我國推行住房反抵押貸款面臨的困境分析

早在1999年，我國就提前進(jìn)入了老齡化社會(huì)。至2005年，我國的老年人口總數(shù)已躍居世界第1位。據(jù)預(yù)測，2040年中國將全面進(jìn)入老齡化社會(huì)。我國目前形成了以家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)模式，但三者的發(fā)展缺乏足夠的互動(dòng)，難以滿足社會(huì)養(yǎng)老的多樣化需求。特別是中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式——家庭養(yǎng)老正面臨著功能弱化的沖擊，要想真正解決養(yǎng)老問題，必須在完善舊體系的同時(shí)，引進(jìn)新的模式來注入活力。

二次世界大戰(zhàn)以來，發(fā)達(dá)國家老齡化趨勢愈加明顯，各國積極開拓養(yǎng)老資源以解決養(yǎng)老問題。而反向抵押貸款是西方國家養(yǎng)老實(shí)踐中最廣泛的一種以房養(yǎng)老的方式。那么，中國是否能引進(jìn)這種模式來緩解養(yǎng)老壓力呢？

一、反向抵押貸款在中國發(fā)展的現(xiàn)狀

（一）政策支持

2006年政協(xié)十屆四次會(huì)議上，全國政協(xié)委員、建設(shè)部科學(xué)技術(shù)司司長賴明提案，“60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”。2008年4月，上海市民政局副局長高菊蘭在新聞發(fā)布會(huì)上透露，上海對“以房養(yǎng)老”這一新型養(yǎng)老模式比較關(guān)注，正在調(diào)研階段。2010年，廣東省以廣州作為試點(diǎn)城市率先探索發(fā)展“以房養(yǎng)老”。

（二）試點(diǎn)情況分析

1.南京

2005年4月，南京湯山首次推出了“溫泉留園”老年公寓以房養(yǎng)老項(xiàng)目。擁有該市60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、六旬以上的孤殘老人，可將房產(chǎn)抵押給留園，入住老年公寓，終身免交一切費(fèi)用，而房屋產(chǎn)權(quán)將在老人逝世后歸養(yǎng)老院所有。這一模式的實(shí)質(zhì)就是住房反抵押貸款，但是，這一項(xiàng)目在實(shí)行之后，僅維持了不到4個(gè)月，目前已不再實(shí)施。

2.上海

2006年4月，上海市公積金管理中心開展“以房養(yǎng)老”方案。其初定做法是：65歲以上老年人可將自己產(chǎn)權(quán)房賣給市公積金管理中心，該中心再將房屋返租給老人，租金與市場價(jià)等同，老人需按租期年限一次性支付租金。這一試點(diǎn)于2007年10月啟動(dòng)，但效果不盡人意，并沒有真正解決上海市的養(yǎng)老問題。

3.北京

2007年10月19日，北京市首家“養(yǎng)老房屋銀行”——北京壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心在石景山啟動(dòng)。老人出租其房屋，保留產(chǎn)權(quán)，租金直接繳付養(yǎng)老院，享受五星級養(yǎng)老服務(wù)。但也遭到冷遇，只有小部分老人入住。

4.小結(jié)

以上這些經(jīng)驗(yàn)是我國對“以房養(yǎng)老”模式的初探。盡管各地勇于嘗試，并且相關(guān)部門給予了政策支持，但實(shí)踐紛紛宣告失敗，將其投入我國市場并廣泛應(yīng)用所面臨的困境是巨大的。

二、我國推行住房反抵押貸款面臨的困境總結(jié)

（一）市場不成熟

1.宏觀經(jīng)濟(jì)市場

我國目前還屬于發(fā)展中國家，相較發(fā)達(dá)國家來說，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱。所以在住房反抵押貸款推行的初級階段，財(cái)力上不可能大包大攬，依靠政府全力推行并不現(xiàn)實(shí)。

現(xiàn)階段，我國處于社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)成長期，市場經(jīng)濟(jì)體制有待完善。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)在較長一段時(shí)間內(nèi)還將處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期，即我國在長時(shí)間內(nèi)面臨著市場發(fā)育不成熟、信用體系不健全、法律環(huán)境不完善的狀況，這些一定程度上制約著住房反抵押貸款的發(fā)展。

我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡。東南沿海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于西北內(nèi)陸地區(qū)，而在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的北京、上海等地推行住房反抵押貸款尚不成功，更不用說經(jīng)濟(jì)條件落后的其他地區(qū)。

