國開金融低價入主中國新城鎮(zhèn)

江瀟

國開金融在城鎮(zhèn)化道路上再下一城。

中國新城鎮(zhèn)發(fā)展有限公司（01278.HK，下稱“中國新城鎮(zhèn)”）3月18日公告稱，已與國開國際控股（國開金融的全資子公司）簽訂諒解備忘錄，國開金融方面有意以0.246港元/股的價格認購30億股中國新城鎮(zhèn)新發(fā)股份。若交易完成，國開金融方面將持有約40.01%的股權，成為中國新城鎮(zhèn)控制性最大股東。而原大股東上置投資控股有限公司（下稱“上置控股”）所持股份將由32.64% 攤薄至19.58%。

上置控股創(chuàng)始人兼董事局主席施建在2002年一手創(chuàng)辦了中國新城鎮(zhèn)，為何卻在城鎮(zhèn)化逐步成為經濟熱點話題的時候，選擇引入投資方“甘居二線”？

近幾年來，中國新城鎮(zhèn)的業(yè)績表現(xiàn)可以用“乏善可陳”來概括。新增項目貧乏、盈利水平波動大，對大股東的貢獻有限，可能是上置控股引入“外援”的原因。

另一個重要的事實是，類似中國新城鎮(zhèn)這樣的民營企業(yè)，在土地一級開發(fā)市場的爭奪中并不見優(yōu)勢。每一個新城鎮(zhèn)項目開發(fā)通常有幾十個單元，但民營企業(yè)參與的比例十分微薄。而且項目進展完全由政府主導，民營企業(yè)并無談判籌碼。

因此國開金融的加入，被寄予厚望。

“國開金融在過往對中國城鎮(zhèn)化積極支持，投、貸項目覆蓋全國，而我們則擁有逾十年的豐富的城鎮(zhèn)開發(fā)經驗，并培養(yǎng)及建立了一支具規(guī)模的專業(yè)開發(fā)及管理團隊，可期兩者的結合將產生強大的協(xié)同效益，”中國新城鎮(zhèn)的公告中如此表述。

低價進入

2007年中國新城鎮(zhèn)在新加坡掛牌上市，2010年在香港主板介紹上市。中國新城鎮(zhèn)自成立即以開發(fā)和規(guī)劃新城鎮(zhèn)項目為主營業(yè)務，但是發(fā)展十余年，目前中國新城鎮(zhèn)只經營了三個新城鎮(zhèn)項目——上海羅店新鎮(zhèn)、無錫鴻山新鎮(zhèn)及沈陽李相新鎮(zhèn)，過去幾年中新項目擴展方面毫無建樹。

2013年3月18日，中國新城鎮(zhèn)公告稱擬引入國開金融作為定向增發(fā)對象，增發(fā)價格為0.246港元/股，比前一日股票收盤價0.79港元/股折讓68.86%，低廉的增發(fā)價格給了市場不小的刺激。3月19日，中國新城鎮(zhèn)下挫11%，收盤價為0.7港元/股。

中國新城鎮(zhèn)相關人士稱：“雖然這一交易價格看上去折價很多，但是事實上，交易的談判并不是近期才進行的。”

從今年年初開始，中國新城鎮(zhèn)就在與數(shù)名獨立第三方投資者進行洽談，尋找適合的以認購新股份形式投資于中國新城鎮(zhèn)的投資者。在年初的很長一段時間內，中國新城鎮(zhèn)的股價維持在0.4港元/股-0.5港元/股的區(qū)間內波動，與第三方投資者的談判細節(jié)很有可能在彼時已有意向。

“對中國新城鎮(zhèn)來說，國開金融的加入能夠彌補許多短板。”上述中國新城鎮(zhèn)相關人士稱。這也與中國新城鎮(zhèn)的發(fā)展模式有關。

中國新城鎮(zhèn)遞交的上市材料顯示，中國新城鎮(zhèn)擁有“與眾不同的商業(yè)模式”。也就是將土地從“生地”開發(fā)成具有價值的住宅和商業(yè)用地的業(yè)務。

大多數(shù)情況下，中國新城鎮(zhèn)并不持有相關土地所有權，而是按照政府需求，展開新城鎮(zhèn)選址、總體規(guī)劃和設計、取得項目融資、準備和清理土地以及基本附屬設施的興建等工作。其中，開發(fā)期間所有的開發(fā)成本、規(guī)劃和動遷成本均由中國新城鎮(zhèn)承擔。等到政府通過公開招拍掛程序將土地使用權出售給房地產開發(fā)商時，中國新城鎮(zhèn)獲得經政府部門核準支付的部分款項，這部分收入構成了中國新城鎮(zhèn)的主要收入。

