淺析房地產市場消費者之間的博弈問題

【摘 要】本文從消費者的角度，通過完全信息靜態博弈模型并結合中國實際情況來解釋房地產市場高房價的原因。

【關鍵詞】房地產市場；消費者；博弈；納什均衡

一、房地產市場現狀介紹

房地產交易過程就是房地產博弈過程，博弈的結果就是產權受讓方以一定的價格獲取房地產產權，產權讓渡方讓渡房地產產權獲得相應的貨幣補償。雖然在房地產市場博弈中的參與者眾多，但一般可以分成三方：一是以房地產開發商為代表的私人利益團體，一是以中央政府和地方政府為代表的公共利益團體；三是以消費者為代表的利益團體。消費者是三方當事人中最弱的群體，本文主要從消費者的角度來考慮房地產市場的博弈過程。

二、消費者之間的博弈

假定在此次博弈中，有兩個參與者A與B。他們各自有兩種行動可供選擇，即{觀望，購房}，由于本模型為完全信息靜態博弈，因而戰略和行動是相同的，也即每人只有兩種戰略，用符號可表示為Si={觀望，購房}，i=1，2，S1，S2分別為A和B的策略空間。兩人的支付函數ui=ui（s1，s2），si∈S1，s2∈S2，i=1，2。其他相關信息如下支付矩陣所示：

在a>c的條件下，如果b>d，則購房是A、B的占優戰略。（購房，購房）是唯一的納什均衡，且是占優戰略均衡。此時，該博弈模型類似于“囚徒困境”。從集體效用上看，盡管（購房，購房）并非是最優的，甚至有可能是最差的，但卻是他們的唯一選擇，即使兩個參與者在行動之前達成某個一致協定，也無法改變局勢，因為沒有人有積極性遵守協定。a>c的條件不變，如果

bd，則（購房，觀望）和（觀望，購房）是模型的兩個納什均衡；如果bc是一個相當寬松的條件，由模型本身就可以得出，也即（購房，購房）必然是模型的一個納什均衡。一旦處于此均衡中，則社會將處于房價不斷上漲，民眾迫不及待購房的惡性循環之中。要避免這種結果，使其不是唯一的納什均衡，只有b

綜上，結合中國的實際情況，在a>c的條件下，模型出現的結果類似于我國2005～2009年房地產市場的情形：開發商資金充足，住房需求強勁，房價處于不斷上漲之中。2008年以前，由于民眾強烈的住房需求以及房產的保值、增值功能使得b>d，房地產市場的唯一納什均衡是（購房，購房），這解釋了房價持續上漲的原因。2008年，房價出現了短暫的回調，恰如bd，房價重新進入上升軌道。

2010年，由于政府采取了嚴格限制對開發商的貸款規模等一系列對房地產市場的調控措施，使開發商資金日趨緊張，出現了

ad，房地產市場出現（購房，觀望）或者（觀望，購房）的均衡結果。房價維持在高價水平小幅波動。

三、結論及建議

通過以上分析，可知僅僅通過提高利率、調高自有資金比例、限制開發商貸款規模等措施來使開發商資金鏈斷裂，無法達到降低房價的目的。必須配合其他政策，諸如拓寬房產投資者的其他投資渠道，廢除壟斷領域準入限制，加強保障房建設等，以引導資金流向房地產以外的領域，才能降低高昂的房價。

參 考 文 獻

[1]趙斌，唐梅花.利益集團的博弈與房地產政策的選擇[J].時代人物.

2008

[2]田曉青，鄧忠.房地產發展的多方博弈分析[J].湖南農業大學學報（社會科學版）.2007