國外如何養(yǎng)老

饒霞飛

近年來，隨著養(yǎng)老地產(chǎn)的興起，各路資本蜂擁養(yǎng)老地產(chǎn)。大型險企如中國平安、中國人壽、泰康人壽，大型房企如綠城、萬科、保利，大型基金如社保、紅杉、IDG等，均已經(jīng)成為各個養(yǎng)老主題地產(chǎn)項目的實際開發(fā)商。

然而，由于國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)處于發(fā)展初期，可借鑒的經(jīng)驗并不多，這些企業(yè)對養(yǎng)老地產(chǎn)的試水皆在摸索中進行。

“現(xiàn)在都是摸著石頭過河。”克而瑞研究中心一位研究員在接受《新財經(jīng)》記者采訪時表示，“國內(nèi)對養(yǎng)老地產(chǎn)可提供參考借鑒的成功項目幾乎為零。”

與國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)模式亂象叢生的現(xiàn)狀不同的是，國際上很多發(fā)達國家由于早已步入老齡化社會，形成了豐富、成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式。近幾年，中國的各種養(yǎng)老機構(gòu)、開發(fā)商紛紛走出去參觀、學(xué)習(xí)，于是，國外的一些經(jīng)典項目也成了中國養(yǎng)老地產(chǎn)的樣本。通過這些“樣本”，我們也許能感悟到“中國養(yǎng)老地產(chǎn)”的未來走向。

歐美養(yǎng)老：社會養(yǎng)老

從19世紀(jì)中后期開始，發(fā)達國家就陸續(xù)進入了老齡化社會。目前，發(fā)達國家60歲及以上人口占總?cè)丝诘谋壤堰_22%。在長期應(yīng)對老齡化的實踐中，歐美國家形成了許多養(yǎng)老模式。

由于有經(jīng)濟實力的支撐和西方居家形態(tài)諸多方面的因素，這些國家養(yǎng)老對策的共同之處是依賴“社會養(yǎng)老”功能：在社會保障體制中，老年人被賦予了獨立生活的經(jīng)濟能力；在福利設(shè)施、服務(wù)體系以及居住環(huán)境等方面，針對老年人的生理情況，采用不同層次、不同類別的設(shè)計。

以美國為例，老年人的居住設(shè)施大致分為五類：獨立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護理院、老年養(yǎng)生社區(qū)，每一類輔以相應(yīng)的服務(wù)管理體制。

美國的養(yǎng)老模式有盈利和非盈利之分，前者大多為私人公司所辦。其養(yǎng)老社區(qū)建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動超過80種以上。太陽城就是其典型代表樓盤。

說起太陽城，很多北京人都不陌生，在北京就有兩個：北京太陽城和東方太陽城。但多數(shù)人不知道，太陽城的“鼻祖”在美國。太陽城中心始建于1961年，坐落在佛羅里達西海岸，是美國較大的老年社區(qū)之一，現(xiàn)有來自全美以及世界各地的住戶1.6萬戶，并一直處于持續(xù)增長的態(tài)勢。

美國太陽城的整個社區(qū)包括“太陽城中心”（獨立家庭別墅）、“國王之殿”（連體別墅）、“湖中之塔”（輔助照料式住宅和家庭護理機構(gòu)）、“庭院”和“阿斯頓花園”（出租的獨立居住公寓）以及“自由廣場”（輔助照料式住宅和家庭護理機構(gòu)）六大居住社區(qū)。以上各社區(qū)共同享用一個郵局、超市、醫(yī)療機構(gòu)、銀行和教堂。

在太陽城，無論哪個年齡段的老人，選擇哪種住宅，都能享受到積極活躍的老年生活方式。每人每年繳納一定費用，就能享受室內(nèi)和室外游泳池、網(wǎng)球、推圓盤游戲場、草地保齡球、健身和娛樂中心等設(shè)施。另外，在社區(qū)內(nèi)，還有各種各樣的俱樂部，是老年大學(xué)的組成部分，開設(shè)的課程和組織的活動超過80種，包括木匠活、縫紉坊等，甚至還有中國畫。太陽城的建筑、管理、經(jīng)營一切以老人為中心。這里還有個規(guī)定：居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住時間不能超過30天。

值得國內(nèi)企業(yè)借鑒的是，太陽城屬于住宅開發(fā)性質(zhì)，盈利模式主要是住宅銷售。另一方面，太陽城社區(qū)內(nèi)不建設(shè)相應(yīng)設(shè)施，主要依賴社區(qū)等所在城鎮(zhèn)提供的大市政基礎(chǔ)配套，這使得前期投入成本大幅降低。

