淺析投資性房地產中會計計量模式對企業財務影響

【摘 要】公允價值的應用是新會計準則的一大亮點。本文分析了新準則中公允價值對房地產企業的主要影響及應用。

【關鍵詞】公允價值；影響

2007年1月1日起新會計準則已經開始在上市公司中應用，這是我國會計業的里程碑，它將推動中國向更現代的經濟模式過度，并幫助投資者做出更明智的決定。而公允價值成為這次新準則發布中的一大亮點問題。主要在金融工具、投資性房地產、非共同控制下的企業合并、債務重組和非貨幣性交易等方面采用了公允價值。

一、投資性房地產的定義及特征

1.投資性房地產的定義及特征。投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。投資性房地產主要有以下特征；（1）投資性房地產是一種經營性活動，持有目的是為了出租或資本增值后轉讓；（2）投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區別于作為生產經營場所的房地產和用于銷售的房地產；（3）投資性房地產有兩種后續計量模式，企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行持續計量，即有確鑿證據表明其所有投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，才可以采用公允價值模式進行后續計量。

2.投資性房地產的范圍。屬于投資性房地產的項目：（1）已出租的土地使用權，應是自租賃期開始日確定為投資性房地產；（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權，體現了管理者的持有意圖。需要注意的問題：一是這里不包括閑置土地；二是房地產開發企業持有并準備增值后出售的土地使用權不屬于投資性房地產，作為存貨處理。（3）已出租的建筑物。應是自租賃期開始日確定為投資性房地產。

二、會計計量模式

1.歷史成本計量模式。歷史成本是指取得資源時的原始交易價格。在直接現金交易時，歷史成本表現為付出的現金或承諾付出的現金；在非現金交易時，歷史成本則表現為被交易資產的現金等價物。歷史成本作為機器工業的產物，隨著生產力約發展，逐漸步入了鼎盛時期。建立歷史成本的假設前提有兩個：一是幣值穩定假設；二是社會平均勞動生產率不變假設。歷史成本計量屬性主要有以下特點：歷史成本會計的最大特點是面向過去。從確認的基礎看，歷史成本會計是建立在過去已經發生的交易或事項基礎上的。不論權責發生制還是收付實現制，都是針對已發生的過去交易而言的。前者指因過去交易而引起的權利和義務；后者指因過去交易而引起的現金收付。它們的共同特點是建立在已發生的交易或事項的基礎之上。因此，歷史成本具有客觀可靠性、可檢驗性等特點，維護會計信息的可靠性。

2.公允價值計量模式。我國財政部制定的《企業會計準則》對公允價值的解釋是：在公平交易中，熟悉情況的雙方，自愿進行資產交換或債務清償的金額。這一解釋是基于公允價值形成的前提和基礎是公平交易來做出的，強調的是公允價值的“公允性”。公允價值是在后工業時代和信息時代，科技對社會生產力的發展推動明顯，伴隨著社會平均勞動生產率變動顯著而出現的。但是后工業時代社會平均勞動生產率不斷提高，通貨膨脹也成為一種常態，這就對歷史成本計量提出了挑戰。自20世紀90年代至今，公允價值在西方國家得到廣泛的應用。公允價值與歷史成本相比主要呈現出以下特點：一是公允價值計量屬性能夠滿足信息使用者的決策需求。公允價值直接客觀地反映企業資產的真實價值，并保持“隨行隨市”，保證企業會計信息有用性。二是公允價值計量屬性能更真實地反映企業的經營成果。企業利潤計算是通過收入與相關成本、費用配比進行而實現的，收入按現行價格計量，而成本、費用則按歷史成本計量。這樣由于收入和費用計量屬性不同從而造成利潤的虛高，不利于正確反映企業經營成果。

