我國房地產稅收制度優化研究

【摘 要】房地產稅制是最古老的稅種——財產課稅體系中的重要組成部分，是對房地產形式存在的社會存量財富課征的稅收。它對于社會存量財富進行收入再分配，發揮房地產稅制的引導和調節作用，促進我國房地產資源有效利用具有重要作用。

【關鍵詞】房地產稅制；綜合分析；稅制改革

一、房地產稅的概念

房地產稅從概念上講，有廣義和狹義之分。廣義房地產稅，通常是指房地產行業各環節所涉及稅收的總稱，房地產可劃分為開發、轉讓和保有三個環節。狹義上的房地產稅，僅指房地產保有環節涉及的稅收，即對擁有或使用房地產的納稅人課征的稅收，是按征稅對象劃分的稅收概念。廣義的房地產稅，通常是指房地產行業各環節所涉及稅收的總稱，既包括房地產保有環節所涉及稅收，即擁有或使用房地產的納稅人應繳納的稅收；還包括房地產開發、轉讓環節所涉及的稅收，即房地產開發、銷售時納稅人所應繳納的稅收。

二、中國現有房地產稅收存在的問題

（1）房地產業的租、稅、費體系混亂。為了對房地產市場實行更好的管理，在稅收之外加之以少量的收費是無可厚非的，然而從國際稅收制度改革的趨勢來看，逐步降低稅費比重才是大勢所趨。但是我國目前的稅收制度卻恰恰與之相反，一方面房地產業的稅費數目快速增加；另一方面宏觀環境下的租、稅、費的征收錯位，“以費代稅、以稅代租、以費擠稅、以稅代費、稅費交叉”情況十分嚴重，這些都很大程度上降低了我國稅收征管的嚴肅性和規范性，同時也極大的影響了我國房地產稅在國家宏觀調控方面作用的發揮。（2）各征收環節的稅負不均。我國現行的房地產稅總共有11個稅種，而在流轉環節就占據9個之多。所以，雖然我國目前的房地產稅收制度基本上覆蓋了房地產行業的全過程，但稅種著重分布于流通環節，相較之下，房地產業保有期間的涉稅內容太少，而且大量的課稅處于暫停征收或減免的狀態；所以說我國的房地產稅制結構極不合理，“重流轉、輕保有”現象十分嚴重。（3）房地產稅征收管理效率不高。理想的稅收征管狀態應達到納稅人自覺納稅，稅務征管部門應收盡收的效果，而我國目前的房地產稅征收管理的狀態明顯不好，主要表現在：一方面是社會成員普遍的厭稅心理，依法納稅意識較弱；另一方面一些稅收征收管理部門也存在管理缺失、執法不嚴、違法不究的現象。

三、我國房地產稅收制度優化設想

（1）調整房地產稅制結構。減少房地產稅流轉環節期間稅負，將大部分稅收遞延至保有環節，這樣就直接減少房地產開發企業的開發經營成本，一定程度上緩解房價居高不下和商品房空置率高的問題。第一，將土地增值稅并入所得稅。建議取消土地增值稅，把房地產轉讓收益歸入個人或法人的綜合收益，以個人所得稅或企業所得稅的形式進行征收。第二，合并契稅、印花稅。契稅與印花稅的征稅范圍上存在著交叉，所以在房產稅制改革時可將印花稅有關于房地產行業的相關稅目并入契稅，避免重復征稅。（2）理清房地產稅費關系。建議加強管理，規范服務性收費行為，取消各種不合理的收費項目，建立公開透明的收費項目標準和程序，理順租、稅、費關系。同時，要理清租、稅、費關系的關鍵在于“明租、正稅、清費”。“明租”就是要明確土地資產的使用價格，改革現行的土地審批制，從一次性收取改為逐年收取，使其作為地租的性質更加明確；“正稅”，是指政府為納稅人提供相關服務的產品性質，應將為提供公共服務而發生的費用全部計入納稅范疇，將那些以稅的形式更容易提高收費效率的、與公共服務消費相對應的費用應改為稅。“清費”就是對收費項目進行嚴格管理，除少數確有必要的服務性收費項目以外，其他收費項目或者取消、或者合并為一個固定的稅種。這樣才能有效的理清租、稅、費關系，更好地發揮稅收的調控作用。（3）完善產權登記制度。第一，建立統一的房地產產權登記制度，改變當前對房地產多部門登記、分級登記、分塊分等級的管轄制度；第二，明確房地產產權登記內容，改變目前房地產登記以物權登記為主的現狀，要涵蓋影響房地產價值及流轉的所有登記；第三，建立統一的房地產產權登記簿，統一房地產產權登記信息；第四，在全國統一登記政策和程序。第五，建立全國性的房地產登記信息查詢網。（4）加強稅收征管。稅務部門需要從稅源監控、申報納稅、稅務稽查等多個方面提高征管水平，有效的為地方收入提供支撐。稅收征管部門要積極完善有關管理制度和信息化建設，并加強與相關部門的合作。建立以現代信息技術為依托的房地產登記、評估、稅收征管的信息數據庫，加強房地產信息的有效管理和使用。以此進一步完善我國的房地產稅制度，加強房地產稅稅收管理，從而更好地發揮房地產稅調控宏觀經濟和籌集地方財政收入的職能。

四、結論

一個健全完善的房地產稅收制度可以有效促進國家累積財政收入，有效配置資源，并且通過稅收這個經濟杠桿調節經濟的運行，干預收入分配。目前我國的房地產稅收制度不夠完善，不能很好地支持經濟的發展，在某種程度上還制約了房地產市場的正常運行，因此房地產稅收制度還需改革。