讀懂老人再做地產

賴智慧

國內養老市場有些怪。

雖然養老地產層出不窮，各類機構大量涌入，但許多老年人找不到養老場所。而不少養老機構因入住的客人太少而發愁，生意清冷的養老機構甚至讓投資人覺得做養老產業是一廂情愿。另一個奇怪的現象是，各類打著養老旗號開發的地產項目都不愿建真正的養老設施。

出現這些怪象的原因到底是什么呢？

《新財經》記者今年4月對北京部分養老機構和湖南、浙江等地的養老市場進行了采訪和了解。整體來看，目前國內的養老市場就是一個原本應該相互關聯、事實卻無法對接的市場。

讀懂老人再做地產，才能既讓養老地產實現盈利，也讓老年人老有所依。

老年人無處養老

家住北京朝陽區的程奶奶今年65歲，是一名國企退休員工，由于老伴幾年前去世，兒子在國外工作，女兒住在離家十多公里的北京南城，不愿居家養老的程奶奶一心想找家合適的養老機構，以安度晚年。但4年來，她一次次考察、一次次體驗，但一次次失望而歸。

究其原因，程奶奶對記者表示：“公立養老院進不去，要排很長的隊。一些民間養老機構收費太高，而且服務太差，一些硬件設施非常好的養老公寓，服務又跟不上。”

找不到合適養老機構的老人并不只有程奶奶。據記者了解，目前市場上可供選擇的養老地產產品基本分為“房企系”和“險企系”兩大類型，但無論是哪一類，門檻都高得離譜。昂貴的入住門檻將許多有養老需求的老人擋在門外。

有媒體報道，由祈福地產開發、位于番禺祈福新邨內的祈福護老公寓，是廣州最早出現的養老地產之一，該公寓是以“合租”方式，一套房分成數間出租，月租金4500元？8000元。如果是兩夫妻同住，可以選擇月租1.3萬元或1.55萬元的兩房。

在祈福護老公寓內，除了餐費和醫生簡單的身體檢查費用，其他護理費用均要自理。有人進行了計算，兩房的月租已可以在祈福小區內供一套別墅。由于消費較高，很少有內地老人入住，里面住的老年人大多來自我國香港地區或其他國家。

前不久，“天價售賣20年使用權”的養老地產頤福居也備受關注。據此前媒體報道，一間20多平方米的單間，需要花費28萬？45萬元才能購買一個VIP床位的20年使用權，每個月還要另外繳納數千元的服務和管理費用。

程奶奶的兒子建議她不要找一些“房企系”養老機構，認為“保險系”養老地產的情況會好一些。但事實是，險企養老產業的模式主要是客戶購買指定產品以獲得入住資格。有業內人士表示，從泰康人壽個險渠道購買保險產品入住泰康養老社區的資金門檻甚至從200萬元被提高到了300萬元。或者年繳保費30萬元，分10年期繳費；或者一次性繳費300萬元。

值得注意的是，即使交了數百萬元的“入場費”，物業管理費、保潔服務費、基礎文化娛樂活動費、標準設施設備使用費、限定額度內的能源費用等還需再繳納。

除了費用高以外，一些養老院的服務跟不上，也令許多老年人望而卻步。家住長沙的張奶奶今年70歲，住當地一家養老院已經兩年，她花8萬元買斷了她現在居住的套間，每月再交500元服務費。但她最近想換地方，或者搬回家和兒子住，原因是對養老院的服務不滿意，“設施差，飯不好吃，護理人員的服務也不周到，讓老人感覺不到溫暖”。

另外，老年人找不到養老院與目前國內養老機構太少有關。據有關數據顯示，截止到2011年年底，全國各類養老機構的養老床位315萬張，床位數占老人總數比例僅為1.77%。據北京市民政局的數據，截至2011年年底，養老機構總數為401家，其中公辦215家，民辦186家，每百名老人擁有的床位數為2.9張。

“十二五”時期，隨著第一個老年人口增長高峰的到來，我國人口老齡化進程將進一步加快。養老機構雖然近年來一直在興建中，但是遠遠不能滿足現狀。

養老公寓生意清淡

不可思議的是，在老年人難找到合適養老場所的同時，一些民辦養老機構卻因入住的客人太少而發愁。

江明遠是浙江無錫一家養老院老板，此前從事過房地產開發，兩年前投較多資金建起了一個養老公寓，依山傍水，加上江浙一帶常年濕潤的氣候，使得這里的環境很好。但經營兩年來，入住的老人并不多，只有一半入住率。

江明遠對記者表示：“現在經營成本在上升，水費、電費和菜價都在漲，護工人員的工資也在上漲，這樣的入住率看不到盈利的希望。”

北京也是類似情況。

有媒體做過調查統計，目前具有北京市戶籍的60周歲以上老年人約251萬人，約占戶籍人口總量的20%。按照國際水平，在機構集中養老的老年人比例一般應為4%，因此本市需要有10萬張養老床位才能滿足需求。但是，目前北京市的養老床位不足9萬張，床位缺口明顯。

但與床位缺口不相稱的是，北京卻存在4萬張左右的空置養老床位，民辦養老機構表現得尤為突出。

位于北京市東四環的嘉德老年公寓是一家民辦養老機構，無論從地理位置還是從基礎設施來說，都算不錯，并且在養老領域經營多年。該院院長王巖此前接受媒體采訪時表示，目前，公寓擁有床位360多張，老年人的入住率在90%左右，而一般這種規模的養老機構，入住率能夠達到70%以上就差不多可以實現收支平衡。但是，即便有較高的入住率，嘉德老年公寓仍無法擺脫收支困擾。