3.歷史成本、公允價值的異同。歷史成本、公允價值作為會計計量的兩種屬性，都是對資產、負債的一種衡量、評價，同的地方。但是它們又是在不同的經濟環境中應對不同的情況產生的，又有所區別。公允價值（fair value）亦稱公允市價、公允價格。熟悉情況的買賣雙方在公平交易的條件下所確定的價格，或無關聯的雙方在公平交易的條件下一項資產可以被買賣的成交價格。在購買法下，購買企業對合并業務的記錄需要運用公允價值的信息。公允價值的確定，需要依靠會計人員的職業判斷。新會計準則——基本準則第九章“會計計量”，規定了企業應當按照歷史成本、重置成本、可變現凈值、現值和公允價值五種計量屬性進行計量，將公允價值首次作為會計計量屬性列入新會計準則。我國新會計準則對公允價值的運用有所創新并較為審慎，這是考慮到我國市場經濟發展的現狀。新會計準則還嚴格規范了運用公允價值的前提條件，即公允價值在具有商業實質并能夠可靠計量時才能使用。值得注意的是，公允價值計量在新會計準則中的大多數具體準則中并不具有強制效力，這也是充分考慮了我國特殊的經濟與會計環境。兩者的聯系在于：在初始計量日，兩者是一致的。如果市場不發生通貨膨脹，幣值保持穩定，社會平均生產率保持不變，那么歷史成本和公允價值相比就不會產生嚴重的背離。這樣，在對資產負債項目進行初始計量或物價相對穩定的情況下進行后續計量時，由于歷史成本符合公允價值的基本要求或在價值上接近公允價值，因此，可以直接以歷史成本替代其公允價值。兩者的區別在于：歷史成本計量屬性反映的會計目標是受托責任觀。在受托責任觀下，可靠性重于相關性。由于歷史成本是基于過去的已發生的交易或事項形成的市場價格，所以具有可靠性。又由于歷史成本能得到原始憑證的支持，因此具有可驗證性。同時，我們也應該認識到，歷史成本的可靠性也是相對的。歷史成本只能反映過去交易或事項發生時點的信息，不僅不能反映未來而且同市場價格的變動毫無聯系。公允價值計量屬性反映的會計目標是決策有用觀。

三、公允價值計量對房地產企業的影響

2007年1月1日新會計準則公允價值計量對房地產企業的影響首先是在上市公司房地產企業中體現。新會計準則體系在堅持歷史成本基礎的前提下，適當地引入了公允價值，在投資性房地產、企業合并、債務重組、非貨幣性交易、金融工具等方面采用了公允價值的概念或計量方法。下面試以公允價值計量對上市公司的房地產企業影響最大的投資性房地產為例分析其影響：

（一）對企業資產結構的影響

房地產企業首先應確認在企業中哪些資產是屬于公允價值計量下的投資性房地產。根據企業會計準則第三號投資性房地產第二條規定，投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值、或者兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權。自用房地產和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產。根據企業會計準則第三號第十條規定，采用公允價值模式計量的投資性房地產，應當同時滿足以下兩個條件：

1.投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。這意味著投資性房地產可以在房地產交易市場中直接交易。活躍市場，是指同時具有下列特征的市場：（1）市場內交易對象具有同質性；（2）可隨時找到自愿交易的買方和賣方；（3）市場價格信息是公開的。

2.企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出科學合理的估計。因此，把土地和房屋作為公司最重要資產的房地產企業，在新會計準則下，首先就是要按照其持有目的不同，將資產重新分別歸類為：存貨：企業在日常活動中持有以備出售的房地產、處在建造過程中的房地產、在建造過程中耗用的材料；固定資產：企業自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產；投資性房地產：為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，并單獨以“投資性房地產”列示在資產負債表上。因此，投資性房地產準則對于主要經營高檔寫字樓、公寓項目和擁有土地使用權的房地產企業影響較大，而對主要經營普通居民住宅的企業來說，作為存貨的房地產遠遠大于投資性房地產，因而所受影響會較小。另外，由于“投資性房地產”單獨列示在資產負債表上，因此，原來分別在存貨、固定資產、無形資產中核算和列報的投資性房地產，將統一在“投資性房地產”中核算，這一變化將影響企業的資產結構，尤其是有大量投資性房地產在存貨中核算的企業，由于執行新會計準則后全部轉入“投資性房地產”核算，將使企業的流動資產（存貨）減少，流動比率降低。