但是，這是一個需要“天時地利人和”的模式。

每一個項目中“部分款項”的比例并無定式，完全依賴于地方政府決定。以最早開發(fā)的上海羅店新鎮(zhèn)為例，2003年至2006年期間，分成比例就從84%降至64%。而同期無錫項目和沈陽項目的分成比例則為83%和70%。除此之外，項目完成后何時才能進行出售獲得回款，時間表也完全由地方政府部門厘定。正是因為對政府高度的依賴以及開發(fā)項目的有限所導致的分成比例不確定，土地銷售不密集，中國新城鎮(zhèn)的業(yè)績波動較大。

國開城鎮(zhèn)化布局

國開金融的加入，有望改變這一態(tài)勢。

“中國新城鎮(zhèn)的開發(fā)模式依賴政府關系，在這方面國開金融的加入對中國新城鎮(zhèn)業(yè)務發(fā)展大有幫助。”上述中國新城鎮(zhèn)相關人士稱。

作為國家開發(fā)銀行的全資子公司，國開金融自2009年8月成立伊始就將“城鎮(zhèn)開發(fā)”作為其四大主要業(yè)務（城鎮(zhèn)開發(fā)、產業(yè)投資、海外投資、基金業(yè)務）之一。過去的三年時間里，國開金融通過組建基金、項目直投和夾層投資等方式，在全國范圍內開展的城市開發(fā)業(yè)務網絡布局，其中一級土地開發(fā)業(yè)務的投資總額已超過50億元。

在成都龍泉、西安曲江、湖南長株潭地區(qū)、吉林哈達灣工業(yè)區(qū)，都能看見國開金融的城鎮(zhèn)化/城鄉(xiāng)化統(tǒng)籌項目的身影。自2011年開始，國開金融就與機構合作成立了國開城市發(fā)展基金，該基金總體規(guī)模為500億元，首期資金規(guī)模為100億元（其中國開金融出資50億元）。國開城市發(fā)展基金運作期限為8（6+2）年，其中前六年為投資期，后兩年為退出期。

就業(yè)務模式上看，與中國新城鎮(zhèn)相類似，國開城市發(fā)展基金定位為城市發(fā)展一攬子解決方案的提供商。通過國開金融和地方政府的“基金+公司”的模式，國開城市發(fā)展基金在西安、成都、吉林、沈陽等十幾個重點省市地區(qū)進行土地一二級開發(fā)，為城鎮(zhèn)化發(fā)展項目提供資金和產業(yè)配套項目等。

近些年來，國開金融的城鎮(zhèn)化腳步也在加快。

2012年4月，國開行與北京市政府聯(lián)合發(fā)起了全國首支專注于小城鎮(zhèn)建設的股權投資基金——北京市小城鎮(zhèn)發(fā)展基金。

值得注意的是，北京市小城鎮(zhèn)發(fā)展基金的合作伙伴中已經出現(xiàn)了中國新城鎮(zhèn)的身影。按照中國新城鎮(zhèn)當時的公告：中國新城鎮(zhèn)與北京市發(fā)改委及國開金融建立長期戰(zhàn)略合作伙伴關系，共同參與北京小城鎮(zhèn)發(fā)展基金所投北京周邊小城鎮(zhèn)的規(guī)劃、建設和運營。

“中國新城鎮(zhèn)在打造新型城鎮(zhèn)方面比較有經驗，而國開金融的戰(zhàn)略參與能提升集團的競爭力及信貸評級。同時國開行也能提供一定的資金支持，這樣的合作對雙方都有益處。”上述中國新城鎮(zhèn)相關人士表示。以上述北京市小城鎮(zhèn)發(fā)展基金的運作來看，國家開發(fā)銀行北京分行即牽頭為項目公司提供了70%的銀團貸款支持。

這一次國開金融的擬控股入主尚未塵埃落定，但看上去是開了個好頭。3月22日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局成功拍賣出讓了位于中國新城鎮(zhèn)上海羅店項目的F1-1地塊（土地占地面積約11萬平方米，容積率約1.01倍）的土地使用權，該地塊由房地產開發(fā)公司正榮集團競得，現(xiàn)場經過78輪競價，最后以人民幣13.5億元賣出，溢價超過4成。從結果看，似乎正在市場中傳遞正面信息。