美國房產按揭為何便宜

毛益民

美國人怎么買房子？與中國相同的，是他們也要向金融機構貸款；與中國不同的是，他們的住房貸款已經證券化，從而實現了比中國更低的利率，降低了買房成本。

今天住房按揭證券化在美國的房貸市場占有80%的份額，在澳大利亞占有60%的市場份額。1998年香港成立了第一家按揭證券有限公司，四年間為一萬兩千戶家庭支持了自置居所，現已占據了香港20%的房貸市場。為什么在發達國家和地區住房按揭證券化會大行其道？正是因為它利率低、運營成本低。

我1997年在澳洲加入了Wizard mortgage（唯達信貸），專門設計銷售住房按揭證券化產品。我們在澳洲的門店就是7x12小時運營，門店大小只需要50至100平方米，運營者都是我們的加盟商，無需人工費用。比較銀行，我們的成本（租金、人工、工資等）低很多。成本的降低就直接反映在我們給客戶的利率也相應便宜——低成本運作是非銀行金融機構的特點。

唯達信貸的房貸利率平均比銀行房貸利率低0.5%到0.75%每年，替客人每年節省成千上萬的利息，多年來一直獲得澳大利亞最佳非銀行金融機構獎。我當時在澳洲負責華人市場，有70%的澳洲華人家庭曾經在唯達信貸貸過款。2008年在悉尼市場還有30%的華人家庭繼續使用唯達信貸的服務，我們在澳洲和新西蘭為2萬多位華人家庭實現了在海外安居、投資、置業、經商的夢想，總貸款額在7年時間里累計超過30億澳元。這都歸功于唯達信貸的優異住房按揭證券化產品。

那究竟什么是住房按揭證券化呢？金融機構把自己所持有的流動性較差但未來具有穩定現金收入的住房抵押貸款打包為資產池。由證券化機構以現金方式購入，經過擔保或信用增級后以證券的形式出售給投資者的融資過程就是按揭證券化。這一過程將原先不易被出售給投資者，缺乏流動性但能夠產生可預見性現金流的資產，轉換成可以在市場上流通的證券。簡單來說，住房的貸款資金來自于資本市場，投資人投資住房貸款債券的過程就是住房按揭證券化。

住房按揭證券化是老百姓的福音，它是住房按揭貸款市場和抵押貸款市場產品的一大補充，與銀行的房貸產品是一利，競爭的關系，有利于銀行房貸利率的下降，增加了同業競爭。住房按揭證券化豐富了按揭產品，可以有只還息不還本等銀行不能提供的產品，對老百姓的房貸需求提供了便利。

住房按揭證券化還是AAA級的房貸產品，這是對投資人的一種保護。在國外一般都是養老基金、社保基金及市場個人投資者購買住房按揭證券化產品，安全穩定是最關鍵的賣點，這個產品的風險控制來源于保險公司的介入，任何虧損都有保險公司負責，投資人沒有任何損失，使金融市場的穩定得到了保護。

在今天的美國，很多銀行的房貸產品都來源于非銀行金融機構的住房按揭證券化產品，銀行已開始變為金融產品的渠道商：由于銀行的自身運營成本高企，他們的房貸產品無法與非銀行金融機構的住房按揭證券化產品競爭，最終銀行就成為優質產品的渠道商，這個事實無法改變。在中國，國有銀行也看到了這個趨勢，但他們并不想將房產按揭這樣的優良資產出賣。更何況國有大銀行在政策壟斷的支持下對資金的需求并不迫切，但銀行必須走這條路，金融資產證券化是國際趨勢，而住房按揭證券化正是該業務的一種開端。