公租房租金該怎么定

公租房的資產(chǎn)屬性不同于商品房，政府的公租房管理局不是公租房產(chǎn)的擁有者，公租房管理的基本原則是現(xiàn)金流的收支平衡，而非商品房投資與按揭貸款的還本付息。

城市最稀缺的是空間，所以房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的并不是房產(chǎn)，而是空間的貨幣化溢價。單位空間人均財富比較高的城市幾乎都是中心城市，其中尤以金融中心城市為 最。但由于財富存量和增量較高的城市，就業(yè)和投資機會也較多，人們的致富欲望就成為驅(qū)動城市房價上漲的力量，讓窮人和富人一起涌入這些城市或區(qū)域。

窮人有夢，富人有錢，金錢和夢想在中心城市中相撞而形成欲望空間，我稱之為“財富磁場”。財富的磁場效應(yīng)讓富人的奢華消費帶動商品房市場整體上升，并逐漸形成豪宅天價與市場均價的分離。外來人口越多的城市，商品房的天價/均價比越高，兩者對居民可支付能力的偏離度也越高，從而讓住宅問題成為輿論關(guān)注的焦點之一。

今天人們不再選擇用革命來解決住宅問題，取而代之的是兩種模式：其一是“合理房價”，其二是“劫富濟貧”。相比之下，似乎前者更加“合理”，而我建議的 后者卻被一些人視為“歪理邪說”。然而在實踐中，多數(shù)國家和城市卻通過我理解的“劫富濟貧”政策實現(xiàn)了“合理房價”。全球各國主流城市最普遍的實踐是用 “豪宅補公租房”，在住宅供給雙軌制的政策體系中實現(xiàn)了“居者住其屋（擁有或租住）”。中國也不例外，已有多個城市成功推行了“保障房配建”的雙軌制，簡 稱為“三高”：一“軌”是商品房市場驅(qū)動高地價和高房價，另一“軌”是高配建的保障房使窮人能夠在主城區(qū)內(nèi)與富人分享稀缺的城市空間和致富機會。

在“三高”的住宅體系中，關(guān)鍵問題是如何確定公租房的合理租金。在這里我們分析兩個案例：其一是北京的市場租金的九折，每平方米租金30～46元；其二是重慶的市場租金的六折，每平方米租金10～12元。從租房者的角度看，顯然六折的租價更合理，有誰會貪圖10%的便宜價而給自己貼上“被保障者”的標(biāo)簽?zāi)?？且不論北京政府是怎么算的賬，重慶的算法簡明扼要，即公租房的租金支付貸款利息。重慶公租房管理局的資料顯示，重慶首個公租房小區(qū)——民心佳園總投資約32億元，30%財政，25%公積金，45%銀行貸款。建成后計算每平方米分?jǐn)傎J款利息10元，恰等于該區(qū)每平方米租金10元，約為同區(qū)同等住宅市場租金的50%～60%。

財政和公積金怎么辦？銀行貸款誰還呢？答案很簡單，橋歸橋，路歸路，投資歸本金，土地歸財政，利息歸租金。土地財政是政府的主要財政收入，高地價和高房價以及由此產(chǎn)生的高稅費理應(yīng)與窮人分享，公租房的土地和房產(chǎn)還有溢價，此外還有該社區(qū)配建的商業(yè)地產(chǎn)增值和經(jīng)營性現(xiàn)金流。所以，北京的九折和重慶的六折都不是計算合理租金的基數(shù)，關(guān)鍵是公租房屬于“公產(chǎn)”，土地財政和公積金都是“公產(chǎn)”，政府從土地拍賣和商品房稅費中獲得的收入本來就含有窮人的份額。確定公租房合理租金的主要因素有二：其一是銀行貸款率，其二是每平方米分?jǐn)偟睦?。由此推論，若以平均貸款率50%左右計算，北京和重慶的公租房租金率應(yīng)很接近，絕不應(yīng)有超過3倍的差距。

公租房的資產(chǎn)屬性不同于商品房，政府的公租房管理局并不是公租房產(chǎn)的擁有者，公租房管理的基本原則是現(xiàn)金流的收支平衡，而非商品房投資與按揭貸款的還本付息。如果我的上述理論成立，敬請北京市政府接受，盡快調(diào)整其不合理的公租房租金并改善公租房的合規(guī)性管理。