2.房地產(chǎn)市場

中國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代開始興起，1988年國家停止福利分房、實(shí)行住房貨幣化后，房地產(chǎn)業(yè)才開始真正發(fā)展起來。在短短十幾年中，中國的房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張速度驚人，甚至呈現(xiàn)出一種亢奮的狀態(tài)，具體表現(xiàn)為投資增長過快、結(jié)構(gòu)不合理、商品房大量空置、政府調(diào)控乏力等病態(tài)狀況。特別是由房地產(chǎn)市場不成熟引發(fā)的房價(jià)虛高、不穩(wěn)定，對住房反抵押貸款的實(shí)施影響較大。因?yàn)樽》糠吹盅嘿J款合同執(zhí)行期一般較長，這期間房價(jià)若反復(fù)變動(dòng)，就會(huì)增加貸款的風(fēng)險(xiǎn)，也使房屋價(jià)值的確定不易進(jìn)行，這些都阻礙了住房反抵押貸款在我國的推行。

3.金融市場

我國金融機(jī)構(gòu)的金融產(chǎn)品單一、抵押貸款證券化程度有限、抗風(fēng)險(xiǎn)能力不高、業(yè)務(wù)受政府的過多干預(yù)。在這種情況下實(shí)行住房反向抵押貸款，顯然無力承受其中蘊(yùn)含的巨大支付風(fēng)險(xiǎn)和變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。而我國金融市場的不成熟具體表現(xiàn)之一就是金融機(jī)構(gòu)的利率不穩(wěn)定。

時(shí)間跨度長、金額數(shù)目大是以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，利率政策和利率的變動(dòng)對以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)成功與否影響至深，預(yù)期利率的細(xì)微波動(dòng)，如果經(jīng)過數(shù)十年的累積，差異是非常大的。反抵押貸款機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的久期往往差別很大，兩者差異越大，對利率的波動(dòng)就越敏感。當(dāng)利率上升時(shí)，反抵押貸款機(jī)構(gòu)發(fā)放的年金不能減少，應(yīng)計(jì)利息提高，使貸款終結(jié)時(shí)累計(jì)本金及累計(jì)利息超過房產(chǎn)價(jià)值的可能性加大。而我國的利率走向的長期預(yù)測難以把握，未來存在較大變數(shù)，這就增加了住房反向抵押貸款機(jī)構(gòu)收益的不確定性。

4.二手房市場

當(dāng)前我國房產(chǎn)二級市場還沒有一個(gè)較完善的二級市場體制，對二手房的產(chǎn)權(quán)問題、質(zhì)量問題以及二手房交易過程中的信息不對稱及供給和需求的平衡問題，都缺乏一個(gè)比較完整的認(rèn)識(shí)和規(guī)范機(jī)制。

近來我國二手房市場受整體房價(jià)下調(diào)的影響，市場觀望氣氛濃，“轉(zhuǎn)購為租”的購房人以及“轉(zhuǎn)售為租”的售房人大量增加，使得二手房交易市場由“買賣冷”轉(zhuǎn)為“租賃熱”。而開辦住房反向抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)會(huì)購進(jìn)一大批二手住房，并且大多數(shù)會(huì)是入住十幾甚至幾十年的舊房，面對如此不景氣的二手房市場，住房變現(xiàn)能力變低，將直接影響金融機(jī)構(gòu)的盈利狀況。若金融機(jī)構(gòu)無法在二手市場以合理的價(jià)格出售房產(chǎn)，就會(huì)抑制住房反向抵押貸款的發(fā)展。

5.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

反向抵押貸款中涉及的評估、交易和咨詢等多個(gè)業(yè)務(wù)，都需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的配合。同發(fā)達(dá)國家相比，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)整體素質(zhì)偏低，而且市場存在惡性競爭。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的不規(guī)范可能會(huì)使借款人利用自身擁有的信息優(yōu)勢（如房產(chǎn)的使用情況和自身的健康狀況），追求利益最大化，損害金融機(jī)構(gòu)的利益，使房產(chǎn)的使用情況和當(dāng)前的價(jià)值很難得到一個(gè)客觀公正的評價(jià)，從而影響該業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展。

（二）相關(guān)制度不健全

1.土地制度

與西方國家的土地私有制不同，我國實(shí)行的是土地國有制，房屋所有者擁有的只是房屋用地的使用權(quán)。居民商品房用地為70年，使用期滿后土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。雖然2007年《物權(quán)法》做出修改，住宅使用土地期滿可自動(dòng)續(xù)期，但未明確如何繳費(fèi)，這筆費(fèi)用顯然影響著住房反向抵押貸款的發(fā)展。

第六次人口普查時(shí)，我國農(nóng)村人口占總?cè)丝诘?0.32%。這部分人口受教育程度低、對新事物認(rèn)知能力差，更重要的是，我國農(nóng)村土地實(shí)行集體所有制，土地產(chǎn)權(quán)并沒有歸至農(nóng)民個(gè)人手中，這些都阻礙了住房反向抵押貸款在農(nóng)村的推行。