不過，由于國內(nèi)公共醫(yī)療資源匱乏，大市政基礎(chǔ)配套設(shè)施不夠完善，如果國內(nèi)企業(yè)在建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)時不提供一定的醫(yī)療、護理等配套設(shè)施，會極大地影響客戶的消費選擇。

歐洲也是較早步入老齡社會的地區(qū)之一，國家政策傾向于讓老年人居住在獨立的公寓中。建筑將城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標(biāo)三種元素結(jié)合在一起，講究自理自助。如德國慕尼黑奧古斯提諾姆老年公寓，這是全球誕生的第一家老年公寓，目前通過基金會和服務(wù)公司運作，已經(jīng)有40多年的歷史。該公寓設(shè)施齊全，功能完善，服務(wù)優(yōu)良。除醫(yī)療等必備配套外，洗衣室、休息室、禮拜堂、桑拿、室內(nèi)游泳池（兼具鍛煉和治療作用）、健身中心、圖書館、鋼琴室、發(fā)廊、咖啡吧、餐廳、迷你型高爾夫練習(xí)設(shè)施等一應(yīng)俱全。

亞洲養(yǎng)老：家庭養(yǎng)老

與西方國家講究獨立自主不同的是，亞洲國家家庭傳統(tǒng)觀念較強，亞洲國家多致力開發(fā)家庭養(yǎng)老的功能。

日本、新加坡是較早進入老齡化之列的國家。因為有較雄厚的經(jīng)濟實力，這些國家一方面汲取了西方社會福利養(yǎng)老的特點，充分賦予老年人優(yōu)厚的社保；另一方面，基于傳統(tǒng)東方家庭觀念的延續(xù)，它們還致力于開發(fā)家庭養(yǎng)老的功能，如提倡和鼓勵“多代同居”（例如“兩代居”集合住宅和“多代同堂組屋”）。

在日本，日本的老齡人生活質(zhì)量是在良好的社會保險保障體系基礎(chǔ)上實現(xiàn)的。養(yǎng)老社區(qū)提供無障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活（二代居）的住宅產(chǎn)品。代表樓盤有港北新城。可借鑒之處有：老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計在一個生活社區(qū)內(nèi)，突出自助處理。

港北新城是日本典型的“鑲嵌式”養(yǎng)老住宅，它把老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計在一個生活社區(qū)內(nèi)，使老年人的生活更加豐富多彩。

港北新城把老少戶住宅（二代居）、老人專用住宅、養(yǎng)老公寓等鑲嵌在普通住宅中。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內(nèi)上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老人專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進行適老化設(shè)計，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護理人員陪住等。

另外，在日本，現(xiàn)在并不主張蓋大型養(yǎng)老院，而是強調(diào)老人們在自己的家中養(yǎng)老，加強與社區(qū)的互動。目前，日本的養(yǎng)老服務(wù)以推行“小規(guī)模、多技能的社區(qū)養(yǎng)老”為主。在小規(guī)模、多技能的社區(qū)養(yǎng)老院中，床位在20？30張，包括24小時的入住照顧服務(wù)、白天的日托服務(wù)和居家上門服務(wù)，類似于養(yǎng)老地產(chǎn)的“7-11”。

新加坡主要的養(yǎng)老模式以政府為主導(dǎo)，由政府提供90%的建設(shè)資金，對養(yǎng)老機構(gòu)各項服務(wù)提供不同的津貼。同時，政府在建造福利房時，專門設(shè)計適合幾代同堂的戶型，并在購房價格上給予優(yōu)惠。由于政策引導(dǎo)，目前已婚子女與父母合住同一組屋或同一組屋區(qū)的住戶已達41%。

據(jù)上述克而瑞研究中心研究員介紹，目前西方國家養(yǎng)老模式主要以家庭養(yǎng)老、居家養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老三種基礎(chǔ)養(yǎng)老模式為主。隨著社會發(fā)展，西方發(fā)達國家的一些養(yǎng)老機構(gòu)在覺察到老人不同的需求后，開始推廣諸如互助養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、旅游養(yǎng)老、候鳥式養(yǎng)老等多種形式的養(yǎng)老模式。

隨著國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)走向市場，國內(nèi)養(yǎng)老模式逐步出現(xiàn)在大眾視線中。

值得注意的是，一方面，盡管養(yǎng)老機構(gòu)在不斷增加，但依然供不應(yīng)求；另一方面，參差不齊的服務(wù)卻難以獲得老年人的認同。在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上，我國依然存在很多問題，需要政府及各方不斷摸索，推動產(chǎn)業(yè)成長和發(fā)展。

“國外養(yǎng)老模式值得國內(nèi)企業(yè)借鑒，他山之石，可以攻玉。”該研究員表示，吸彼長處，開發(fā)符合國內(nèi)老年人需求的養(yǎng)老產(chǎn)品，是國內(nèi)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。