和熹會的非典型養老模式

王韶輝

氣派的大門、高大的前廳、富麗的裝潢，加上身著藍色制服的前臺小姐和門前服務生，你幾乎隨時能看到西裝筆挺的商務人士和拖著拉桿箱的差旅人員，但這里并非一家星級賓館，而是保利地產在北京的第一個養老項目——和熹會。

盡管被評論界詬病為裝修堂皇、氣質冰冷，缺少家的歸屬感，但是由于地理位置優越、硬件設施完備，加上并未脫離主流市場的消費定位，也讓很多業內人士看好這個項目的未來。

不斷加深的對住宅市場的調控促使開發商向持有物業模式轉型，而公眾對養老問題的擔憂讓很多人看到了其中新的商機。保利地產在2012年度計劃里提到試水養老地產，董事長宋廣菊更是表示養老地產將成為保利未來新的利潤增長點。

但是知易行難，高昂的產品造價與當前市場需求之間的脫節，讓很多養老地產項目更像是一個博宣傳的噱頭。投資大、回收期長的養老地產到底該怎樣做也成為了行業共同面臨的問題。

“現在這一階段區域養老需求產生的支撐能力其實都還不夠，有實力住到高端商業養老項目中去的客戶非常少。而且在中國做養老地產有經驗的人太少了，沒有有經驗的策劃人員，沒有有經驗的管理人員，基本上一拍腦袋就做的其實都做不太好?！贝鞯铝盒腥A北區研究部主管及高級助理董事魏東向《新財經》記者說。

不可復制的星級養老公寓

“從去年12月24號開幕，到目前為止有34名老人入住，按照總編300人來講租住率達到11%?！北本┍＠财金B老產業副總經理錢京對《新財經》記者說。

他表示，對于一個高端老年公寓項目，這樣的入住速度“還可以”。這是4月中旬的一個周末，天氣晴好，和熹會的大廳內人來人往，不僅有很多看房子的家庭和老人，還有一個80多人的老年參觀團。

65歲的徐大爺在女兒的陪同下也來看了房間，他們本身就是西山林語小區的住戶，住進家門口的老年公寓心里比較容易接受。徐大爺看過住宿的房間，覺得條件還不錯，讓他更感興趣的是位于一樓的活動室，室內高爾夫、臺球、沙狐球都興致勃勃地玩了一會兒。徐大爺說：“現在入住的老人都是70歲以上的，感覺年紀比較大，所以還不能決定。”

根據客服經理孫娟的介紹，和熹會采用會員制加房租的收費模式，目前會員費10萬元，加上醫療押金2萬元，每人每月伙食費900元，看護費500元及以上不等。房屋租金則根據居住面積和朝向從11000多元到5000多元/月不等，每個房間兩張床位，也就是一張床位的租金是房間租金除以二，但是目前入住的老人都比較注重條件，所以除了夫妻兩人共用一個房間的，其他老人都是單獨一人租住一個房間。

“前30個老人的會員費是5萬元，現在會員費為10萬元，這也是根據市場接受程度調整的結果。”錢京說。

2012年年中的時候，和喜會項目曾經在保利的一些小區內做推廣，當時介紹的價格是會員費40萬元再加房租、餐飲費？？高額的會員費或稱為風險保證金作為入住條件是早期很多養老地產的收費模式，開放商希望通過一次性收費快速回籠資金，覆蓋土地及建房的成本。但從和喜會的演變來看，這樣高額的會員費制度很難被市場接？受。

由于和熹會是由保利地產西山林語小區內的一座酒店改建而成，現成的土地和樓盤為這個項目減少了很多前期投資壓力，讓它可以輕裝上陣，成為“保利地產探索養老地產的第一塊試驗田”。

錢京坦言：“和熹會這個項目本身不具備可復制性，目前所收的會員費不要說土地成本和建筑成本，連裝修成本都遠遠不夠。不可能老年公寓都按照四星級酒店的標準去投入建設，再做新的老年公寓項目會按照老年住宅的水準去做，酒店的裝修和住宅裝修成本差太多了?！?/p>

事實上，與目前許多正在開發的養老地產項目不同，和熹會當初開建時有一定的成本優勢，因為酒店建成較早，因此其建筑成本要比現在的新養老機構要低，這也意味著同樣價格的收費，它的利潤會高于新建的養老機？構。

和熹會是通過對原有酒店建筑的后期改造，做成保利對養老機構改造的探索項目，通過它把養老服務的體系建立起來，為以后第二個、第三個老年公寓的運營管理做準備。

不計成本的養老探索

雖然和熹會目前來看收益并不好，但卻是保利地產長期來不惜成本的探索。

在保利地產2012年度計劃里，試水養老地產被列為重要的一項規劃，董事長宋廣菊更是表示養老地產將成為保利未來新的利潤增長點。但是知易行難，做養老地產的想法早就存在，真正付諸實施已經過了數年準備。

早在2008年，保利地產就派高層到日本考察養老地產的經營模式；2011年8月，保利地產與北京安平投資有限公司共同出資成立養老產業專業管理公司；2012年12月24日，第一個養老公寓項目和熹會開幕。

