萬科企業股份有限公司的財務分析

【摘 要】房地產業是推動我國經濟快速發展的重要支柱產業之一，為我國經濟發展作出了重要貢獻。作為連續六年蟬聯中國房地產第一地產公司——萬科企業股份有限公司（以下簡稱“萬科”），它的發展更是在房地產業占有舉足輕重的地位，本文主要通過對萬科近幾年的財務分析，闡述了萬科房地產市場的發展狀況和存在的問題，并提出了在國家宏觀調控政策下的具體應對措施。

【關鍵詞】房地產；財務分析；經濟發展；資本結構

一、萬科企業股份有限公司的簡介

萬科成立于1984年5月，1988年進入房地產行業，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，1993年將大眾住宅開發確定為公司核心業務，是目前中國最大的專業住宅開發企業。公司在發展過程中先后入選福布斯“全球200家最佳中小企業”、“亞洲最佳小企業200強”、“亞洲最優50大上市公司”排行榜；多次獲得《投資者關系》等國際權威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關系等獎項，并率先成為全國第一個年銷售額超千億的房地產公司。經過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業的競爭優勢，“萬科”成為行業第一個全國馳名商標，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費者的接受和喜愛；公司研發的“情景花園洋房”是中國住宅行業第一個專利產品和第一項發明專利；公司物業服務通過全國首批ISO9002質量體系認證；公司創立的萬客會是住宅行業的第一個客戶關系組織，它是國內第一家聘請第三方機構，每年進行全方位客戶滿意度調查的住宅企業。

二、萬科的財務分析

財務報表分析是指以財務報表和其他資料為依據和起點，采用專門方法，系統分析和評價企業的過去和現在的經營成果，財務狀況及其變動，目的是為了了解過去，評價現在，和預測未來，幫助利益關系集團改善決策。企業管理者通過財務分析，可以合理評價經營者的經營業績，促進管理水平的提高。投資者通過財務分析，可進一步預測投資后的收益水平和風險程度，以做出正確的投資決策。萬科是目前中國最大的專業住宅開發企業，有效地做好企業財務分析，才能更好地實現企業的戰略發展。

（一）償債能力分析

流動比率主要判斷企業的營運資金是否充足，是企業流動資產與流動負債的比值，從表中可以看出萬科2008到12年流動比率是逐漸降低的，企業的營運資金并不是非常充足的。速動比率在2009年達到最大值后又逐漸降低，與流動比率相比，說明企業存貨在流動資產中的比重較大，形成了存貨的積壓和滯銷，房地產的存貨壓力進一步增大。雖然整體萬科的短期償債能力較強，但流動比率與速動比率逐年趨于降低，說明公司存貨所占比例不斷增加，資金被套在空置房中，造成了企業償還債務的能力在逐漸下降，所以應采取措施加強對流動的管理，不能夠讓存貨有大量的積壓，同時應保持充足的現金，以確保經營的穩健性和安全性，提高風險意識。

（二）營運能力分析

應收賬款周轉率在近五年來逐漸提升，并在2012年有較大提升，說明萬科對應收賬款管理水平較高，回收速度快，變現能力強，但也應將其控制在一定限度之下，適度的控制公司的信用政策才有利于公司的發展，總資產周轉率與存貨周轉率雖稍有下降趨勢，但仍然總體水平較高，企業用資本獲利的能力較高，銷售能力及存貨的利用水平較高，總資產的利用水平也較高，營運能力較強。

（三）盈利能力分析

萬科股東權益報酬率逐年提升，凈利潤占股東權益平均額的比重逐年增高，銷售凈利率也有較大幅度的增長，股東獲取的投資報酬較高，企業經營管理水平較高，銷售毛利率整體有所下滑，盈利能力有所下降，銷售成本在銷售收入中的比重越來越高，毛利也逐漸降低，說明企業應加強對成本的控制水平，增強銷售能力，以期實現更高的盈利能力。

（四）發展能力分析

從總體來說，近五年三個發展能力指標有進有退，較不穩定，但其總的趨勢還是增長的。企業營業收入增長額在營業收入總額中的比重是絕對正增長的，與此同時，資產規模擴張在2010年達到最大值后有一定的下降趨勢，利潤增長率增長趨勢也較為明顯，說明企業發展實力很強，成長性很好，有巨大的發展潛力。

三、萬科財務方面存在的問題及改進建議

（1）公司資產管理水平在降低，盈利能力有所下降。雖然整體的盈利能力較強，但同時萬科應增強資金運用的靈活性，調整其自有的現金流量，加強對存貨的管理，控制存貨的數量，增強風險意識，不能出現大量的積壓，否則會對企業發展造成不利影響，實現企業價值的最大化，優化資本結構，提高資產利用率水平。（2）公司的對外融資能力降低，內部融資能力下降，主要依賴于銀行貸款和股市融資，因而公司需要拓寬融資渠道。擁有多元化的融資渠道是萬科資本結構優化的關鍵，在現有的發行新股，配股，發行可轉換債券，海外貸款等融資渠道下，并不能完全滿足其資金需求，同時也可以發展信托融資和房地產投資基金等多種融資渠道。（3）公司風險控制能力的水平不高，應提高其風險控制能力。雖然萬科盈利能力和營運能力均較高，但由于房地產經營的特殊性，資金占壓的金額大，回收周期長，也會造成公司的可變現資產較低甚至出現負值，所以萬科應保持一定的財務彈性，加強經營風險和財務風險的控制。（4）負債結構不合理，流動負債比例偏高。流動復制比例的提高，雖然能增加企業的盈利能力，也提高了企業的財務風險，萬科在安排負債結構時，應權衡考慮負債所能帶來的盈利能力和風險水平，不能只看到一方面。

四、結論

萬科雖然在2008年受金融危機的影響，凈利潤出現負值，財務指標下降，經營業績受到影響，但在此后公司不斷加強企業管理，快速回到了原來的軌道，又出現了欣欣向榮的發展狀況，由此可見萬科強大的發展實力。作為房地產業的龍頭企業，為了更好的發展，萬科應更加注重對自身的財務狀況進行管理，盡量控制銷售成本，提高利潤空間，發揮財務杠桿的作用，提高管理水平，繼續保持增長勢頭，惟有加強對資本結構的管理，實現資本結構的最優化，才能在現有發展情況的基礎上，實現最大利潤。

參 考 文 獻

[1]荊新.《財務管理學》.第1版.北京.中國人民大學出版社.2010（3）

[2]戴德明.《財務報告與控制》.第1版.北京.中國人民大學出版社.？2010（1）

[3]張鳴主.《公司財務》.上海財經大學出版社，2008

[4]姜建.《我國房地產市場調控政策研究》.華中科技大學.2012

[5]張新民.《企業財務報表分析》.清華大學出版社，2011