基于主成分分析的包頭市房地產泡沫程度評價

邵梅 徐偉

本文針對2001-2010年包頭市房地產市場泡沫的存在性進行研究，基于判斷泡沫的5個指標，選用了主成分分析法構建包頭市房地產泡沫的評價體系。分析結果顯示，包頭地區于2007年存在房地產泡沫。因此，警示各地區在城市化進程中，注重產業結構調整，城市的發展以吸附房地產消費人群的多元產業為支撐。

一、引言

近年來我國房地產業迅速發展。1998年至今，房價的持續攀升成為各界關注的熱點問題，也給社會帶來一些負面效應。如今，房價飆升的勢頭還在向二線、三線城市擴展，中部、西部地區房價連同東部沿海城市一起高漲。房價過高已成為一個全國性的問題。

對于中國房地產泡沫的存在性，不同學者持不同的觀點。謝經榮、易憲容等學者認為，中國房地產泡沫的存在是具有區域性和局部性的，并不是所有地區都存在泡沫。黃征學等學者認為，房地產價格持續上漲，房地產空置率比較高，房地產投資增幅大，這些只是表面特征，并不構成房地產泡沫。所以，判斷房地產泡沫的存在性以及對泡沫程度的評價是一個值得研究的問題。

房地產泡沫是以房地產資產為載體的泡沫。可以理解為，在投機因素的作用下，房地產市場價格非平穩性背離其理論價值的一種不可持續的經濟現象。其產生的原因可以歸納為四方面：第一，土地的稀缺性及“有價值，無價格”的特性；第二，非理性預期和過度投機；第三，房地產產品失調；第四，政府調控與體制問題。

二、模型設計

（一）指數的選取及臨界值的確定

本文根據房地產泡沫的成因和含義，選取了5個指標，分別為房地產開發投資/固定資產投資、房價收入比、房價增長率/GDP增長率、空置率、房地產貸款增長率/金融機構貸款增長率。

第1個指標（X1）：房地產開發投資/固定資產投資。它可以反映出資金投入房地產業的程度，可用于衡量房地產投資結構的適度性。發達國家房地產投資一般占 20%-25%，而我國城市化進程正處于較快的階段，房地產開發力度較大，所以該指標應適當提高，將30%作為泡沫存在的臨界值。

第2個指標（X2）：房價收入比。房價收入比是常用的國際綜合指標，它可以衡量城鎮居民的住房消費水平，反映城鎮居民家庭購買住房的支付能力。該比值越高，說明支付能力越低，房價偏高。

房價收入比在發達國家中的合理區間是1.8-5.5，但是在一些發展中國家的合理區間一般是4.0-6.1。考慮到中國居民中的隱形收入較大，本文區間劃分參考胡瑾卿與張大亮（2004）研究中的區間范圍，也就是房價收入大于8時認為有泡沫。

房價收入比的計算公式如下：房價收入比=商品房單套平均面積*商品房屋平均銷售價格/家庭平均年收入。考慮到包頭市所處西部地區、居民的消費水平及市場供應情況，本文采用單套住房面積為100平方米的標準。如在此標準下都未測出泡沫，則說服力更充分。

第3個指標（X3）：房價增長率/GDP增長率。GDP增長率可代表實體經濟的發展速度，從房價增長率與GDP增長率之比可以看出房地產價格相對于實體經濟的增長速度。該指標可以從一定程度上衡量房地產價格增長速度是否合理。指標值越大，房地產泡沫程度越大。目前較多認為，指標為2時，房價相較于實體經濟增長過快，房地產市場存在泡沫。

第4個指標（X4）：空置率。空置率可反映房地產市場的供需關系。當房地產市場存在過多投機現象時，空置率就會攀高。一般認為，當空置率為3%-10%時，可起到抑制房價、平衡供求關系的作用，并且有利于資源的合理配置。當商品房空置率大于10%時，則房地產市場供應相對過剩，可認為出現泡沫。

第5個指標（X5）：房地產貸款增長率/金融機構貸款增長率。指標值越大，表明金融機構向房地產市場放出大量貸款，資金投入房地產市場的速度過快，泡沫存在的可能性越大。該指標值在1-3左右較為合適，超過3時，可認為存在泡沫。