業內人士表示，目前國內相當一部分的民辦養老機構入住率較低，甚至有些養老機構只有幾個老年人入住，貼錢運營已經是業內常態，尤其是對于新成立不久的民辦養老機構來說，更是如此。

針對民辦養老機構生存壓力較大的現狀，為鼓勵更多的社會力量參與到養老事業中來，北京市政府也提供了很多的政策支持，比如說新建床位補貼、老年人入住補貼、稅收優惠等政策，補貼的力度正在逐年加大。

讀懂老人再做地產

事實上，目前之所以沒有成熟的養老地產模式，之所以出現老年人找不到養老機構而養老公寓又少有人入住的矛盾情況，是因為目前養老地產沒有真正做到為老年人服務，沒有充分結合老年人的需求，而過分在意快速的投資回報。

在許多開發商看來，養老地產就是用來養老的地產，包括適宜老年人居住的如老年住宅、老年公寓、養老公寓等項目的開發和經營的過程。但在戴德梁行華北區策略發展顧問主管王晨看來，真正的養老地產首先應當是老年人能享受到的服務，其次是投資或購買養老地產所能獲得的財務安排和回報，最后才是地產的概念。

王晨認為，目前所有的養老地產都無法解決這個問題，養老服務和地產兩者應該結合來做，應當是一個產業的運營模式。

親和源董事長奚志勇也持同樣的觀點：“養老離不開地產，但是養老更多的是照顧老年人的生活，說到底，服務才是最根本的。”

但目前國內現有的養老項目中，有的只是在社區內配建一兩棟“養老住宅”，有的甚至純粹以養老住宅的名義銷售一般樓盤。更重要的是，這些冠名為老年公寓的住房，并未考慮老年人的生理行為特征，配套的硬件設施和軟件服務都處于空白或低水平階段，與真正意義上能夠滿足老年人的老年住宅相去甚遠。

經濟學家吳敬璉曾表示：“養老地產不應該完全是地產，它所涉及的方面會很廣，是一套完整的產業鏈，包括醫療護理、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務直到日常起居呵護，不能一概而論。老齡化產業是一個很大的產業，這種產業帶有一定的公益性，應該在服務上多做文章，而不只是房地產商賣房子那么簡單的問題。”

“目前國內在建的養老地產項目，尤其是一些僅在項目中占據一兩棟的老年公寓，沒有按照規范進行設計，室內的適老設計更是一家一個樣。”資深建筑設計師張婷說，目前，這套設計規范起到更多的是選房指南的作用，讓住戶了解什么樣的設計可以讓老人住起來更舒服，但在開發商定制的精裝戶型中，住戶已經喪失了裝修設計的決定權。

在全國工商聯房地產商會會長聶梅生看來，有意涉足該領域的房企要清楚老年產業的屬性：首先應有地產屬性，有住宅、普通商業地產和醫療保健等；其次要有非常強的金融屬性，比如說證券、基金、保險、儲蓄性的產品，會在這個鏈條中得到發揮和承載，還包括客戶理財、老年理財的內容；再次要有服務屬性，服務于核心的需求和老年增值的需求；此外，還應當有非常強的人文屬性，屬地文化很強，只有這樣才能讓老人覺得是家。

讀懂老人，再做地產，才能既讓養老地產實現盈利，也讓老年人老有所依。

國內三家養老機構運作模式

目前國內比較著名的機構養老社區有北京的東方太陽城、太申祥和，上海的親和源等，共性是均具備老年公寓、健康會所、老年護理院、老年大學、景觀花園等機構和設施。

東方太陽城是套用美國著名退休社區“太陽城”的名字和理念建設的一個商業住宅區，在郊區開發大型綜合養老社區，至今已經經營十余年之久，目前已經有了龐大的業主客戶群。在早期依靠當時的土地政策獲得了大量低價土地，并通過銷售迅速回收資金，屬于美國退休社區開發模式在中國應用的比較早的案例。

但是該社區內除了一些基本的老年人設施之外，并不涵蓋養老看護和照護服務，入住的人也沒有年齡限制，所以并非真正意義上的美國式養老社區，不能完全享受一些養老方面的優惠政策。

太申祥和是會員制的代表，特點是養老與養生的結合，產生度假型養老的住宅模式。它通過會員制來吸納顧客，為會員提供服務享受權，同時依靠自有資金和會員押金持續投資養生產業，其養老院部分本身不產生盈利，而依靠度假山莊和太醫館作為主要收入來源，以度假和醫療資源來補貼養老，因此養老經營收費較低，客戶層級廣泛，符合一般意義上的養老服務機構要求。現在太申祥和的會員入會時需要交納一定數額的押金，到退出時返還。這部分錢在存續期間一半用于發展敬老院基本建設，另一半留存賬戶以備退還周轉。

親和源的特點是將居家和養老相結合，提供了一居及兩居的住宅選擇，采用會員制以戶為單位入住，營造了住家的感覺。該項目是由民營企業投資6億元打造的高端養老公寓，會員卡的最高售價高達80萬元。

與太申祥和的會員獲得服務享受權不同的是，親和源會員享有的是房屋使用權。為體現居家感覺，親和源多數只提供秘書式和管家式服務，營運之初只采取會員制，但后來由于遇到了大部分會員制養老機構均面臨的現金流短缺問題，因此開放了幾棟老年公寓賣產權房，成為了會員制+銷售制的模式。