（二）對所有者權益的影響

房地產企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行計量，只有存在確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠取得的，才允許采用公允價值計量模式。新會計準則規定投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。新會計準則還規定，企業從采用成本模式轉換為公允價值模式，視為會計政策的變更，應當根據《企業會計準則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關規定進行處理。因此在采用新會計準則中公允價值模式的首年，各相關房地產企業將會采取追溯調整的方式，調整年初所有者權益。在目前房地產價格普遍高于其歷史成本的情況下，將這部分房地產原來按成本計量轉為投資性房地產按公允價值模式計量，其影響結果是，這些房地產企業的上年度的資本公積（其他資本公積）將會得到較大幅度的提升，所有者權益將大為增加。另外，企業將自用房地產轉換為投資性房地產時，公允價值大于原帳面價值的差額也將計入所有者權益。例如：農工商房地產（集團）股份有限公司2009年2月通過股權轉讓取得金山新城B8地塊329畝土地儲備，當時取得該地價每畝均價89萬元。隨著近年房地產地價的快速上升，該地塊周邊土地已增值到每畝200萬元。若以此市場價作為公允價值來計算，可使該公司所有者權益增加3.65億元。

（三）對利潤的影響

新會計準則還規定采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，企業應當以資產負債表日（會計期末）按照有活躍的房地產交易市場、同類或類似房地產的市場價格對“以投資為目的而擁有的土地使用權及房屋建筑物”進行后續計量，按評估的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。房地產企業中擁有較多投資性房地產的企業，如果選擇采用公允價值模式計量，那么，今后每年對投資性房地產的資產價值將得到重估，如果以后投資性房地產得到增值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益，當年的利潤就會增加；又由于在公允價值模式下投資性房地產不需要計提折舊和攤銷而減少的成本支出，也會增加當年的利潤。例如：某民營投資企業集團，旗下擁有8萬平方米房地產出租業務。在2008年1月1日執行《新會計準則》開始，將原成本法模式核算的投資性房地產改為采用按公允價值模式計量投資性房地產，并追溯調整，從而2008年1月1日的期初留存收益增加了1.6億元。2008年上半年及2008年年度的凈利潤則分別增加4000萬元及8000萬元。從目前看，采用公允價值模式下不再計提折舊或攤銷，按公允價值計量是可以提高這些房地產企業的盈利水平，企業凈利潤將有提升，但從長遠來看，相關房地產企業每年凈利潤的波動幅度將會增大，其影響將主要取決于當年投資性房地產的升值程度。如果今后公允價值的下降的機率加大也會使未來的業績風險加大。當然，企業在采用公允價值計量時可以通過穩健的做法，將公允價值慢慢釋放為企業的利潤。

（四）對稅負的影響

按目前的稅法來分析，在成本模式下，新會計準則和稅法的處理基本一致，但在公允價值模式下，二者存在明顯的差異：會計上在年末按投資性房地產的公允價值調整其賬面價值，差額計入損益，不計提折舊或攤銷；而目前稅法上是按實際成本確定投資性房地產的賬面價值，不確認公允價值變化所產生的所得，其影響是對投資性房地產在計算所得稅時很可能仍按計提折舊或攤銷處理，這樣在公允價值模式下對稅負沒有影響。但如果計算所得稅時不確認公允價值變化所產生的所得，也不能按計提折舊或攤銷處理，房地產企業就應權衡在成本模式下，計提折舊或攤銷處理所具有抵稅效果與公允價值模式下給企業帶來收益（但沒有現金流入）之間的利益關系，最終作出是否采用公允價值模式的選擇。另外，房地產企業還應注意對其他資產轉換為投資性房地產的稅法規定，根據國家稅務總局的文件規定，對于房地產開發企業將開發產品轉作固定資產，應視同銷售確認相應的所得，同時按視同銷售價格確認投資性房地產的計稅成本。此外，公允價值模式下投資性房地產轉換為自用房地產時，按新會計準則規定應當以轉換日的公允價值作為自用房地產的帳面價值。當公允價值大于該房地產初始計量成本時，企業應該以投資性房地產還是以自用房地產的計稅基礎來繳納房產稅；企業因公允價值模式下資產增值而增加的利潤是否可用于利潤分配等，目前在現有的稅法中還沒有相應的規定。

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