（二）實證分析

泡沫的形成是許多因素相互作用的結果，從房地產泡沫成因的角度出發，本文借鑒國內外的評價方法， 選取以上5個評價指標， 運用SPSS軟件進行主成分分析， 評價房地產泡沫程度。

運用主成分分析得到房地產業泡沫的評價模型：y= f （X1，X2，X3，X 4，X5）。將每個指標的泡沫臨界值代入上式得出房地產泡沫的綜合臨界值為y0= f （x1，x2，x3，x4，x5） 。y值大于y0 ，表明該年房地產泡沫存在。

根據主成分分析檢驗結果可知，KMO 檢驗為0.548，Bartlett檢驗P值小于0. 05，適合做主成分分析。運用SPSS軟件， 得到主成分的特征值與解釋率， 取累計解釋率為77. 527%，即取前2個主成分即可代表原5個評價指標的主要信息量。

從旋轉后的因子載荷矩陣表中可以得到：在第一主成分上，X1—商品房開發投資與固定資產投資之比、X2—房價收入比、X3—空置率，這3個指標的荷載較大，主要反映了生產及消費類因素，可以定義為生產及消費因子。第二主成分上，X5—房地產貸款增長率與金融機構貸款增長率之比有較高負荷，主要體現金融類因素，可以定義為金融因子。因此，生產類、消費類及金融類的因素對包頭市房地產市場的影響較明顯。

（三）構建模型

基于旋轉后的因子荷載矩陣，可得出2個主成分的計算公式：

根據2個主成分的特征根及累計貢獻率，構造了房地產泡沫的綜合評價函數：

y=2.316F1+1.560F2

將各指標的臨界值帶入可計算得到綜合測度值的臨界值，計算結果得出y0= 27.141，表明若某年份的y值大于27.141， 則該年份房地產存在泡沫。

（四）結論分析

將包頭市2001-2010年各指標數據帶入模型，得到泡沫測度情況。

由實證分析可以看出，包頭市2007年存在房地產泡沫。2007年中國房地產市場全面繁榮，全國性房價上漲加速，投資旺盛，主要受外資增速加大影響，土地交易價格上漲，住宅市場的過度投資導致。包頭市是房地產投資環境較為優越的城市，因此也受到全國房地產市場大環境的影響。

三、對策與建議

針對上述情況，為了保證包頭市房地產市場健康可持續發展，可從以下幾個方面入手進行調控：

（一）規范土地管理

包頭市地處西部，土地的利用空間廣泛，但是在快速城市化進程下，土地的利用程度相對落后。規范土地管理要嚴格控制土地供應不規范行為，使城市規劃與土地供應規劃兩者相互配合實施，城市規劃用地規模要符合土地供應規劃范疇，對不符合城市規劃的土地開發不應下批。同時，政府還要制定土地使用年限規劃以及土地出讓等相關政策。

（二）制定必要規范來遏制過度投資和投機炒作的行為

對拆遷所帶來的被動性購房需求要合理控制。政府應依照國家出臺政策合理編制和確定拆遷規劃及計劃，對保存較好并且不在拆遷規劃內的住宅小區，可采取與個人共同出資的方式進行綜合整治。通過改善居民的居住環境，緩解一部分居民改善住房的需求。同時，監管部門要認真調查和處理違規銷售和投機商品房等行為。

（三）鼓勵多渠道融資的房地產企業

很多房地產企業對金融機構貸款及房屋預售款的依賴程度很高，這些融資渠道使得房地產行業的金融風險很高。房地產企業應充分考慮自身情況及風險承受能力，選擇合理的資本結構。多渠道融資不僅降低了企業的經營風險，同時也可對房地產開發企業起到一定的約束作用。

（四）調整住房的供給結構

政府應加強管制高檔小區的供給量，加大中低價位的中小戶型的供應力度。在保障居民合理住房需求的前提下，建立各層次需求的供應體系，建立以經濟適用房、廉租房為主要形式的住房保障體系，解決中低收入家庭的住房需求。

（作者單位：內蒙古科技大學建筑與土木工程學院）

責任編輯：楊再梅