2.法律制度

以房養(yǎng)老牽涉政府、社會(huì)保障機(jī)構(gòu)、公民個(gè)人以及房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)等多個(gè)主體，要處理好他們之間的利益關(guān)系，就需要透明、公正的法治環(huán)境。而目前我國在以房養(yǎng)老方面還沒有出臺(tái)具體的法律法規(guī)，這樣不管是經(jīng)營機(jī)構(gòu)還是老年人的利益都缺乏相應(yīng)的保障。

三、建議對策

從發(fā)達(dá)國家推行住房反向抵押貸款的經(jīng)驗(yàn)可以看出，成功模式有以下三種：政府主導(dǎo)型，如美國、英國等；私營機(jī)構(gòu)提供型，如加拿大、新加坡；民間發(fā)源型，如法國。結(jié)合我國具體國情，適宜推行政府主導(dǎo)加市場兼營的住房反向抵押貸款模式。

（一）政府

1.相關(guān)政策

改良我國的土地政策。關(guān)于住宅建設(shè)用地使用期滿后續(xù)期的具體執(zhí)行方法，可以借鑒我國香港自治區(qū)的土地政策，將“土地批租制”與“土地年租制”相結(jié)合。改革我國農(nóng)村集體所有土地制度，保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，確保農(nóng)民養(yǎng)老的產(chǎn)權(quán)保證，以實(shí)現(xiàn)住房反向抵押貸款在農(nóng)村的推廣。同時(shí)應(yīng)當(dāng)為推行住房反抵押貸款的機(jī)構(gòu)提供優(yōu)惠政策，并制定相關(guān)的市場準(zhǔn)入機(jī)制。

2.宣傳工作

大力宣傳住房反抵押貸款。住房反抵押貸款是一種新興金融產(chǎn)品，老年人對新事物一般持不積極態(tài)度，這就需要政府制定一系列長期并詳細(xì)的宣傳及咨詢活動(dòng)，便于老年人接受。美國就是如此，在正式推出反抵押貸款產(chǎn)品之前組織非營利機(jī)構(gòu)向老年人進(jìn)行相關(guān)知識(shí)宣傳，做了充分鋪墊，取得了良好效果。

3.監(jiān)督

建立配套的監(jiān)督體系，強(qiáng)制機(jī)構(gòu)披露貸款費(fèi)用、利率、評估標(biāo)準(zhǔn)等信息，防止其誤導(dǎo)老年消費(fèi)者，糾正其不當(dāng)行為，從而規(guī)范市場。

（二）市場

1.保險(xiǎn)公司

保險(xiǎn)公司可以充當(dāng)住房反抵押貸款產(chǎn)品的設(shè)計(jì)者，特別是壽險(xiǎn)公司，相當(dāng)擅長預(yù)期老年人壽命及為相關(guān)產(chǎn)品定價(jià)，并且其辦理的養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與住房反抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)具有相似性，操作起來也更易上手。更重要的是，我國保險(xiǎn)公司長久經(jīng)營積累了大量資金，而我國禁止金融混業(yè)，致使保險(xiǎn)資金投資渠道狹窄，推行住房反抵押貸款，有利于為其開發(fā)新的利益增長點(diǎn)。

2.商業(yè)銀行

商業(yè)銀行是推行住房反抵押貸款的重要參與者，其優(yōu)勢在于具有雄厚的資金支持。并且我國商業(yè)銀行自80年代開辦住房貸款業(yè)務(wù)以來，已積攢了多年經(jīng)驗(yàn)，熟知國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的情況，有開辦住房抵押貸款的優(yōu)勢。

3.房地產(chǎn)企業(yè)

房地產(chǎn)企業(yè)充當(dāng)推行住房反抵押貸款的中介人。住房反抵押貸款在開辦階段，需要一系列估價(jià)、價(jià)值預(yù)測、咨詢等業(yè)務(wù)，而在貸款末尾回收房屋產(chǎn)權(quán)以處理房產(chǎn)收回利益時(shí)，這些都需要房地產(chǎn)企業(yè)來輔助。

4.社會(huì)保障機(jī)構(gòu)

在我國推行住房反抵押貸款的過程中，社會(huì)保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)充分配合。因?yàn)樯鐣?huì)保障機(jī)構(gòu)的社會(huì)公信力高，有其參與的住房反抵押貸款公眾更容易信服接受，并且其還有社保資金的支持，這樣更有利于住房反抵押貸款的推行。

（作者單位：鄭州大學(xué)旅游管理學(xué)院）

（責(zé)任編輯：張莉莉）