新城中央商務區發展面臨的問題及其對策分析

楊明

摘 要 新城市建設成為解決城市化中各項城市病的重要抉擇，與此同時，中央商務區與新城建設聯系越來越密切。中央商務區能否在在新城中發揮其城市的核心功能作用，以及能否與原有的城市中心或原有的城市商務中心建立其良好的銜接成為新城市建設的關鍵點。本文通過對中央商務區選址以及國內外成功的例子分析，來重點探討CBD該如何在新城市發展。

關鍵詞 新城市 CBD 政府政策

一、我國相關城市CBD的發展現狀

上世紀90年代初，廣州政府曾設想把珠江新城打造成一個現代化金融服務中心，經過之年時間，新城仍未形成設想中的商務環境。在十年中，珠江新城共出讓土地99宗，建成19宗，在建11宗，沒有開發的69宗之多，包括2宗爛尾。合同地價102億，到2001年僅收回45億，在賣出去的的地塊中有2/3沒有進入實質性開發。南京政府的目標是：致力于打造“南京保險創新實驗區”和“江蘇金融集聚區”，努力成為泛長三角北翼區域金融中心。但目前為止，入駐的各類金融機構才150多家，包括9家省級金融公司的總部，40余家金融公司的江蘇省分支機構，以及其他準金融機構。在調研中，高檔小區的入住率到現在為止，還不足50%，并且缺乏經濟型餐飲，路面過寬、斑馬線過少，沒有人流量，綠軸帶斷裂以及停車難的問題使得商業很不景氣，開發商在招商引資上有極大的困難。引進的項目不適合中央商務區的功能，或者引進的高檔商品遭遇巨額虧順。如區政府由于各種復雜的原因下在中央商務區內引進紅星家具城，對不應該補貼的商家進行補貼以留住商家在此繼續營業。

二、新城市中CBD面臨的問題

（一）一些城市在新區或新城開發中對CBD 的計劃具有盲目性和功利性

1、一些城市忽視自身條件，僅僅為開發一個新城就提出一個CBD，其實際可行性甚微。CBD 是當代城市高端功能區，對商務需求具有相當高的靈敏度。足夠的跨區域甚至跨國商務需求是CBD 成長的關鍵因素，超高層建筑、大廣場、大綠地僅是附屬因素，無法決定CBD 的成功發展。

2、以開發CBD 為名進行政府搬家，導致耗資巨大的重復建設和“寅吃卯糧”的透支開發。以CBD 開發為名、以政府搬家為實的做法在一些城市存在。政府搬家已經不單純是政府辦公環境的更新擴大問題，而是利用政府的象征性作用來啟動新的發展空間，成為土地炒作的一種手段，由此帶來的結果是大建樓堂館所，造成巨大的財政負擔和城市發展方向的擺動。與所在城市的經濟發展水平和財力相比，這種超越自身投資能力的政府搬家行為必然給城市建設帶來沉重的經濟負擔。

3、在政治或經濟利益驅使下，以發展CBD 作為概念炒作。一些城市在明知不具備發展CBD 的基本條件情況下，決策者出于政治動機，貿然提出CBD 發展計劃，以此進行脫離現實的概念炒做，以僥幸的心態希望獲得意外的收獲。這種輕率的決策對城市健康合理發展十分不利，實質上是一種對城市發展不負責任的政治炒作行為。

（二）新城需要很長時間來培育CBD出現所要求的必備條件

新城由于在醫療、教育、以及相關民生工程上配套需要時間，所以新城在開發進程中，居民的入住率很低，這使得新城的商業沒有足夠的人流量來支撐，進一步使得商業集聚不足，給同步的CBD建設帶來很大的資金壓力。在相關民生工程上，新城也只能逐步改善并且需要時間，而這時間又會延緩CBD的成功。CBD作為市中心的升級，在新城中心尚未形成的情下，CBD就失去了產生的土壤。

三、建議及結論

第一，辦公需求量要足夠旺盛以及跨越的CBD位置與原中心區之間仍要有最便捷的聯系。如巴黎的德方斯豍，從巴黎市中心到拉德方斯的這條重要軸線上，是巴黎各類設施最密集的地方，包括道路、軌道、各類管線等，從拉德方斯乘坐RER火車10分鐘就可到達巴黎市中心。德方斯的成功一方面是經歷了30余年的發展形成了新城中心，更重要的是拉德方斯與老城中心的時間距離足以抵消空間距離的疏遠。

第二，在中國大都市經濟發展水平還不太高的情況下，靠近城市中心的選址可以充分利用已形成的資源，吸引各要素的聚集，通過CBD可以帶動城市功能的提升和競爭力的增強，但是無法通過CBD來加快新城的形成。

第三，政府政策的持續性第四，CBD計劃的科學性即論證的持久性。由于我國政府任期制的短期性與規劃的長期性有著先天的不協調性，要充分運用規劃技術手段，通過適當的方式引導各城市從前瞻角度，在規劃中為CBD可能的發展預留必要的空間，而不是在條件欠缺的情況下倉促地進入實施階段。

雖然CBD對于城市具有核心功能，但是由于新城市的商業聚集并不是很明顯，選址更應充分利用已有資源進行建設，也就是選擇在城市中心區內或者邊緣，脫離中心區的選址，將增大CBD形成的難度、拖延CBD形成的時間，甚至被剝奪形成CBD的可能。新城的CBD的形成不可能一蹴而就，需要時間來培育其形成與出現的環境。

注釋：

德方斯選址本身也是出于保護古都風貌的需要，當時巴黎內城的辦公需求量極為旺盛。

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