警惕寫字樓投資風險

失敗的案例：買入寫字樓，閑置一年半

龍秦無疑是在這場寫字樓投資游戲中鎩羽而歸的眾多投資客之一。“其實，這次投資的失利或多或少有一定的運氣成分，但更多的確實是該歸結于我的投資眼光。”在雙楠的一處茶樓內，龍秦不勝唏噓地向記者講述了這場堪稱失敗的投資經歷。

2010年，是一個被成都地產業界稱之為“商業地產井噴”的特殊年份——在短短一年的時間內，成都即將開工和在建的商業地產項目一度達到驚人的102個，其中超過70%的項目分布于成都市人民南路延線、天府大道沿線及其周邊區域。市政府南遷、“城市副中心”定位及“天府新城”規劃等眾多利好信息相繼出臺，使越來越多的投資者相信，人南延線將成為商業地產淘金的又一片熱土。“正是受到這部分利好信息的指引，為了搭乘置業顧問所謂的‘寫字樓投資末班車，在自有資金尚不充裕的情況下，我向朋友借款并向銀行借貸共計200余萬，加上現有的140萬現金，在天府軟件園附近購入了280平米的寫字樓。”龍秦告訴記者，當時12000元每平米的購入價格在周邊動輒均價在15000以上的項目中已屬低點。自從購入了這套物業，本以為當起“蹺腳老板”，每月就等著收取高昂租金的“包租公”生活即將到來，“誰曾想，這套物業一空置就是一年半的時間。”

物業乏人問津的一年多時間里，龍秦才開始了對于周邊項目供給及市場需求等投資“先天條件”的惡補。選擇在天府軟件園辦公的企業大多已有了自己的辦公地點，有些甚至已經自建了寫字樓，而周邊的在建項目并非是如置業顧問所說的大都已經清盤，在建、在售的寫字樓物業如同過江之鯽，數不勝數。“銀行月供、朋友催款，再配上閑置已久的物業。”龍秦坦言，那是段不堪回首的沉痛往事。直到2011年底，這套寫字樓物業才已50元每平米每月的價格租給了一家成都本土的資訊公司。“這樣的租金價格在同個項目中已是高點，”據龍秦介紹，同個項目甚至還有以不到40元的價格對外招租的情況。“燙手的山芋”，龍秦不無自嘲地形容這套寫字樓物業的現狀，“眼下出手甚至還賣不到當初購入的價格，租又租不起價，只能這樣不溫不火地養著。什么投資收益率之類的，完全不想去算，只會給自己添堵。”

嚴峻的前景：供應量過大，寫字樓難租

而時至今日，成都的寫字樓投資氛圍仍不容樂觀。據中原數據顯示，僅2013年3月，寫字樓市場新增供應14.76萬平方米，環比上升412.22%，隨著市場進入新一輪銷售周期，開發商開始加大推盤力度，供應出現較大幅度上升，未來寫字樓的市場供應仍將持續上升。銳理總部品牌營銷中心總經理郭潔分析：“截至去年年底，成都寫字樓供應量超過320萬平方米，其中南延線占據了很大的比例，而未來2-3年成都寫字樓供應量或將超過500萬平方米。從供應情況來看，當前成都寫字樓共面臨三個問題：新增供應量過大，存量過大，未來潛在供應量巨大。這也導致市場難以消化、同質化競爭嚴重、產業支撐乏力、租賃市場價格低迷等現象。”

同時，在租賃市場方面，市場壓力依舊較大。中心城區如市中心CBD、人民南路、東大街等傳統商務區寫字樓租賃情況保持穩定，優質寫字樓繼續領跑市場。而城南天府新城等新興商務區由于近期寫字樓新增供應激增，未來一段時間內租金有下行的趨勢，而寫字樓空置率將維持在較高水平。

“南延線仍將是未來寫字樓投資市場的‘重災區。”業內人士坦言，種種利空亂象仍將會是未來數年內南延線寫字樓的發展阻礙。NAI新巢地產機構成都總經理蔣鵬曾在微博中總結出南延線寫字樓九種亂狀，分別從“規劃、基礎、理解、品相、竟品、心態、目的、規律、理念”等角度分析了目前存在的問題。在他看來，“南延線寫字樓面臨目前的困境，實際上是暴飲暴食透支未來市場，商業規劃和體量過大，開發商還沒有準備好就想當然上項目，導致市場不買單，銷售不太理想。目前，主城區寫字樓租金水平在100-120元/平米·月，而南延線的租金基本上還不到主城區一半，甚至還有更低的，租金回報率難以達到8%，偏離投資者價格期望值。”

