素，公允價值的影響因素主要有：公允價值的層級劃分、估值技術和資產或負債的相關信息來源，這些都需要相關人員的專業判斷，所以就需要對公允價值信息進行適當披露，比如說，披露活躍市場市價，同類資產的最近成交價、估值模型和估值技術的運用詳情等。

4.降低公允價值的實行成本。企業要采用公允價值計量，每個會計期末都要對投資性房地產進行重新評估，這樣評估的費用就會很高，這完全是市場的供給所致。我國要加快培養評估師的速度，增加評估團隊之間的競爭，這不但能增強評估的質量，還可以給企業降低成本。

5.構建完善的公允價值評估體系。公允價值評估的方法主要有市場法、收益法和成本法。在選擇評估方法時，最先考慮的是市場法，參考同樣或者是類似的資產在活躍市場上的交易價格。其次是收益法，對資產未來的現金流量進行折現計算價值。當市場法和收益法都不適用時，成本法是最后的選擇。評估方法的選擇也要考慮諸多因素，如信息提供的充分性和可靠性等。在國外已經形成完善的公允價值評估體系，并且有強大的技術作為支持，而在我國這方面的規范并不明確，尤其是在公允價值計量的專業性、獨立性等方面。這就需要更多的外部評估專家的服務，其中公允價值定義、評估方法與資產評估專業的銜接也顯的尤為重要。

綜上所述，在會計準則的指引下，大部分公司的投資性房地產都使用了成本法計量，雖然公允價值計量對公司利潤的貢獻是可喜的，但是由于種種障礙讓很多企業都望而卻步，即使有些企業選擇了公允價值計量，也是綜合考慮了各種影響之后做出的選擇，無論選擇什么樣的計量模式，最本質的目標應該是讓企業的會計信息更加真實和明晰，企業應該根據自身的情況選擇適合自己的計量模式，而不應該是因為人為的規定而限制了這種自由的選擇。

參考文獻

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