因此，和熹會可以說是保利地產不計成本打造的一個“典范”，就如錢京所說，更多是借助這個平臺以建立起一套養老服務的體系。

錢京表示，未來把整個項目都開發成老年公寓的可能性不大?！罢麄€項目都做老年公寓是不太可能的，西山林語整個小區的建筑面積是120萬平方米，拿出2萬多平方米來做老年公寓現在看來還是有點兒大，有1萬到1.5萬平方米的老年公寓在一百二三十萬建筑平方米的項目中就足夠了，以后我們會探索適當規模的問題?！?/p>

“保利地產在全國42個城市都有開發項目，其中很多項目中都有可以改造成老年公寓的自持物業，這也是我們下一步需要探索的方向。今年地產公司比較明確的是北京、上海等城市中都要籌建老年公寓項目?！卞X京說。

良好的硬件是借助了已有的條件，但這個項目想要獲得成功更多還是要靠軟件——服務。怎樣服務老人，組織安排老年人的生活起居和集體活動，還有日常保健，甚至醫療康復方面的照顧才是真正決定項目成功與否的關？鍵。

今年2月初，春節到來前夕，和熹會組織了親子論壇的孩子們探望老人、表演節目，讓老人享受到天倫樂趣。孫娟介紹這樣的活動和熹會將經常組織，比如請戲曲票友來和老人聯歡，請老年舞蹈隊、服裝表演隊來給老人表演和交流，另外每天這里都會組織各類集體活動，“絕不會讓老人閑著沒事做”。

最受咨詢者關心的還是醫療護理的條件。和熹會因為有醫療背景的安平公司參與，所以醫療與保健康復養生的比重比一般的養老機構要大得多。

和熹會內設有安平門診，有常年住診的全職醫生，還有999醫療急救車。服務人員大都為護校畢業的護士，在護理專業上有一定優勢。

而在特殊護理收費方面，孫娟介紹，完全自理的老人護理費用最低是500元/月，對于需要特殊照顧的老人會有一個10天的觀察期，然后根據老人身體狀況確定一個收費標準，最高可以達到幾千元/月。不知道現在入住的老人中是否有人需要全方位護理，在服務與收費標準之間，和熹會顯然也需要探索出一套合理的模式。

在錢京看來，現在養老地產更多關注的是地產開發，對養老機構、養老設施投入運營之后運營平臺的建設關注比較少，“我們探索的一個重要方面就是運營管理體系的構建問題。我們做的是養老機構，第一是要把這樣的老機構辦成醫院；第二是要以對老人的生活照料為主，這需要有必要的醫療專業知識和技巧，能嫻熟地運用在日常的照料過程中，所以在護理模式上我們在做一些探索?！?/p>

長期投資價值被看好

花大把資金和時間建一個不錯的養老公寓，所收會員費連裝修成本都不夠，這樣的舉動也許只有像保利地產這樣財大氣粗的大型房企才可能做。相比之下，許多地產項目雖然打出養老地產旗號，但大都是度假地產、旅游地產的宜居養老概念，與真正的“養老”相去甚遠。

據了解，現在大部分開發商的收益都集中在第一階段，就是一次性房產銷售的收益，后面幾個階段實際上是可以給開發商帶來高額回報的，但是涉及的開發商還比較少。目前規劃長遠的開發商都開始向長期持有物業轉型，這些可持續發展的模式包括商業、文化地產、養老地產？等。

即使看好未來的養老市場，但是高昂的土地及建設成本讓養老地產真的有利可圖嗎？魏東表示比較樂觀，“我接觸過一些境外投資基金進來做養老地產，這些基金對回報的要求非常高，他們應該是很看好這塊市場，所以未來應該會不錯?！?/p>

戴德梁行華北區企業服務部主管及董事王剛也看好養老地產長期的投資價值?！皬脑律┑某杀揪湍芸闯鰝€人護理服務這塊的價格會越來越高。中國的養老地產才剛剛起步，還沒有特別成型的產品，但是未來10年應該會有很大的發展。以泰康的模式為例，100萬元的會員費，加上每月近萬元的房間租金，利潤肯定是不錯的。”

能付出這么高成本的市場群體是否會太少呢？

王剛認為在中國的一線城市應該不成問題。“再過20年，六七十歲的老人去這樣一個地方每月花一兩萬元享受養老服務，很多人都負擔得起。”但王剛也指出，“做養老地產是政府比較鼓勵的方向，如果拿地價格比較便宜，那么相對利潤就確實可以較高。可是任何市場做的人多了都不行，泰康做了，保利做了，如果別人都跟著做就未必可？行。”

養老地產更接近于持有型商業地產的運作模式，需要較多的資金沉淀，投資回報周期長。就如業內人士指出：“養老產業中的地產并不是盈利載體，后期運營服務才是企業持續追求的利潤點。”

就現在來看，養老地產的盈利基本上靠地產銷售項目賺錢，純養老運營很難覆蓋成本。

太陽城集團特別助理張華正在介紹經驗時，講到太陽城13年來摸索出的操作模式，就是一塊地用三七分的方式，把70%的房產進行銷售，30%的房產自己持有、自己經營，這30%里面包括各種設施，當然也包括老年公寓。