四川省商業連鎖協會會長、四川省商業地產聯盟秘書長冉立春分析：“我認為目前南延線寫字樓呈現四個特點：一是分布零散、品質差異加大；二是產權分割、盈利模式單一；招商壓力大，入住率偏低，前景不容樂觀；配套缺乏，商務環境期待改善。面對如此境地，開發商還是要耐得住寂寞，隨著發展來解決，不要因暫時的困境而降低身價，降價并不是解決問題的好辦法，根源還是市場，只有從加強自身的硬件、軟件以及改善周邊環境出發，才能在未來市場優勝劣汰之中站穩腳跟。”

投資寫字樓 務必熟知“六要素”

業內專家表示，目前房地產投資產品主要集中于住宅、商鋪、寫字樓及酒店式公寓，這些產品都各具特色。隨著經濟快速發展、城市建設進一步完善以及外地公司的強勢進駐，投資寫字樓是一種較好的投資選擇，但任何投資都具備收益和風險的雙重性，這就需要投資者認清市場、認清形勢，做出正確的投資判斷，同時也需要開發商打造出優質的產品來滿足需求，這樣才能形成良性循環，促進寫字樓市場健康發展。

寫字樓投資的貶值風險。主要是由于宏觀經濟蕭條、微觀市場衰退、項目本身所處地段貶值、項目自身品質下降以及未來新盤過多涌現而對現有市場構成沖擊所造成的。相比于住宅投資，寫字樓的租賃期一般在一年以上，而住宅租賃期則是在三個月至一年不等，如果找到合適的客戶，寫字樓租客的穩定性肯定要高于住宅，反之閑置率也高于住宅。總之有弊亦有利，要投資寫字樓，投資者應從以下方面去整體考量。

1.宏觀經濟環境 投資者在投資房地產之前需要充分考慮宏觀經濟因素，而寫字樓由于受宏觀經濟的影響較為明顯，因此更是不能例外，這就需要投資者時時刻刻關注相關政策及宏觀經濟走勢，例如房地產政策、金融政策、國民經濟狀況以及產業結構狀況等等。把握好政策和經濟的趨向不僅能夠為投資者指出正確的投資方向，而且可以為后期在激烈的寫字樓市場競爭中取得一席之地提供有力保障。

2.自身經濟實力 由于購買寫字樓的總房款較高，因此一般情況下投資者需要貸款，而寫字樓首付款要高于住宅，其次購買寫字樓的貸款利率要高于住宅，再次寫字樓的貸款年限與住宅相比要短。另外購買寫字樓還需交納房產稅等各項稅費，從總體上看投資寫字樓的成本勢必要高于住宅。并且寫字樓的變現能力相對較差，因此在投資寫字樓之前要充分考慮自身的經濟實力，以免出現在后期還款壓力過大的情況下急于變現而造成投資收益的損失。

3.項目地段 “第一是地段，第二是地段，第三還是地段”是投資房地產項目時需要遵循的法則，而作為寫字樓也要遵循這條法則進行投資。投資者需要考慮項目是否處于商圈之內。

如果投資目的以銷售為主，建議投資者應盡量選擇發展中商圈，如果投資目的以租賃為主，建議投資者應以選擇已成熟商圈為主。

4.項目品質 寫字樓的品質包含許多方面的內容：立面形象及材質、大堂設計及布局、公共區域環境、周邊交通狀況、電梯數量及質量、車位數量及面積、綠化面積、空調系統、結構布局、采光通風、商務配套設施、物業管理水平等等，這些方面都需要投資者進行現場觀察和實地感受。建議投資者選擇品質較高的寫字樓進行投資，因為品質越高的寫字樓其后續價值有較強的延展性，進而后期帶來的投資收益也就越大。

5.目標客戶 投資者在投資寫字樓之前要盡量鎖定目標客戶群，并充分了解目標客戶群對于區位、面積以及配套設施等方面的需求，根據上述客戶需求來考察所要投資的項目。而對于寫字樓的戶型面積來講，投資者應把眼光集中放到中、小企業身上，從目前寫字樓市場需求狀況看，中、小戶型面積的寫字樓在市場中是比較搶手的，這樣會使得投資見效相對較快，從而減輕投資者的還款壓力。

6.投資時機 多數項目在開盤時會用較低的價格來吸引投資者的目光，但開盤并不是投資寫字樓的最佳時機，一般應該選擇項目整體銷售率超過50%時投資，屆時投資者應分析進駐公司的檔次及投資者所占的比例，如果進駐公司檔次較低，加之投資者比例過高，直接會影響到項目在正常使用時的整體形象。不僅如此，當宏觀經濟蕭條時，投資者必定會競相壓價，在對客戶進行的爭奪戰中同樣會影響到自身收益。